코 앞으로 다가온 판교 2차 분양 일정
오는 24일 모집공고를 하며 30일 특별공급분을 시작으로 본격적인 판교 청약접수가 진행된다.
25.7평 이하 청약저축 가입자는 오는 30일부터 9월 15일까지, 25.7평 초과 청약예금 가입자는 9월 4일부터 15일까지 접수를 받는다.
분양가도 원가연동제가 실시된 1차분양 때보다 훨씬 비싸고 채권입찰제가 7년만에 부활되며 전매금지기간도 5년이다.
판교 2차 공급물량은 전용면적 25.7평 이하 중소형이 1765가구, 25.7평 초과 중대형 주택 5015가구 등 모두 6780가구다.
특히 이번 판교신도시부터는 공급물량의 3% 이상이 무주택 3자녀 이상 가구에 우선적으로 공급된다.
통장별로 전략을 잘 짜면 당첨 확률 높아, 청약저축 가입자들의 전략은?
청약저축 가입자는 주공이 짓고 분양하는 전용면적 25.7평 이하 중소형 1774가구에 청약할수 있다.
분양가 상한제가 적용되고 채권입찰제는 적용되지 않아 상대적으로 분양가가 저렴한 것이 장점이다.
특히 지난 3월 낙첨된 장기 청약저축 가입자들은 이번 기회를 적극 활용해 볼 만하다.
3월 청약저축자의 당첨 커트라인 저축총액은 34평형이 1040만원 선이었으며 이번에도 3월과 비슷한 금액에서 결정될 것으로 보인다.
3월과 마찬가지로 가입한 지 오래되고 저축총액과 납입한 횟수가 많을수록 유리하므로 장기 무주택자이고 성남 거주자인 청약저축 가입자와 납입액과 납입횟수가 많은 가입자라면 통장을 변경하지 말고 청약저축 통장을 활용하는 것이 더 나을 것으로 보인다.
하지만 중대형 물량이 더 많으므로 자금 여력이 있는 청약저축가입자들은 분양공고일 이전 청약예금으로 전환해 25.7 초과 평형에 무주택 최우선순위로 청약하는 것이 더 좋은 전략이 될 수 있다.
단, 청약예금으로 바꾸게 되면 다시 청약저축 통장으로의 전환은 불가능하다는 점에 유의해야 한다.
중대형 아파트 채권상한액을 최고로 써야 유리
중대형 주택은 서울 기준으로 청약예금 600만원에서 1500만원짜리 가입자만 청약이 가능하다.
특히 전용면적 25.7평 이하와는 달리 무주택 우선공급이 없기 때문에 일반 1순위자들이 당첨가능성이 상대적으로 높아 유리하며, 동일순위 내에서 채권가격을 많이 쓴 순서대로 당첨자가 결정되고 전매제한 규제도 5년이라 중소형물량에 비해 유동성이 좋은 것이 장점이다.
따라서 자금여력만 있다면 이번 8월 판교청약은 더없이 좋은 기회다.
소비자들의 다양한 요구에 맞춰 만족도가 상당히 높을 것으로 보인다.
주택공사 박찬흥 기술계획처 팀장은 "발코니를 넓히는 등 소비자들이 요구하는 편의사항을 최대한 반영하려고 노력했다"고 말했다.
따라서 일단 무조건 채권상한액을 최고로 쓰는 한편, 채권은 분할납부방식을 선택해서 계약시점과 입주시점에 나눠서 내는 것이 좋다.
또 상대적으로 입지가 좋지 않은 서판교나 주변에 혐오시설이 위치한 단지, 브랜드 인지도가 약한 단지에 청약하는 것도 당첨확률을 높이는 전략이 될 수 있다.
최대 복병은 자금마련 계획, 유의해야…
이번 판교 청약에서 최대 복병은 자금마련 계획이다.
판교 중대형은 채권 상한제가 적용되는데다 투기 지역이어서 실분양가의 40%까지만 은행 대출을 받을 수 있기 때문이다.
사전에 자금 준비가 없는 상태에서 덜컥 당첨됐다가 계약을 포기할 경우엔 5년간 재당첨이 금지된다.
판교 중대형 실제분양가는 정부가 인근 아파트 시세의 90%로 맞추기로 함에 따라 평당 1800만원 선이 될 전망이다.
전문가들은 38평형 6억7000만~6억8000만원,44평형 8억1000만원~8억5000만원,56평형 9억9000만~10억원 정도할 것으로 예상하고 있다.
따라서 중대형 평형 당첨을 높이기 위해서는 채권 최고액을 써내야 할 것으로 보인다. 이에 따라 44평형을 분양받은 사람이 내야할 초기자금은 2억5000만원에 이를 것으로 추산된다.
선납 채권액 1억원+계약시 1억원 초과분의 50%,계약금 20%를 감안한 것이다.
3월과 마찬가지로 8월 판교 분양에서도 청약접수가 진행되는 기간 동안 청약 경쟁률이 발표되지 않기 때문에 눈치작전도 통하지 않을 전망이다.
더구나 인기단지로 이름이 오르내리는 단지들의 일부 평형의 경우, 평균보다 훨씬 높은 경쟁률을 기록할 가능성이 높은 만큼 일단 ‘판교입성’자체에 목표를 두고 조금이라도 당첨확률을 높여보겠다고 한다면, 상대적으로 청약자들이 덜 몰릴 것 같은 비인기 지역의 비인기 단지를 공략하는 것도 방법이다.
입지여건에서 다소 밀리더라도 향후 판교신도시 입주시점에 가서는 전체적인 동반 상승효과를 기대할 수 있기 때문이다.
따라서 수요자들의 선호도가 적어 경쟁률이 비교적 낮을 것으로 예상되는 곳들에 청약하는 것도 좋은 전략이 될 수 있다.
대단지보다는 소규모 단지, 동판교보다는 서판교가 상대적으로 인기가 덜할 것으로 보이며, 서판교 내에서는 운중천과 거리가 먼 곳을 노리거나 브랜드 인지도가 약한 단지를 집중적으로 공략해 볼 만하다.
또 판교에 들어서는 쓰레기소각장, 하수종말처리장 등 주민 혐오시설 가까이에 있는 단지들은 청약자들의 관심이 덜할 것으로 예상되므로 이들을 집중적으로 노려보는 것도 좋겠다.
