[김용일의 부동산톡]올해 4월부터 시행되는 상가건물임대차보호법..내용은?

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 상가건물임대차보호법이 개정되어 2019년 4월부터 시행되는 규정들이 있다. 위 법의 적용범위를 결정하는 환산보증금 한도의 증액, 상가건물임대차 분쟁조정위원회의 조정을 활용한 상가임대차 분쟁의 해결 등이 그것이다. 이에 대해 이번 시간에 정리해 보겠다.

◇ 상가임대차보호법의 적용범위와 환산보증금 한도 증액

상가임대차보호법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물을 전제로 각 지역별로 상가건물의 환산보증금 액수가 일정금액 이하일때만 적용되는 것이 원칙이다. 여기서 환산보증금이란 보증금과 월세 환산액을 합한 금액으로 ‘보증금 + (월세×100)’의 합계이다. 예를 들어 보증금 1억원에 월세 500만원인 상가의 환산보증금은 ‘1억원+(500만원×100)’의 합계인 6억원이 되는 것이다.

각 지역별 환산보증금과 관련하여 서울의 경우 종전 6억 1천만원에서 2019.4.2.자로 9억원이 되었는바, 이제는 주요상권의 대부분 상가임차인이 상가임대차보호법의 적용을 받게 되었다. 다만, 위 환산보증금 증액 규정은 2019.4.2. 이후 체결되거나 갱신되는 상가임대차계약부터 적용된다. 이번에 개정된 규정과 종전 규정은 아래 비교표와 같다.

지역 항목에서, ①과밀억제권역이란 인천광역시의 대부분 지역, 의정부시, 구리시, 남양주시의 일부 지역, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시의 일부 지역을 말하고, ②광역시 등이란 부산광역시를 제외한 광역시, 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 등을 말한다.

◇ 상가임대차보호법 적용범위의 예외규정

다만, 상가임대차보호법은 환산보증금이 위 금액한도를 초과하더라도 상가임대차보호법의 주요 규정이 적용되는 것으로 예외를 두었다. 구체적으로 상가임대차보호법 제2조 제3항은 “제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의 2부터 제10조의 8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.”고 하여, 위 환산보증금 액수를 초과하는 상가임대차라고 해도 실제로는 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 있도록 하였다.

구체적으로, ①3조는 임차인이 상가인도를 받고 사업자등록시 다음날부터 제3자에 대해 대항력이 있고, 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다는 것 등에 관한 규정이고, ②10조 1항, 2항, 3항 본문은 임차인이 임대차기간 만료 6개월부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없고, 임차인의 계약갱신요구권은 최대 10년까지 가능하다는 것 등에 대한 규정이며, ③10조의3부터 10조의7은 임차인의 권리금 회수기회 보호 및 임대인이 이를 방해시 손해배상책임이 있다는 것 등에 대한 규정이고, ④10조의8은 임차인이 3기 차임 연체시 임대인이 계약을 해지할 수 있다는 규정이다. 따라서, 위와 같은 경우에는, 임차인의 환산보증금 액수에 관계없이 상가임대차보호법이 적용된다.

원칙으로 돌아가, 환산보증금이 상가임대차보호법에서 정한 한도 이내일때만 적용되는 상가임대차보호법의 대표적인 규정은 우선변제권, 임차권등기명령제도, 묵시적갱신, 차임 증액한도 규정 등이다. 구체적으로, 상가임차인은 대항력(상가인도와 사업자등록)을 갖추고 확정일자를 받으면 경매 등 진행시 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리, 즉 우선변제권이 있다(제5조). 그리고, 임대차계약이 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못한 경우, 이사를 가더라도 임차권등기명령신청제도를 활용한다면 대항력과 우선변제권의 효력을 인정받을 수 있다(제6조).

또한, 상가임대차보호법이 적용되면 묵시적 갱신 시 존속기간은 1년이 보장되고(제10조 제4항). 상가임대차 계약기간 중에 또는 재계약시 조세, 공과금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등으로 임대료가 적당하지 않게 된 경우 양 당사자는 장래의 차임과 보증금 모두에 대해 증감을 청구할 수 있지만, 임대인이 증액 청구시는 최소 1년의 기간을 두어야 하고, 차임과 보증금 각각의 증액 한도는 연 5%이다(제11조).

◇ 상가건물임대차 분쟁조정위원회를 통한 조정제도 시행

상가임대차보호법의 적용을 받는 상가건물 임대차 관련 분쟁에 대해서는 2019.4.17.부터 대한법률구조공단의 지부에 설치된 상가건물임대차 분쟁조정위원회의 조정을 통해 해결할 수 있는 길이 열렸다(제20조).

상가임대차분쟁조정위원회는 임대차 계약의 이행 및 임대차 계약 내용의 해석에 관한 분쟁, 임대차 계약 갱신 및 중료에 관한 분쟁, 임대차 계약의 불이행 등에 따른 손해배상청구에 관한 분쟁, 공인중개사 보수 등 비용부담에 관한 분쟁, 상가건물임대차표준계약서의 사용에 관한 분쟁 등을 심의, 조정할 수 있다.

상가임대차분쟁조정위원회가 임대인과 임차인 간 분쟁에 대해 심의하고 조정안을 제시할 수 있으며, 만일 그 조정안에 대해 임대인과 임차인 쌍방이 모두 동의하게 되면, 조정이 성립하고 집행력이 발생한다. 다만, 위 조정위원회에 심의, 조정은 강제사항이 아니며, 당사자는 위 조정을 거치지 않고 바로 법원에 소송을 제기할 수 있고, 또한 위 조정위원회에 조정 절차를 거쳤더라도 조정안에 어느 일방이 동의하지 않게 되면, 조정이 결렬되고 결국 법원에 소송을 제기하여 분쟁을 해결할 수 있을 것이다.

◇김용일 변호사

△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사