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◇ 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법에 대하여
농어촌 지역의 부동산 또는 농지, 임야 등에 대해, 소유권보존등기가 되어있지 아니하거나, 등기부기재가 실제 권리관계와 일치하지 아니하는 부동산에 대하여, 한시적으로 간편한 절차에 의하여 등기를 할 수 있도록, 과거 몇차례에 걸쳐 부동산특별조치법이 시행되었는데, 최종적으로는 2007년까지 시행되고 폐지됐다. 그리고, 임야에 대해서는 임야소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법이 시행되다가 폐지되었다.
예를들어, 과거에 부동산을 매수하였으나, 소유권이전등기를 하지 못하고, 매매계약서 등 증거도 없는 경우가 있다. 특히 농어촌지역의 농지, 임야, 종중재산, 상속재산 등에서 등기관계가 확실하지 않은 경우가 많은데, 특히 읍, 면 단위 농어촌지역에서 사실상의 부동산 취득자가 간편하게 소유권등기를 할 수 있도록 부동산특별조치법이 한시적으로 시행되었던 것이다.
부동산등기법에 의하면 등기는 등기권리자와 등기의무자 쌍방이 등기소에 출석하여 신청함이 원칙이지만, 부동산특별조치법에 의하면, 소정의 요건을 갖춘 3인 이상 보증인의 보증서만 첨부하면 확인서를 발급받을 수 있고, 등기소에 위 확인서를 제출함으로써 등기신청을 할 수 있다고 규정하고 있다.
이렇게, 부동산특별조치법에 의해 한시적으로 손쉽게 등기를 할 수 있도록 하였으나, 당사자 일방이 보증인 3인의 보증서만 갖춘 후 등기를 받을 수 있도록 하니, 상대방 모르게 실체 진실에 반하여 등기가 경료된 경우도 있다. 이를 나중에 알게 된 상대방측에서 관할관청에 해당 보증인의 확인서를 정보공개청구하여 입수 후, 해당 등기를 말소해달라는 소송을 하게 되는데, 문제는 각종의 부동산특별조치법에 의한 등기는 그 추정력이 가장 강력하고, 따라서 그 추정력을 번복하고 등기를 되찾기가 쉽지 않다는 것이다.
◇ 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법의 등기추정력에 대한 판례와 등기추정력 번복 사례
판례에 의하면, 각종의 부동산특별법에 의한 등기에는 가장 강한 추정력이 적용된다. 부동산특별조치법에 의한 소유권보존등기가 경료된 경우, 동법 소정의 적법한 절차에 따라 마쳐진 것으로서 실체적 권리관계에 부합하는 등기로 추정되고, 추정을 깨뜨리기 위하여는, 등기절차상 소요되는 보증서 또는 확인서가 허위 또는 위조되었다든가, 기타 사유로 적법하게 등기된 것이 아니라는 사실이 증명되어야 한다.
예를들어, 보증서를 작성했던 자가 당시 작성했던 보증서의 기재내용이 허위임을 자인하거나, 부동산특별조치법이 시행된 후에 등기원인 행위(매매, 증여, 교환)를 한 것으로 기재한 경우 등에는 등기의 추정력이 인정되지 않는다(대법원 2003다27733 판결).
부동산특별조치법에 기한 등기의 강한 추정력과 관련하여, 대법원은 “임야소유권 이전등기에 관한 특별조치법에 의한 소유권보존 등기가 경료된 임야에 관하여서는 그 임야를 사정받은 사람이 따로 있는 것으로 밝혀진 경우라도 그 등기는 동법 소정의 적법한 절차에 따라 마쳐진 것으로서 실체적 권리관계에 부합하는 등기로 추정된다 할 것이므로, 위 특별조치법에 의하여 경료된 소유권보존등기의 말소를 소구하려는 자는 그 소유권보존등기 명의자가 임야대장의 명의변경을 함에 있어 첨부한 원인증서인 위 특별조치법 소정의 보증서와 확인서가 허위 내지 위조되었다든가 그 밖에 다른 어떤 사유로 인하여 그 소유권보존등기가 위 특별조치법에 따라 적법하게 이루어진 것이 아니라는 주장과 입증을 하여야 한다.”고 하였다(대법원 1987.10.13. 선고 86다카2928 전원합의체 판결).
판례에 의하면, 권리취득 원인인 매수일자가 원소유자 또는 전등기명의인의 사망일자보다 뒤로 되어 있거나 보증서나 확인서상의 매도인 명의나 매수일자의 기재가 실제와 달리 되어 있거나, 당시 매수인의 나이가 어리거나, 보증서에 구체적 권리변동사유의 기재가 생략되고 현재의 권리상태에 대해서만 기재되어 있는 사정 등만으로 바로 그 등기의 적법추정력이 깨어지지 않는다고 하였고, 나아가 부동산특별조치법에 의해 등기를 마친 자가 취득원인에 관하여 보증서 등에 기재된 것과 다른 주장을 하였다는 사유만으로 바로 등기의 추정력이 깨어지는 것은 아니라고 하였다(대법원 2010다78739 판결).
또한, 보증인이 권리변동관계를 잘 알지 못한 채 등기명의인의 말만 믿고 아무런 확인도 없이, 등기명의인이 주장하는 권리변동관계를 보증한다는 내용의 보증서를 작성하여 주었다는 사유만으로는 그 등기의 추정력이 번복되지 않는다고 하였으나, 다만 위와 같은 사정을 포함하여 제반 사정에 비추어 볼 때, 위 특별조치법에 의한 소유권이전등기의 기초가 된 보증서가 그 실체적 기재 내용이 진실이 아님을 의심할 만큼 증명된 것으로 볼 수 있다면, 그 등기의 추정력이 깨졌다고 보아야 한다는 취지로 판시하였다(대법원 2005다2189 판결, 대법원 2004다29835 판결).
참고로, 현재 시행중인 법률로 ‘부동산등기 특별조치법’이라는 것이 있는데, 이는 ①계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우(예를들어, 매매, 교환)에는 반대급부의 이행이 완료된 날로부터, ②계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우(예를들어 증여)에는 그 계약의 효력이 발생한 날로부터, 각 60일 이내 소유권이전등기 등 신청의무가 있다는 것과 검인신청 등에 대해 규정하는 것으로, 이번에 정리한 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법과는 다른 법이다.
☞김용일 변호사는?
- 서울대학교 경영대학 졸업
- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)
- 법무법인 현 파트너 변호사
- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장
- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사
- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
