'사업성 매력만점' 올림픽선수촌 강남 재건축 대장주 등극 눈앞

그래픽= 이미나 기자

[이데일리 김기덕 기자] ‘전체 122개 건물, 축구장 108개 크기(전체 가구 연면적), 과천시 인구(6만명)의 3분의 1 거주.’

어느 소규모 도시 얘기가 아니다. 서울 재건축시장에서 ‘잠룡’으로 통하는 송파구 방이동 올림픽선수기자촌(올림픽선수촌) 아파트를 설명하는 수식어다. 웬만한 뉴타운 개발 면적에 맞먹는 강남권 대규모 아파트(연면적 76만㎡)가 재건축 사업에 속도를 내자 송파구 일대 주택시장이 꿈틀거리고 있다.

올림픽선수촌아파트는 강남권 재건축 단지 중에서도 대지지분율(아파트 면적 대비 소유권을 갖는 대지면적 비율)이 월등히 높은데 비해 용적률은 낮아 사업성도 가장 뛰어난 축에 속한다. 이 때문에 매수 대기자가 넘쳐나면서 아파트값도 가파른 상승세를 타고 있다. 이 단지가 최고 50층 규모로 탈바꿈하는 잠실주공5단지의 바통을 이어받아 송파구 재건축시장 대장주로 등극할 수 있을 지 관심거리다.

◇ 추가 분담금없이 무상지분 200% 재건축 추진

올림픽선수촌아파트는 1988년 서울올림픽을 앞두고 그 해 6월 준공됐다. 내년 6월이면 재건축 연한 30년을 맞는다. 이 아파트는 지상 6층에서 24층까지 다양한 높이를 갖추고, 전체 122개동 5540가구로 단일 단지로는 국내 최대 규모를 자랑한다. 재건축이 완료되면 총 1만1900가구(용적률 300% 기준)로 탈바꿈하게 된다.

아파트 최고층수는 서울시 기준인 35층 이하로 지을 예정이다. 박제호 올림픽선수촌아파트 재건축준비위원회 위원장은 “올해 초부터 40차례 이상 재건축사업 주민 설명회를 진행한 결과 토지 등 소유자 대부분이 무리하게 초고층 아파트를 짓기 보다는 현행 서울시 높이 기준인 35층을 수용해 사업을 안정적으로 끌고 가기를 원하고 있다”며 “내년 3월 이후 정비사업 첫 단계인 안전진단을 신청하고, 하반기 중 정비계획안을 마련해 서울시 심의를 받을 계획”이라고 말했다.

이 아파트 용적률은 137%로 총 대지면적만 15만평(49만5800㎡) 규모로 재건축 사업성이 꽤 좋은 편에 속한다. 재건축준비위 계획안에 따르면 올림픽선수촌아파트는 제3종 일반주거지역에 속해 재건축시 용적률을 최대 300%를 적용받을 수 있기 때문에 소유주들은 추가 분담금 없이 무상지분율(재건축 조합원이 추가 비용 없이 넓혀갈 수 있는 아파트 면적 비율) 200%가 가능하다.

인근 S공인 관계자는 “이 단지 34평(공급면적 112㎡)은 대지지분이 약 21평(69㎡)으로 인근 가락동과 문정동의 같은 평형대 아파트에 비해 5~6평이나 넓다”며 “현재 용적률이 서울시 법적 상한 기준(300%)을 한참 밑돌기 때문에 대지지분의 2배를 무상 배정하는 것도 가능한 상황”이라고 말했다.

대형 평형 소유주가 원할 경우 ‘1+1 재건축’도 가능하다. 올림픽선수촌 한 입주자는 “이 아파트에는 노인층이 2~4채를 가지고 자식들과 같은 단지에 살고 있는 경우가 많다”며 “50~60평대 아파트 한 채 소유자 중에는 재건축을 통해 주택을 2채로 쪼개 임대사업을 하거나 자식들에게 물려줄려는 분들도 적지 않다”고 귀뜸했다.

◇ 재건축 기대감에 아파트값 4개월새 2억원 껑충

올림픽선수촌아파트 재건축준비위는 일반분양가를 3.3㎡당 4200만원으로 책정했다. 이를 통한 전체 분양수익은 약 16조원, 전체 사업비용은 4조2000억원 규모로 예상하고 있다. 재건축 사업의 밑그림이 그려지면서 아파트값도 상승세를 타고 있다. 이 아파트 전용 83㎡형은 올해 초 10억원에도 못 미쳤지만 이달 들어 시세가 12억1000만~12억5000만원 수준이다. 전용 100㎡형은 최고 14억7000만원으로 4개월새 호가가 2억원이나 뛰었다. 인근 A공인 관계자는 “건물이 그리 낡지 않은데다 재건축 사업성도 좋다고 소문이 나면서 최근 집주인들이 팔려고 내놓은 물건을 거둬들이고 있다”며 “매물이 나오면 즉시 팔려나간다”고 전했다.

업계에서는 개발 호재가 몰린 송파구 일대 부동산시장을 주목하고 있다. 얼마 전 잠실주공5단지 재건축 정비계획안이 서울시 승인을 받은 것을 비롯해 장미아파트(1·2·3차), 잠실우성아파트, 올림픽선수촌아파트 등 재건축 대장주들이 정비사업에 본격 나서자 주택시장 전반에 온기가 돌고 있다. 여기에 코엑스와 잠실운동장을 잇는 국제교류복합업무지구 조성과 영동대로 지하화 사업, 현대자동차 신사옥(GBC) 건립 등 굵직한 개발 호재가 예고돼 있는 상황이다.

잠실동 M공인 관계자는 “올림픽선수촌아파트와 장미아파트 등과 같은 덩치가 큰 매머드급 단지가 재건축을 추진한다는 소식에 8·2 부동산 대책과 10·24 가계부채 종합대책 등 정부의 잇단 고강도 대책에도 집값 상승세가 멈추지 않고 있다”며 “반포동이나 개포동보다는 집값이 싸 가격 메리트가 있는데다 내년 하반기 지하철 9호선 개통, 서울~세종 고속도로 착공 등 호재도 많아 매수세가 따라붙고 있지만 매물이 많지 않다”고 말했다.

△송파구 올림픽선수기자촌아파트 전경[송파구 제공]