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부동산 시장 활성화를 옥죄는 정책들이 가중되면서 올해 하반기 주택시장 추세를 강보합으로 보는 전망에 힘이 실리고 있다. 특히 정부가 꺼내 든 민간택지 분양가 상한제 실시는 저금리 속 시중 부동자금이 넘쳐나는 상황에서 ‘정비사업 추진 동력 상실→ 아파트 공급 축소→ 똘똘한 한 채 등 주택가격 상승’이라는 순환 고리를 형성, 경제 저성장과 추가 규제 압박에 집값 하방 경직성을 떠받치는 부정적인 변수가 될 수 있다는 게 부동산 전문가들의 대체적인 시각이다. 3기 신도시 토지보상금의 부동산시장 재유입과 추가적인 대출·세제 규제, 대외 경제 무역 갈등 확산 등도 하반기 주택시장 향방을 좌우할 주요 변수로 꼽힌다.
◇1118조 유동자금 ‘블랙홀’…“공급 부족에 쏠림” vs “거시경제 악화 영향”
전문가들은 추가 기준금리 인하 등 저금리 기조가 지속하는 가운데 갈 곳 잃은 풍부한 시중 유동자금이 서울 주택시장에 얼마나 유입될 수 있을지에 주목하고 있다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “마땅한 투자처가 없이 주택시장을 기웃거리는 2년 미만 단기 예·적금이 올 7월 기준 1118조40000억원으로 한해 정부 재정 규모에 두 배가 넘는 상황에서 서울은 신규 아파트 공급이 줄어 수급불균형이 나타날 가능성이 크다”고 분석했다.
함 랩장은 이어 “전 자치구가 규제지역인 서울은 재건축지위양도금지, 분양권 전매 제한, 다주택자 양도소득세 중과 등의 영향으로 주택시장 유통 매물이 많지 않아 매도자 우위의 분위기가 이어질 수 있다”며 “분양가상한제가 단기적으로 재고 주택의 가격 상승 압력을 낮출 수 있으나 집값을 떨어뜨릴 정도의 파괴력은 없을 것으로 보인다”고 진단했다.
실제 최근 민간택지 분양가상한제 확대 방안 발표를 앞두고 강남권에서는 똘똘한 한 채로 갈아타는 움직임이 확산하는 모양새다. 이남수 신한은행 장한평역 금융센터 지점장은 “상한제 발표를 앞두고 최근 한 달 새 강남권 한강 변 아파트 등 주요 랜드마크 단지들의 매매가가 1억원 이상씩 올랐는데 이를 사려는 큰 손들의 매수 문의가 빗발치고 있다”고 말했다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “현 정부의 부동산 규제는 담보대출 축소, 재건축·재개발 억제, 분양가 통제로 요약되는데 여전히 이를 더욱 강화하는 움직임”이라고 설명하며, “다만 올해는 건설투자를 대폭 늘린 예정인데다 금리 인하 이벤트, 풍부한 유동자금, 물가상승 등을 고려하면 국내에서 안전자산으로 취급해도 무방한 아파트값은 더 오를 수 있다”고 말했다.
미·중 무역 전쟁과 한·일 간 경제 보복 조치 등 외부에서 촉발된 경제 위기와 이에 따른 국내 경기 침체 장기화 등을 감안하면 주택시장도 충격을 받을 수 있다는 분석도 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “대내외 변수로 거시경제가 나빠지는 상황에서 부동산만 살아남기는 어려워 보인다”며 “수급을 보더라도 서울은 3~4년 전에 분양승인 물량이 역대 급으로 많아 올해 입주 물량이 늘어나는 상황이어서 하반기는 약보합세를 보일 가능성이 크다”고 예상했다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “서울을 제외한 수도권 주택 공급이 여전히 많아 미분양이 더욱 늘 수 있다”며 “특히 지방은 공급 과잉, 지역 경기 위축 등의 영향으로 대·대·광(대전·대구·광주) 지역을 제외하고 침체가 지속 될 수 있다”고 말했다.
◇상한제 강도가 변수…재건축 연한 강화·추가 대출규제 등 거론
전문가들은 하반기 주택시장을 좌우할 변수로 분양가 상한제를 1순위로 꼽았다. 기본형 건축비(가산비 포함)에 땅값인 택지비(감정평가액+가산비)를 더해 민간 아파트 분양가를 제한하면 ‘로또 분양’ 기대감에 무주택자를 중심으로 청약 대기 수요가 더욱 늘 것으로 예상한다. 다만 재건축·재개발 등 정비사업 초기 단지들은 사업성 저하로 전체 사업 일정이 지연 또는 무기한 연기될 수 있다.
이 탓에 수급 불균형 우려로 강남권 등을 중심으로 신축 단지들의 가격이 뛰면 재건축 연한 강화(30년→ 40년), 고가 아파트 기준 강화에 따른 세제 강화 및 추가 대출 규제 등이 나올 것으로 점쳐진다. 송인호 KDI 경제전략연구부장은 “정부 해석대로 분양가 상승이 일반 아파트 시세를 상승시키는 것이 아니라 오히려 아파트 가격 시세 상승이 분양가를 밀어 올리는 경우가 많다”며 “상한제 실시가 당장 재건축 아파트에 타격을 줄 수는 있지만 그 강도와 지속성 여부는 장담할 수 없다”고 꼬집었다.
고종완 한국자산관리연구원장은 “서울은 공급이 만성적으로 부족한 곳이기 때문에 강남권 등 주택 수요를 분산시킬 수 있는 신도시 확보 등 추가적인 공급 확대 정책이 필요하다”며 “직접적인 가격 통제가 근본적인 해답이 아니다”고 지적했다.
따라서 12일 발표하는 분양가 상한제의 강도와 그 효과가 하반기 추가 규제에 최대 변수가 될 것으로 전망된다. 송인호 부장은 “주택법 시행령 개정을 통해 상한제 적용 대상과 범위를 얼마나 넓히느냐가 추가 규제 시기의 관건이 될 것으로 보인다”며 “당장 정부가 가격 자체를 제한하는 충격 요법을 쓸 가능성은 낮아 보인다”고 말했다.
