"주택정책 소득계층별 `이원화` 필요"

[edaily 이진철기자] 최근 주택시장의 불안을 해결하기 위해선 향후 주택공급이 감소할 것이라는 시장불안 심리를 안정시키고 수요자 중심의 공급이 이루어질 것이라는 `장기 주택공급계획`의 제시가 필요하다는 주장이 제기됐다. 김현아 한국건설산업연구원 부연구위원은 26일 `최근 부동산 시장불안의 원인과 대책`이라는 보고서에서 "앞으로 정부의 주택정책은 공공주택의 원활한 공급에 정부의 정책을 집중하되 중산층 이상의 주택시장에 대해서는 시장기능에 맡기는 `정책의 이원화`가 필요하다"고 주장했다. 김 부연구위원은 "저렴한 가격의 공공분양 주택건설을 추진하되 현재의 청약제도의 재정비를 통해 중·서민층의 공공주택 공급기회를 확대해야 한다"면서 "현재 청약저축 제도만을 남겨 두고 청약부금 및 예금제도는 시한을 두고 점차 폐지해야 할 것"이라고 주장했다. 그는 청약저축 제도의 재정비의 대안으로 청약예금대상을 일정소득 이하로 한정하고 가입대상자중 근로소득자의 경우 국민연금 납입 회수에 따라 저리의 주택자금을 융자하는 등 구매능력을 지원할 필요성이 있다고 제시했다. 또 이같은 대상자들에 한해 공공택지내 원가연동제로 공급되는 주택에 우선 청약할 수 있는 제도를 마련하는 것이 필요하다고 주장했다. 김 부연구위원은 "강남, 수도권 일부지역에서는 규제 및 억제 정책을 시행하면서 반면에 전국적으로는 많은 개발계획들이 시행됨에 따라 부동산 시장에 대한 기대감을 불식시키기 어려운 현실"이라고 지적했다. 이에 따라 개발호재를 따라 물풍선 효과를 가져 올 수밖에 없는 구조이며, 주택가격 수준, 담보대출 인정비율의 축소, 거래세 부담증가 등의 원인으로 시장에서의 거래가 원활하지 못하고 자금부담능력이 있는 계층에 한해 부동산 거래가 이루어지고 있다는 것. 김 부연구위원은 "최근 가격상승이 문제시되고 있는 일부 지역의 경우에는 담보대출에 의존하지 않고 자기자금 동원이 가능한 고소득층이 장기투자를 목적으로 부동산을 매입하는 경우가 대부분"이라고 말했다. 그는 이에 대한 근거로 "강남, 분당, 용인 지역은 전세·매매비율이 30~40% 수준으로 주택가격의 60%이상의 자본투자가 필요하고 LTV(주택담보비율)는 정부 규제에 의해 40~50%로 한정돼 있다"면서 "반면 실거래가로 취득신고를 해야 하기 때문에 취득세 부담도 높아 초기투자부담이 큰 편"이라고 설명했다. 또한 "향후 재건축사업의 단기추진이 불가능함에도 불구, 중장기적 투자 관점에서 매수를 원하는 경우가 많다"면서 "이는 과거 분양권전매 등과 같이 단기 자본이득을 목적으로 하는 투자가 아닌 장기투자 목적의 수요가 많기 때문"이라고 분석했다. 그는 따라서 "최근 정부가 검토중인 LTV 축소는 오히려 중산층 이하의 실수요자의 주택구매능력을 축소시키는 부작용을 가져 올 수 있기 때문에 신중한 접근이 필요하다"고 밝혔다. 김 부연구위원은 "고소득 계층에 `저금리`는 자본조달비용의 기준이 아닌 투자수익률의 비교기준에 불과하다"면서 "따라서 금리를 인상한다고 해도 부동산의 투자수익률이 금융상품보다 높으면 여전히 부동산에 투자하게 되기 때문에 정부의 단기 투기억제 차원의 정책은 실효성을 거두기 어려운 실정"이라고 지적했다. 김 부연구위원은 "총량적인 공급확대 정책이 아닌 규모별 공급제한 조치를 폐지하고 지역별 수요에 따라 공급 평형이 결정되도록 시장기능을 회복할 필요성이 있다"면서 "시중 유휴자금을 흡수할 수 있는 거시 경제적 차원의 대체 투자처 마련도 병행돼야 할 것"이라고 주장했다.