은마 상가 조합원, 권리가액 2억원 이상이면 아파트 분양[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 얼마 전 은마아파트 재건축 추진위원회와 상가 조합원들 사이에 극적으로 협상이 이루어졌다. 그동안 은마아파트는 상가 조합원으로 인해 재건축 사업이 지연되는 것 아니냐는 우려의 목소리가 컸다.

은마아파트 전경. (사진=연합뉴스)

보통 상가 조합원은 재건축 사업에 잘 동의하지 않는다. 아파트를 소유한 조합원은 싼값에 아파트를 분양받지만 상가를 소유한 조합원은 상가로 분양받는 것이 원칙이다.

상대적으로 이익을 극대화하기도 쉽지 않다. 아파트 조합원의 경우 싼값에 아파트를 분양받을 권리가 어느 정도 보장이 되지만 상가 조합원은 그렇지가 않다. 상가 조합원이 소수인 이유로 아파트 조합원의 수익을 극대화하는 방향으로 상가 건축이나 분양가가 정해지는 경우가 많다.

최근 한남3구역 재개발조합의 경우에도 상가 분양가가 높다는 이유로 상가 조합원들이 관리처분계획취소소송을 제기하기도 했다. 또 상가를 분양받더라도 재건축 사업을 마친 후 상권이 어떻게 형성될지 장담할 수 없다. 가락시영아파트를 재건축한 헬리오시티의 경우에도 2019년도에 상가 분양을 했지만 아직 미분양분이 남아있다.

사정이 이렇다 보니 상가 조합원들은 재건축 사업에 협조하지 않는다. 아파트 조합원 입장에서는 상가 조합원이 눈엣가시겠지만, 상가 조합원 입장에서는 정당한 권리를 주장하는 것이 당연하다.

다만 상가 조합원의 경우 재건축 조합이 설립되고 나면 협상력이 크게 약해진다. 조합설립이 되기 이전부터 체계적으로 대응해야 할 필요가 있는 이유다. 상가 조합원은 조합설립이 되기 전에 독립정산제 약정을 요구할 수 있고, 상가만을 따로 떼어 재건축을 하는 것도 고려해볼 수 있다.

사정에 따라 합리적으로 결정하면 된다. 이번 은마아파트의 경우에는 독립정산제 약정을 체결하기로 하면서 상가 조합원이 아파트 분양을 받는 것이 가능하도록 산정비율을 10%로 크게 낮췄다. 재건축 사업에서 상가 조합원이 아파트를 분양받으려면 상가 조합원의 권리가액에서 새로 분양받는 상가의 분양가를 뺀 값이 조합에서 분양하는 가장 작은 아파트 분양가에 산정비율을 곱한 값보다 커야 한다. 여기에 따라 계산하면 은마아파트의 경우에는 상가 조합원의 권리가액이 2억원 이상인 경우부터 아파트 분양을 받을 수 있게 된다.

다만, 독립정산제 약정을 체결하는 경우 이후 조합원 총회에서 이를 철회하는 것도 가능하다는 위험성을 인지해야 한다. 은마아파트와 같이 상가 조합원에게도 아파트를 분양하기로 하는 경우 분양가격을 산정하는 기준 등이 구체적으로 약정에 포함되어야 이후 분쟁의 소지를 줄일 수 있다.

김예림 변호사.