[이코노믹 view]전·월세 상승 방아쇠 된 임대차 3법

[라정주 (재)파이터치연구원장] 현 정부 들어 추진했던 여러 가지 부동산 정책이 오히려 부동산 가격을 더 상승시켰다는 비판은 곳곳에서 나온다. 정부 및 여당에서도 부동산 정책 실패를 자인하는 목소리가 커지고 있는 상황이다. 이런 상황은 엄밀히 말하면, 부동산 매매시장에서 통하는 얘기다.

임대시장에서는 상황이 어떠할까? 임대차 3법으로 인해 전세 가격이 크게 상승했다고 한다. 2020년 8월 임대차 3법을 시행하기 전에는 전월세 가격이 오름세였는지 아니면 안정화되고 있었는지, 또는 정말로 임대차 3법을 시행한 이후 임대시장 가격이 크게 상승했는지 등에 대한 객관적인 분석은 부족한 것이 현실이다. 주로 부동산 매매가격에 초점을 맞추거나 전월세 가격에 대한 산발적인 사례위주 분석이 다수를 이뤘기 때문이다.

필자가 소속된 연구원은 현 정부 들어 전월세 가격이 시간에 따라 어떻게 변해왔는지를 시계열로 살펴보았다. 분석에 사용된 자료는 한국부동산원에서 제공하는 전월세 가격지수였다. 이 지수는 2017년 11월 전월세 가격을 ‘100’으로 놓고, 다른 시기에 값이 어떻게 변화하는지를 살펴볼 수 있는 지표다.

먼저, 전국 아파트 전세 가격지수를 살펴보면 문재인 정부가 들어서기 직전인 2017년 4월 전국 아파트 전세가격지수는 ‘99.6’까지 올랐다.그러나 문재인 정부 시작 후 계속 하락, 2019년 9월에는 ‘94.6’까지 떨어졌다. 그러나 2019년 10월부터는 조금씩 상승하다가 임대차 3법 통과 직후인 2020년 8월부터 급격히 오르기 시작했다. 급기야 2020년 11월에는 ‘100.8’을 기록하면서 2017년 11월 기준지표 값을 초과했다. 이후 지속적으로 상승, 2021년 5월에는 ‘106.3’에 달했다. 결국 전국 아파트 전세가격은 문재인 정부 들어 잠시 하락하다가 임대차 3법을 계기로 급상승하고 있는 모습이다.

전국 아파트 월세 가격지수도 마찬가지다. 박근혜 정부 시절인 2015년 6월 전국 아파트 월세 가격지수는 ‘102.5’였다. 이후 지속적으로 하락하여 문재인 정부가 들어서기 직전인 2017년 4월에는 ‘100.6’, 그해 6월에는 ‘100.4’를 기록했다. 이후에도 계속 하락, 2020년 7월에는 ‘97.8’까지 떨어졌다. 하지만 임대차 3법 통과 후 2020년 10월부터 하락세를 멈추고 상승세로 돌아선 이후 급등세가 이어지고 있다. 전국 아파트 월세가격은 박근혜 정부 때부터 하락하던 추세를 이어받어 문재인 정부 들어서도 계속 하락세를 보이다가 임대차 3법을 전환점으로 급상승하고 있는 셈이다.

한국부동산원 자료를 통해 확인할 수 있는 사실은 문재인 정부 들어 전월세 가격은 지속적으로 상승세를 보였던 것이 아니라 임대차 3법 시행 전에는 오히려 하락세를 보였다는점이다. 즉, 많은 서민들이 보다 저렴한 가격에 전월세 집에서 살 수 있었는데 임대차 3법이 실제 시장을 뒤흔들었다는 얘기다. 여당에서 임대차 3법을 무리하게 밀어붙이지 않았다면 정책 당국자들도 임대차 3법 시행 전에 관련 자료를 좀 더 면밀히 검토했더라면, 지금과 같은 전월세 대란은 분명 피할 수 있었을 것이다.