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토지보상이라는 것은 지역에서 도시개발 등이 이뤄지기 위해 개발할 곳을 찾는다. 그러나 모든 지역의 땅이 지자체의 땅도 아니고 땅 지주는 다른 사람이기 때문에 지주에게 비용을 주고 토지를 매입하는 형식이다. 이런 과정이 토지보상이라고 하는데 이때 누군가는 토지보상으로 이익을 봤다 하고 누군가는 눈물을 머금었다고 하기도 한다. 토지보상이라는 것은 국가가 공익사업을 위해 개인 소유의 토지를 강제 매입해 주는 대가이기 때문에 대한민국에는 결국 토지 소유자가 국가에 보상을 받고 넘길 수밖에 없다.
이런 토지보상의 방법에는 현금보상, 채권보상, 대토, 공탁 등의 다양한 방법이 존재하지만 일반적으로는 취득토지의 보상과 잔여지 보상으로 나뉜다. 그리고 취득 대상 토지와 비슷한 토지의 표준지공시지가를 기준으로 공시기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률 및 평가대상 토지의 위치, 형상, 환경, 이용 상황 등 가격형성의 요인들을 종합적으로 고려해 평가한 금액으로 보상한다.
잔여지 보상은 토지 일부가 공익사업에 편입되고 남은 잔여지가 원래 목적대로 사용하는 것이 곤란하게 될 때 잔여지를 매수청구하거나 사업인정고시 후 관활 토지 수용위원회에 수용청구하는 방식이다. 즉 토지 전체 보상 시 공시지가를 기준으로 보상받거나 수용되고 어중간하게 남은 토지는 잔여지를 매수청구하는 방법이라고 생각하면 편하다.
그러나 정작 토지보상에 관련된 사람들의 가장 큰 관심사는 어떻게 하면 이익이 생길 수 있을까다. 이때 주목해야 하는 것이 토지보상평가다. 토지수용으로 보상작업이 이뤄지면 그 기준은 공시지가를 기준으로 하는 감정평가액이 기본이다. 그러나 이 감정평가액을 높이는 가장 쉬운 방법이 있다. 우리가 토지의 소액투자 시 자주 사용하는 지목변경이다. 임야가 전답이 되면 감정평가액이 상승한다. 게다가 이곳이 건물이 지어지고 대지로 탈바꿈되면 지어진 건물의 영업손실보상이 포함돼 감정평가액이 높아진다.
일부에서는 이런 토지보상을 받기 위해 갖가지 수를 쓰기도 한다. 산업단지가 된다던 한 마을을 찾아간 적이 있었는데 그 마을에는 나무가 많았다. 대부분 과수원이겠거니 라고 생각했는데 알고 보니 토지보상금을 받기 위해 나무를 우후죽순으로 심어놓은 것이다.
이런 나 무역시 감정평가액에 영향을 끼치기 때문에 막무가내로 심어놨던 것이다. 얼마후 지자체에서는 토지보상금을 제공했는데 결과적으로는 처음 보상금에 약 두 배가량을 지급했다고 한다.
이처럼 토지보상지역에 축사를 운영하거나 작물 등을 심었으면 가축과 작물에 대한 보상이 따로 나오고 허가를 받지 않고 해온 작은 가게도 사업인정 고시일 이전부터 영업했다면 손실 보상대상이 된다.
중요한 점은 사업인정고시일이 기준이라는 점이다. 이 사업인정고시일 전에 건축물 사용 승인을 받지 못하면 무허가 건물로 평가받는다. 일각에서는 임시 건물을 지어 보상가를 받으려는 편법이 성행 중인데 이런 편법도 지자체에 따라서 개발행위 제한 시점을 변경하는 수가 있어 지자체에 이를 직접 확인해야 한다.
