[대박땅꾼의 땅스토리]보증금 1000만원으로 땅 투자하기

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 땅 투자를 위해 남긴 투자자의 질문을 찬찬히 살펴보면 많은 사람이 투자자금에 대한 질문을 볼 수가 있다. ‘소액의 기준은 얼마일까?’

결론부터 말하자면 소액의 기준은 참으로 다양하다. 누군가는 500만원으로도 시작하고 누군가는 5000만원 이상이 필요할 수도 있다. 이는 경험과 안목에서 시작되는 것이다. 그러나 대게 소액투자라고 했을 때 기본적인 비용은 3000~5000만원 사이가 가장 적당한 땅 투자 초기 투자금이라고 볼 수 있다. 초보자들이 비교적 안전한 투자가 가능하고 대출을 끼고서 투자에 임해도 크게 어려움이 없기 때문이다. 그런데 초보투자자이고 투자금도 부족한 사람은 어떻게 하면 좋을까. 고작 보증금 1000만원 정도의 투자금이 있는 사람이라면 말이다.

첫째, 경매를 통해 땅 투자하는 방법

아무리 포화상태의 경쟁률을 자랑하는 경매시장이라고 하더라도 방법은 존재하는 법이다. 서울지역을 조금 벗어난 땅 투자, 조금 흠이 있을 수 있는 그런 땅 투자에서 보석을 찾는 것이다. 물론 경매시장에 나오는 땅이 많지는 않지만 소액으로 가능할 수 있다고 말하는 데에는 경락대출의 힘을 빌려보자는 의미에서 방법으로 제시한 것이다.

경락대출을 통해 최대 70%의 대출을 받으면 실제투자금은 1000만원 이하로도 시작할 수 있다.

둘째, 지분투자

지금까지 지분투자는 모두 매우 위험하다고 말한 바 있다. 그러나 지분투자 역시 어쩔 수 없이 행하는 경우가 발생하기도 한다. 예를 들면 필지 분할을 할 수 없는 경우다. 필지 분할에는 최소면적이 존재한다. 건물이 없는 토지를 기준으로 주거지역은 80㎡, 상업지역과 공업지역은 150㎡ 이상이어야 분할할 수 있다.

이는 지자체별로 그 기준이 다를 수 있기 때문에 확인해봐야 하는데 평수가 작은 경우에는 필지 분할이 어려워 여의치 않게 지분투자에 임할 때가 있다.

이런 작은 평수에 지분투자로 임하게 될 때에는 지나치게 많지 않은 3~5명 사이의 인원으로 매도시기를 정확히 정하고 이와 관련해 발생할 수 있는 사항에 대해 자세히 따져본 후 투자하는 것이 좋다. 이렇게 지분투자에 임하면 개발이나 매도가 쉽지 않다는 것 역시 잘 알아둬야 하나 지분투자 시에는 일반 땅 투자보다 낮은 초기투자금이 발생한다.

셋째, 공동투자

땅 투자를 알아보다 보면 생각보다 넓은 평수의 땅들이라는 생각을 하게 될 것이다. 아무리 평당가가 적더라고 하더라도 넓은 평수의 땅이 실투자금 1000만원으로 넙죽 내 것이 되기란 매우 어렵다. 공동투자를 이용하는 경우에는 이러한 넓은 평수의 땅에 여러 사람이 공동투자해 저렴하게 투자할 기회가 되기도 한다. 더불어 현지에서 오랜 시간 활동하다 보면 100평 정도 상대적으로 작은 평수도 급매로 나타나기도 하니 공동투자와 발품을 적극적으로 이용해 보는 것이 좋다.

너무 뻔할지도 모르는 이 방법들은 모두가 알고 있지만 위험할 수도 있다고 생각하는 통에 쉽사리 도전하지 못하는 방법이 되기도 한다. 만약 본인이 많은 투자금이 있다면 조금 더 안전하고 확실한 곳에 투자할 수 있겠지만 땅 투자 투자자금이 적다면 곳곳을 내 발로 뛰어다니며 발품을 파는 수밖에는 없다. 하지만 보증금 1000만원 정도로 땅 투자를 시작할 때는 이러한 과정을 어렵고 막막하게 생각하기보다는 남들보다 먼저 소액투자 노하우를 얻을 기회라고 생각해보자. 물론, 그전에 충분한 공부와 답사를 통해 땅 투자의 감을 익힌 이후가 돼야만 하겠지만 말이다.