[재건축 연한 30년의 덫]서울서만 28만채 재건축..집값 급등 '뇌관'

[이데일리 성문재 기자] 올해 서울시내 약 7만5000가구가 재건축 허용연한 30년을 채우고 재건축 사업에 시동을 건다. 이미 연한을 충족한 단지들까지 합하면 서울 내 재건축 가능 아파트는 총 28만여가구다. 최근 서울 강남권을 중심으로 한 집값 폭등의 주요 원인이 재건축 단지들의 사업 기대감 때문인 점을 감안하면 올해 역시 재건축 이슈가 시장을 지배할 것으로 보인다. 최근 1~2년 새 재건축 연한을 채운 주요 단지들은 2014년 재건축 연한 단축 전보다 가격이 최대 2배나 올랐다.

◇경기 부양책으로 등장한 재건축 연한 단축

그래픽= 이동훈 기자

9일 부동산114에 따르면 1987년 이전에 지어져 재건축 가능 연한인 ‘준공 후 30년’을 채운 아파트 단지는 서울에만 463곳, 20만5497가구다. 특히 이들 재건축 가능 단지는 서울 25개구 가운데 강남·서초·송파·강동구 등 강남4구에 절반 이상(10만7073가구) 몰려 있다. 서울 강남권 개발이 꽃을 피웠던 1970년대 후반에서 1980년대 중반까지 이들 지역에 아파트가 집중적으로 지어졌기 때문이다.

올해는 추가로 7만4857가구가 재건축 연한 30년을 충족한다. 재건축 사업이 당장 가능한 아파트가 서울에만 28만가구 넘는 것이다. 올해 재건축 연한을 맞이하는 1988년 입주 단지는 양천구 목동신시가지 7·11·12·13·14단지, 노원구 상계동 주공 4·6·7·9·10·15·16단지, 송파구 문정동 올림픽훼밀리타운, 서초구 서초동 삼풍아파트 등이다.

현재 재건축 가능연한 기준 30년은 2014년 9·1 대책을 통해 도입됐다. 이전까지는 준공 시점별로 재건축 연한이 제각각이었다. 1981년 이전 준공 아파트는 일괄적으로 준공 후 20년 기준을 적용받았고 1982년에서 1991년 사이 지어진 단지는 준공연도에서 기준연도(1982년)를 뺀 숫자에 2를 곱하고 여기에 기본 22년을 더해 재건축 연한을 정했다. 예를 들어 1984년 준공했다면 기본 22년에 4년을 더해 26년이 되는 셈이다. 1992년 이후 준공 아파트에는 재건축 연한 기준 40년을 적용했다.

2014년 당시 박근혜 정부는 부동산 경기가 얼어붙자 재건축 사업 활성화 차원에서 사업 추진 가능 연한을 일괄적으로 30년으로 단축시켰다. 이에 따라 1987~1990년 준공된 아파트는 재건축 가능 연한이 2~8년 줄었고 1991년 이후 준공 단지는 10년이나 단축됐다.

그래픽= 이미나 기자

◇수혜 단지 중심으로 가격 ‘껑충’

재건축 사업 추진 시점이 빨라진 단지들을 중심으로 재건축 붐이 일면서 서울 집값도 상승세를 타고 있다. 양천구 목동 신시가지 아파트가 대표적이다. 1985년부터 1988년 사이 순차적으로 준공된 목동신시가지1~14단지는 작년 한해에만 가격이 수억원 뛰었다. 1988년에 지어진 7단지(2550가구)는 2014년 9·1 대책 전에는 재건축 가능연한 34년이 적용돼 2022년에나 재건축이 가능했지만 바뀐 기준으로는 올해 재건축 연한을 채우게 된다. 이 아파트 전용 66.6㎡형은 2013년 6억원 안팎에서 거래되다가 1년 뒤 7억원을 찍었고 작년에는 9억~10억원에 거래됐다. 목동 D공인 관계자는 “작년 8·2 부동산 대책에 따른 조합원 지위 양도 금지 규제로 조합이 설립된 단지의 거래가 막히면서 풍선효과로 재건축 초기 단계에 있는 목동 아파트 몸값이 치솟고 있다”고 말했다.

작년에 준공 30년을 채운 강남구 압구정동 미성2차와 일원동 개포우성7차 등도 재건축 연한 단축 이후 집값이 2배 가까이 뛰었다. 미성2차 전용 74.4㎡형은 2013년 8억~9억원에서 작년 15억~16억원으로, 개포우성7차 전용 84.06㎡형은 6억~7억원에서 12억~13억원으로 올랐다.

올해 재건축 연한을 채우는 노원구 상계주공9단지 전용 49.94㎡형 역시 2013년 2억원 수준였지만 작년에는 3억원 안팎에서 거래됐다. 같은 기간 상계동 보람1단지 전용 54.59㎡형도 약 2억원에서 3억원으로 50% 정도 올랐다.

재건축 사업이 집값을 끌어올리는 이유는 자산 가치를 극대화하기 때문이다. 1980년대까지만 해도 대부분 아파트들은 넓은 부지에 저층으로 지어졌기 때문에 개발 여지가 상당하다. 주변 인프라도 잘 깔려 있는데다 첨단 시스템·특화설계가 적용되는 새 아파트에 대한 수요자들의 선호도 역시 높다. 진입 수요가 많은 강남권에 재건축 아파트가 절반 이상 몰려있다는 점도 관심이 쏠리는 이유다. 게다가 공사 중에는 이주수요를 발생시켜 주변 단지 가격까지 상승시키는 역할을 한다.

서울 양천구 목동 아파트 전경(위)과 재건축 연한 도래 주요 단지 가격 변화(아래, 단위: 원, 자료: 국토교통부)

◇재건축 연한 규제 강화시 공급 우려… 고민 깊어진 정부

올해부터 5년간 재건축 연한 30년을 채우게 되는 아파트는 서울에만 22만5164가구에 달한다. 집값 안정을 최우선 목표로 제시한 정부로서는 고민이 깊어지는 대목이다.

일각에서는 2014년 완화한 재건축 연한 규제를 다시 강화하는 방안도 검토해야 한다고 주장한다. 그러나 재건축 사업이 집값을 끌어올린다는 이유만으로 연한 규제를 도로 늘려 사업을 지연시키는 것은 정부가 시장에 지나치게 개입하는 것이라는 반론도 나온다. 특히 신규 주택 공급 감소나 노후주택 안전성 문제 등 부작용을 낳을 수 있다는 점도 부담이다. 서울 내에서는 더이상 빈 땅을 찾기 어려운 상황에서 재건축 사업은 새 아파트를 공급할 수 있는 몇 안되는 방법이다.

양지영 R&C 연구소장은 “강남 집값 상승은 공급 부족 때문”이라며 “재건축 허용연한을 다시 늘리는 것은 서울 주택 공급을 줄여 집값을 더 뛰게 할 것”이라고 말했다. 정부는 아직까지 명확한 입장이나 방향성을 정하지 못한 상태다. 국토부 관계자는 “재건축 연한에 대해서는 구체적으로 논의한 바 없다”고 말했다.