뉴타운의 부활…오세훈표 재시동 1호는 어디?

[이데일리 하지나 기자] 멈춰 있던 뉴타운의 부활이 예고됐다. 오세훈 서울시장이 빠르면 일주일 내 재개발 규제 완화책을 공개하겠다고 발표하면서다. 주거정비지수제 폐지 등이 유력하게 거론되고 있는 가운데 ‘오세훈표 재개발’ 사업지에 대한 관심도 커지고 있다.

사진은 서울 송파구의 다세대·연립주택 밀집촌의 모습. (사진=연합뉴스)

◇“민간재개발 숨통”…정비업계 ‘환영’

19일 정비업계는 서울시의 재개발 규제 완화 방침에 환영의 뜻을 나타냈다. 정비지수제 등 과도한 규제 정책으로 그동안 막혀 있던 민간재개발의 숨통이 트였다는 것이다.

모현숙 성북구 성북5구역 주민대표는 “2011년 사업시행계획인가까지 났던 곳을 박원순 전 시장이 직권해제하고, 더 엄격한 정비지수제 기준 때문에 재개발 사업을 재개할 수 없었다”면서 “이번에 규제가 완화된다면 공공과 민간으로 선택지가 다양해진다는 점에서 긍정적으로 보고 있다”고 말했다.

성북5구역의 경우 앞서 1차 공공재개발 후보지 신청 지역에서 노후도 조건을 충족하지 못해 탈락했다. 30년이 넘는 노후화된 건물 수는 전체의 84%에 달하지만 연면적 노후도 조건이 44%에 불과한 탓이다. ‘2025 서울시 도시·주거환경 정비기본계획’에는 △노후·불량 건축물 수 2/3 이상 △노후·불량 건축물 연면적 60% 이상을 동시에 충족하도록 돼 있다.

당시 2차 사업지 선정에 56곳이 공모했지만 서울시 양천구 신월7동 1구역과 성북구 성북 5구역, 영등포구 대림 3구역, 마포구 망원 1구역 등 절반가량이 노후도 조건을 충족하지 못해 아예 심사 대상에서 제외됐다. 8개 구역이 신청한 은평구와 3개 구역이 신청한 종로구는 모두 제외됐다.

◇구역 해제지역 주목…전문가 “공공재개발 위축 가능성도”

현재 재개발 정비구역 해제지역은 176곳에 달한다. △종로구(30곳) △영등포구(28곳) △성북구(20곳) 순으로 밀집돼 있다. 하지만 이들 대다수는 구역 해제 이후 신축 빌라가 들어서면서 연면적 노후도 비율이 떨어졌고 재개발 재추진이 어려워졌다는 평가다.

영등포구 관계자는 “공공재개발 당시 정비구역 해제된 신길6구역 등 3곳이 공모를 신청했지만 노후도 조건을 충족하지 못해서 심사 대상조차 오르지 못했다”면서 “주민들이 자발적으로 동의율 10%를 채웠다는 것은 그만큼 의지가 강했다는 것인데 결국 불발됐다”고 설명했다.

민간재건축이 활성화되면 앞서 주민의 반대 여론 때문에 공공재개발 선정에서 제외된 한남1, 성북4, 대흥5 등도 전화위복이 가능할 것으로 보인다. 대흥5구역의 경우 앞서 공공재개발 공모 신청 이후 이를 취소해달라는 집단 민원이 쏟아지기도 했다. 대흥동에 위치한 A공인중개사는 “바로 지하철 2호선 이대역도 있고, 인근에 신촌그랑자이, 마포프레스티자이가 있어서 입지 면에서는 최고”라면서 “공공재개발 반대한다는 플래카드가 붙고 난리였다”고 말했다.

다만 일각에서는 공공 주도 재개발의 위축 가능성도 제기한다. 민간재개발이 묶이자 몇몇 구역들은 공공이 주도하는 공공재개발이나 도심공공주택 복합개발사업으로 방향을 틀었지만 규제 완화 수준에 따라 얼마든지 민간재건축으로 선회할 수 있다. 장위뉴타운의 경우 장위8·9구역은 공공재개발 2차 사업지로 선정됐고, 장위12구역은 공공주도 도심고밀개발을 추진하고 있다. 수색증산뉴타운에서는 은평구 증산4구역과 수색14구역이 도심공공주택 복합개발사업 예정지로 선정됐고 이미 60% 동의율을 확보한 상태다.

김제경 부동산투미 소장은 “공공재개발 지정된 것을 해제할 수는 없지만 1년 내 동의율 50% 조건을 달성하지 못할 경우 해제되고, 2·4대책 역시 3분의 2이상 동의율을 충족해야 하는데 현금 청산 논란이 있어서 신규 매입자들의 경우 반대도 만만치 않을 수 있다”고 말했다.