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이때 토지거래허가구역으로 지정됐다고 해서 모든 거래시 허가를 받아야 하는 것은 아니다. 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때만 허가를 받으면 된다. 그런데 서울시의 경우에는 주거지역은 18㎡, 상업지역은 20㎡ 초과시 토지거래허가를 받도록 하고 있다. 사실상 거의 모든 주택 매매시 토지거래허가를 받도록 하는 것이다.
만약 토지거래허가 없이 매매를 하면 2년 이하 징역 또는 토지취득가액의 30% 이하의 벌금에 처해질 수 있다. 상당히 처벌이 엄하다.
이런 이유로 토지거래허가구역에서 이루어지는 매매계약은 상당히 복잡하다. 일반적으로 당사자간 의사의 합치만 있으면 효력이 있는 매매계약과는 달리 토지거래허가구역에서는 당사자간 매매계약을 체결한 후 관할관청에 허가를 신청하는 절차를 거치게 된다. 이때 허가신청서에는 계약 내용, 토지의 이용계획, 취득자금 조달계획 등이 포함돼야 하고, 매수인은 해당 주택에 반드시 거주해야 하기 때문에 기존 주택을 어떻게 처리할지 매매계획서 등도 제출해야 한다.
그런데 매매계약을 체결한 후 계획과 달리 불허가 처분을 받게 되면 어떨까? 일반적인 매매계약이라면, 매수인의 사정으로 계약이 해제되는 경우 매수인은 보통 계약금 상당액의 손해배상의무를 부담하게 된다. 그러나 토지거래허가구역에서의 매매계약은 원칙적으로 허가를 받지 않은 상태에서는 아직 무효다. 다시 말해, 향후 허가를 받게 되면 그때 매매계약 체결시점으로 소급해서 매매계약이 유효하게 된다는 뜻이다. 따라서 허가를 받지 못하더라도 매매계약은 무효가 될 뿐 매수인이 특별히 부담할 손해배상의무는 없다. 보통 다툼의 소지를 줄이기 위해 “본 계약은 토지거래허가를 득하는 경우 효력이 발생한다”는 특약을 매매계약서에 기재하곤 한다.
이처럼 토지거래허가구역에서 주택을 거래하려면, 상당히 복잡한 절차를 거쳐야 한다. 여기에 더해 토지거래허가구역 내 주택을 소유하고 있는 경우 생각보다 재산권의 침해가 클 수 있다. 토지거래허가구역 내 주택을 임대하는 경우라면, 매수인이 해당 주택에 실거주할 수가 없으므로, 사실상 해당 주택을 팔 수가 없게 되는 것이다. 또, 매수인 입장에서는 ‘갭투자’가 불가능하니, 매매가를 현금으로 모두 충당할 수 있는 경우에만 거래가 가능하게 되어, 결국 토지거래허가구역에서는 공급과 수요가 모두 줄어들 수밖에 없다.
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