대법 "공매 부동산 알선, 중개수수료 규정 따라야…초과분 무효"

대법원. (사진=방인권 기자)

[이데일리 한광범 기자] 공인중개사가 공매 대상 부동산 취득을 알선한 경우에도 공인중개사법이 정한 보수 제한 규정을 따라야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 공매 대상 부동산 취득 알선과 관련해 규정을 넘는 별도 약정은 효력이 없다는 판단이다.

20일 법조계에 따르면, 대법원 3부(주심 김재형 대법관)는 A씨가 공인중개사인 B씨를 상대로 ‘과도한 중개수수료를 돌려달라’며 제기한 소송에서 “부동산 중개보수 제한 규정은 공매 대상 부동산 취득의 알선에 대해서도 적용된다고 봐야 한다”며 원고 패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다.

A씨는 B씨로부터 수차례에 걸쳐 공매 부동산을 소개받는 과정에서 수수료를 사전에 약속했다. 첫 알선에서 △5000만원을 시작으로 △낙찰예정금액 1%(3137만원) △7000만원 △8000만원을 각각 약속했다. A씨의 계약금이나 잔금 미지급으로 4차례의 낙찰은 모두 취소됐고 B씨가 실제 지급받은 금액 합계는 약 5300만원이었다.

B씨의 횡령 주장 등을 펴며 손해배상 청구소송을 제기한 A씨는 2심에 들어서 “법정수수료 초과분에 대해선 반환해야 한다”고 주장했다. 2심은 “공매 부동산 알선은 공인중개사법이 정한 중개에 해당하지 않는다”며 이를 기각했다.

하지만 대법원은 “조세가 체납돼 압류된 재산을 매각하는 공매는 본질적으로 매매의 성격을 지니고 있어 실질적 내용과 효과에서 공인중개사법이 정하는 매매를 알선하는 것과 차이가 없다”며 “부동산 매매에 적용되는 거래당사자 보호 규정을 배제할 이유가 없다”고 판단했다.

이어 “만일 보수 제한 규정이 적용되지 않는다고 가정한다면 매수신청대리의 경우엔 보수 제한을 받는 것에 비해, 알선은 오히려 제한 없이 보수를 받을 수 있다는 부당한 결론에 이르게 된다”고 지적했다.

그러면서 “원심은 공매 부동산 취득 알선과 보수 지급에 대한 구체적 약정 내용, 실제 지급 보수액, 공매 절차 완료 여부 등을 심리한 다음 법에 따른 중개보수 한도를 초과했는지 여부를 심리·판단했어야 한다”고 밝혔다.