[대박땅꾼의 땅스토리]토지투자 시 더 가치 있는 호재는

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 최근 뉴스에서는 이번 정권의 가장 수혜를 많이 받은 지역이 경기도 성남시 분당이라고 말한다.

최근 자주 받는 질문 중에 ‘호재가 있는 지역은 어디인가요?’다.

아마, 이 질문을 하는 사람들은 조금이라도 신뢰성 있는 호재지역에 대해 정보를 얻고 싶어 질문했으리라 여긴다.

사실 전국에는 개발계획이 존재한다. 개발계획은 지가상승에 영향을 끼치기 때문에 사실상 호재가 없는 지역이 없다. 개인적으로 좋아하는 투자처가 존재하기 때문에 강의와 원고 속에 이들 지역을 중심으로 이야기를 담기도 한다.

초보투자자, 그중에서도 왕초보 투자자라고 생각해 보기로 했다. 같은 호재를 보더라도 ‘우선순위’를 매길 수 있다면 더 투자 시 선택에서 유용할 수 있지 않을까.

첫 번째 비교 대상은 ‘철도 대 도로’다.

철도와 도로는 토지지가상승에 큰 영향을 끼친다. 토지는 사람의 영향을 많이 받는다. 사람이 많이 드나들지 않는 곳은 온기가 없고 어둡다.

반면 사람이 많은 곳은 늘 밝고 따뜻하다. 철도와 도로는 이처럼 사람이 드나드는 연결통로이기 때문에 둘 다 지가상승을 일으킬 수밖에 없다. 그럼 이 둘 중에 어떤 것이 더 많은 지가상승을 일으킬까.

과거에는 빠른 운송을 위해 고속도로의 중요성이 커졌다. 하지만 시간이 흘러 경제규모가 커진 지금은 빠른 운송 이전에 다량 운송이 필요해졌다. 철도의 기능성이 커진 것이라 볼 수 있다. 단, 철도나 고속도로가 지나치는 곳은 의미가 없다는 것을 기억하자.

두 번째 ‘버스터미널 대 전철역’이다.

첫 번째 비교에서 연장되는 호재 비교다. 과거에는 시외버스, 시내버스 정류장의 정차 여부에 따라 상권이 만들어졌다. 실제로 현재도 지방의 오래된 전통시장은 버스터미널 등 인근에 형성돼 있음을 알 수 있다. 이유는 불과 십수 년 전만 해도 서울 유학이라는 말이 있을 만큼 사람들의 지역이동이 제한적이었기 때문이다.

이후 서울과 수도권을 중심으로 전철역사가 활성화하고 최근 수도권에서 강원도, 충청도 등으로 이어지는 연장선들이 만들어지면서 이런 지역이동의 제한이 사라졌다. 즉 현재는 버스터미널보다 전철역, 특히 지방의 역사 등이 만들어지는 곳을 주목하는 것이 좋다.

세 번째 ‘공장유입 대 인구유입’이다.

만약 어떤 지역에 공장이 많이 만들어지고 있는 경우와 인구유입이 높아졌다는 기사를 마주했다면 어떤 지역에 토지투자를 우선 고려하는 게 좋을까. 세부적인 것은 들여다봐야 하지만 공장의 규모가 국가산업단지라면 공장유입지역으로 우선 들여다보는 것이 좋다.

이유는 공장은 사람이 없는 지역에 만들어지기 마련인데 국가산업단지처럼 대규모로 조성되는 경우 결국 그 산업단지에서 일할 근로자를 유입시킨다.

다시 말해 인구유입이 최근 들어 부쩍 늘고 있는 곳은 이미 토지지가가 많이 올랐을 가능성이 크다. 더불어 인구도 귀촌 인구인지, 연령대가 어느 정도인지를 확인해야 하는데 가능한 노동력이 풍부한 젊은 청년인구유입이 많은 곳이 투자가치가 높다.

위에서 말한 호재들이 한곳에서 보인다면 그야말로 엄청난 호재지역이다. 물론 이때는 거품이 얼마나 끼어 있는지 그중에서 투자가치가 있는 토지인지 확인은 필수다. 누누이 말했지만 내 눈에도 좋은 곳은 누가 봐도 좋은 곳이다. 다만 이번 글을 쓴 이유는 스스로 투자지역 선정이 어려운 경우 이런 식으로 호재의 상대적 투자가치 순위를 매기다 보면 지역 선정 시 더 쉽게 접근할 수 있기 때문이다.

호재는 많다. 다만 가치 있는 호재를 찾는 노력을 생략하지 말아야 한다. 더구나 자신의 목표가 토지투자 후 오랜 시간 묵혀두는 투자가 아니라면 말이다.