[일문일답]"부동산 안정화되면 공동주택 공시가격 현실화 용이"

2018년 전국 공동주택 공시가격 지역별 변동률(단위: %, 자료: 국토교통부)

[이데일리 성문재 기자] 전국 공동주택 공시가격이 발표됐다. 서울이 10.19% 올라 가장 높은 상승률을 기록했다. 전국 평균 상승폭은 5.02%다. 경남(-5.30%), 경북(-4.94%) 등은 하락했다.

다음은 2018년 공동주택 공시가격과 관련한 국토교통부와의 일문일답이다.

△지난해 시세와 얼마만큼 차이나나?

=시세 반영이 공시가격 기본 원칙이다. 고가아파트가 상대적으로 공시가격 반영률이 낮다는 지적이 있어 지역별 균형, 가격대별 균형을 제고하는 기조로 산정했다.

△실거래가 반영률은 어느 정도인가?

=실거래가를 정확히 파악하기 어렵다. 거래 빈도가 고르지 않다. 지역별로 실거래가 있는 경우가 많지 않다. 반영률은 예년 수준이다.

△국토교통부 실거래가 산술 평균해서 비교하는 것은 적정한 기준인가?

=실거래가 반영률이 60%라고 너무 낮다고 평가하기에는 사람마다 의견이 다를 수 있다. 똑같은 단지라도 구조가 다르기도 하고 시세가 다르다.

△공동주택 공시가격 변동률 어떻게 구하는가?

=공시가격 변동률은 총액 기준으로 한다. 예를 들어 A,B,C,D 4개의 아파트가 있고 A아파트는 10억원, B,C,D아파트는 각 1억원인 경우 A아파트가 11억원으로 올랐고 B,C,D는 그대로 1억원이라면 총액이 13억원에서 14억원이 된 것이니 7.6%라는 변동률이 계산된다.

총액 기준이 아닌 변동률 기준으로 하면 A아파트 변동률이 10%이고 나머지 3개 아파트는 변동률이 0%다. 변동률을 평균내면 2.5%가 된다. 따라서 총액 기준으로 보는 것이 공시가격 변동률이 높게 나온다.

△한국감정원이 발표하는 주간 아파트 가격동향은 변동률 기준이고, 공동주택 공시가격은 총액을 기준으로 구하는 것은 일관성이 없는 것 아닌가?

=매월 발표하는 주택동향을 총액 기준으로 하는 곳은 부동산114 밖에 없다. 과거 데이터가 변동률 기준으로 계산되다 보니 통계의 연속성 때문에 바꾸기가 쉽지 않다. 다만 일리 있는 지적이라고 생각한다.

△올해는 현실화가 잘 안됐는데 내년에 공시가격 더 올리는 것 아닌가?

=공시가격 도입할 때 현실화율이 40~50% 밖에 안 됐는데 지금은 많이 올라왔다. 시세가 엄청나게 뛰는데 공시가격을 더 올리는 것은 쉽지 않다. 5% 시세 뛸 때 공시가격 6% 올리는 방식으로 안정될 때 대응하는 식이다. 내년에 부동산 시장이 안정화하면 현실화하기 쉬워지는 요건이 된다. 로드맵이 정해진 것은 없다.

△적절한 공시가격 현실화 수준은 얼마인가?

=논란이 있을 수 있다. 기초연금, 의료보험 등과 모두 관련 있다. 정부 차원에서는 끌어올리려고 하는데 지자체장들은 올리는 것에 부담을 느낀다. 보험료가 바로 올라가고 기초연금 대상자들이 그 기준에 의해서 탈락하기 때문에 민원이 발생할 소지가 많다.

△보유세 인상 때문에 현실화 보류한 것 아닌가?

=공시지가 결정하는데 보유세 부분은 전혀 고려하지 않았다. 시세가 뛴 만큼 공시가격을 올리는 것이 원칙이고 현실화하려면 시장 여건이 어렵다.

△공동주택 공시가격 공시 주체와 절차는?

-공동주택은 아파트와 연립주택, 다세대주택을 말한다. 국토교통부 장관이 공시가격을 공시한다. 국토교통부가 조사계획을 수립하면 한국감정원이 약 3개월간 세대별 가격을 조사한다. 이후 한달간 공동주택가격을 자체 검증한 뒤 국토부의 심사를 받는다. 공동주택가격심의회를 거쳐 열람 및 의견청취 절차에 들어간다. 중앙부동산가격공시위원회가 심의를 하고 국토부 장관이 가격을 결정해 공시한다. 이후 이의신청을 받고 필요한 경우 공시가격을 조정한다.

△가격공시 기준일은 언제인가?

-2018년 1월1일이다. 2017년도 12월 31일까지 사용승인된 공동주택을 대상으로 4월30일에 공시한다. 다만 1월1일~5월31일 기간 중 분할·합병, 주택의 신축·증축 등의 사유가 발생한 경우에는 6월1일 기준으로 9월28일 추가 공시한다.

△의견 청취와 이의 신청의 차이점은?

-의견 청취는 주택가격 결정·공시 이전에 소유자 및 그 밖의 이해관계인으로부터 의견을 듣는 사전적 검증절차다. 이의신청은 주택가격 결정·공시 이후에 소유자 등 이의가 있는 자의 권리보호를 위한 사후적 행정절차다. 이의신청 처리결과 정정되는 공동주택가격은 6월 26일 재조정·공시한다.

△공동주택가격 열람 및 이의신청 방법은?

-공동주택가격은 부동산공시가격알리미 또는 주택이 소재한 시·군·구청 민원실에서 4월 30일부터 5월 29일까지 열람 가능하다.

이의가 있는 사람은 같은 기간 국토교통부, 시·군·구청(민원실) 또는 한국감정원(본사 및 각 지사)에 우편·팩스 또는 직접 방문해 제출할 수 있다. 부동산공시가격알리미에서도 직접 이의신청이 가능하다. 우편접수 분은 마감일자(5월29일) 소인분까지 유효하다. 팩스는 기한 내 도달한 경우에만 접수가 인정된다. 이의신청서 양식은 부동산공시가격알리미에서 내려받거나 시·군·구청 민원실에 비치된 서식을 이용하면 된다.

△공동주택 소유자 등 열람·의견청취결과 조정 현황은?

-소유자 등의 의견제출 접수 건수는 총 1290건이다. 향 요구가 213건(16.5%), 하향 요구가 1077건(83.5%)이다. 의견 청취 후 접수된 내용을 참고해 재조사한 결과 총 1290건 중 363건(28.1%)이 조정됐다. 상향 79건, 하향 284건이다.

△조세 관련 문의처는?

-재산세와 관련해서는 시·군·구청 세무부서에 문의하면 된다. 종합부동산세 관련 문의는 관할 세무서 담당이다. 국세청 고객만족센터로 문의해도 된다.

숫자로 보는 2018년도 공동주택가격 공시(자료: 국토교통부)