[김용일의 부동산톡] 미등기전매·중간생략등기의 형사문제와 민사 법률효과

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 중간생략등기란 부동산물권이 최초의 양도인으로부터 중간취득자에게, 다시 중간취득자로부터 최후의 양수인에게 전전 이전되어야 할 경우에, 중간취득자 명의의 등기를 생략한 채 최초의 양도인으로부터 최후의 양수인에게 직접 행하여진 등기를 말한다. 통상적으로 미등기전매라는 용어로 사용되는데, 이번 시간에는 미등기전매(중간생략등기)의 민사 형사 등의 문제에 대해 정리해 보겠다.

◇ 미등기전매의 형사문제에 대하여

미등기전매는 취득세 등 각종의 세금을 면탈할 수 있을 뿐만 아니라, 중간취득자가 전면에 나타나지 않는다는 점 때문에 부동산투기수단으로 악용되는 경우가 많기 때문에, 법은 이를 규제하고 있다.

구체적으로 부동산등기특별조치법은 부동산 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 반대급부의 이행이 완료된 날로부터 60일 이내에 계약서에 관할관청의 검인을 받아 소유권이전등기를 신청해야 함을 규정하고 있다. 따라서, 그 매수인이 그 부동산에 관하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약 또는 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 하는 경우에는, 먼저 체결된 계약에 따라 검인을 받고 소유권이전등기를 신청하여야 한다.

부동산등기특별조치법은 이를 위반시 형사처벌과 관련하여, 만일 조세부과를 면하려 하거나 다른 시점간의 가격변동에 따른 이득을 얻으려 하거나 소유권등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피할 목적으로 위 규정을 위반하였거나, 그런 목적이 없다고 해도 최초의 매매계약서에 검인을 받지 않았다면 1년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있다.

또한, 조세범처벌법은 사기 또는 그 밖의 부정한 행위로 조세를 포탈하거나 조세의 환급ㆍ공제를 받은 자는 포탈세액, 환급ㆍ공제받은 세액의 2배 이하에 상당하는 벌금에 처한다고 규정하고 있고, 포탈세액 등이 3억원 이상인 경우 3년 이하의 징역 또는 포탈세액 등의 3배 이하에 상당하는 벌금에 처하는 것이 가능하도록 규정하고 있다.

◇ 미등기전매의 민사 법률효과, 토지거래허가구역내 전매와 관련하여

위와 같은 미등기전매행위에 대한 형사처벌과 별도로, 민사적으로는 미등기전매, 즉 중간생략등기는 유효한 등기로서 효력이 인정될 수도 있다.

구체적으로, 최후의 양수인에게 이미 등기가 경료된 경우의 효력과 관련하여, 대법원은 중간취득자의 동의 또는 3자간의 합의가 있는 상태에서 경료된 중간생략등기는 실체관계와 부합하는 등기로서 원칙적으로 유효라고 하였다.

다만, 최후의 양수인이 최초의 양도인을 상대로 직접 소유권이전등기를 청구할 수 있는지에 관련하여, 대법원은 관계당사자 전원의 의사합치, 즉 중간생략등기에 대한 최초 양도인과 중간취득자의 동의가 있는 외에 최초 양도인과 최후의 양수인 사이에도 그 중간등기 생략의 합의가 있었음이 요구되고, 이러한 요건하에 최후의 양수인이 최초의 양도인을 상대로 직접 소유권이전등기를 청구할 수 있다고 하였다.

따라서, 최후 양수인이 중간취득자로부터 소유권이전등기청구권을 양도받았다고 하더라도 최초 양도인이 그 양도에 대하여 동의하지 않고 있다면 최후의 양수인은 최초 양도인에 대하여 채권양도를 원인으로 하여 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 없다. 소유권이전등기청구권은 그 이행과정에 신뢰관계가 따르므로, 특별한 사정이 없는 한 그 권리의 양도에 채무자인 매도인의 승낙이나 동의가 필요하기 때문이다.

참고로, 토지거래허가구역내의 토지의 미등기전매와 관련해서는 주의할 점이 있다. 토지거래허가를 받아야 하는 토지거래계약의 경우, 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약은 허가 여부를 기다릴 것도 없이 확정적으로 무효가 되는바, 토지거래허가구역 내의 토지에 대해 거래허가를 받거나 소유권이전등기를 경료할 의사 없이 중간생략등기의 합의 아래 전매차익을 얻을 목적으로 전전매매한 경우, 그 각각의 매매계약은 모두 확정적으로 무효가 되고, 각 매수인은 각 매도인에 대하여 소유권이전등기청구권 및 토지거래허가 신청절차 협력의무의 이행청구권이 없다.

또한, 토지거래허가구역 내의 토지가 관할 관청의 허가 없이 전전 매매되고 그 당사자들 사이에 최초의 매도인으로부터 최종 매수인 앞으로 직접 소유권이전등기를 경료하기로 하는 중간생략등기의 합의가 있는 경우, 최후의 양수인이 자신과 최초 양도인을 매매 당사자로 하는 토지거래허가를 받아 최후의 양수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하더라도 그러한 소유권이전등기는 적법한 토지거래허가 없이 경료된 등기로서 무효가 된다.

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사