(꿈꾸는 부동산)아파트 조망권 가격

[이데일리 김정렬 칼럼니스트] 우리나라에서 조망권이라는 개념이 처음 생긴 것은 1970년대 후반 서울 강남구 압구정동에 현대아파트가 들어서면서부터다. 하지만 당시만 해도 한강 조망권은 아파트 값을 좌우하는 요인은 되지 못했다. `살아보니 한강이 보여 좋다`는 정도였다. 2000년대에 들어 서울과 신도시를 중심으로 조망에 대한 관심이 높아졌다.

이후 새롭게 등장한 것이 경기도 용인시 인근 택지개발과 함께 나온 골프장 조망권이다. 청계천 복원공사가 진행되면서부터 하천 조망권도 관심이다. 이처럼 조망 대상이 되는 것은 강, 하천, 호수, 바다, 공원 등이다.

도시민의 소득수준이 높아지고 삶의 질이 향상되면서 조망은 아파트 가격에 민감하게 반영된다. 그 원리를 알아둘 필요가 있다. 조망권 프리미엄이 적게는 수천만원에서 많게는 수억원까지 형성되는 등 이미 부동산 시세에 미치는 영향이 크다.

소음도 인기지역 중대형 아파트의 분양가격 책정 시에 반영해오고 있다. 최근에는 조망과 소음 모두 아파트 개별 분양가격 산정 시 적극적으로 반영되는 모습을 보이고 있다.

조망을 가격으로 환산하는 방법은 보통 컴퓨터 시뮬레이션을 활용한다. 먼저 조망 대상을 정한다. 조망 대상 중 가장 멋진 풍경을 정한다. 그 다음 등급을 정한다. 보통 10등급 정도로 구분한다. 아파트라면 거실 등 각 아파트별 기준지점을 정하고 눈높이를 정한다. 보통 1m70cm가 기준이다. 보이는 풍경에 따라 주관적으로 등급을 정한다. 이 등급이 아파트 조망 가격을 결정하는 지수가 된다.

예를 들어 앞이 막혀 한강이 전혀 보이지 않는다면 10등급, 가장 멋진 풍경이 담긴다면 1등급을 매기는 식이다. 1등급 조망에 해당되는 아파트는 1000가구라면 5가구가 나오기 힘들 정도다.

조망의 경우 천공조망 및 경관조망으로 나누기도 한다. 천공조망이란 주택에서 거실 창을 통해 보이는 하늘의 차폐정도를 의미하고, 경관조망이란 거실 창을 통해 보이는 주변경관 정도를 말한다. 거실에서 건물의 건축 전후의 경관을 비교하여 조망에 대한 차폐면적을 계산한다. 건물을 신축해서 기존 건물의 조망을 침해 하였을 경우 조망권과 관련한 손해액을 산정할 때 쓰는 방식이다.