[대박땅꾼의 땅스토리]농지 투자와 농막설치

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 토지투자에 관심이 있어 약 10여 년간 실전에 임해보고, 확인해본 사람이라면 과거에는 ‘통작거리’라는 것이 있었음을 알 것이다. 통작거리는 서울 사는 사람이 부산이나 전라도에 가서 농사를 짓겠다는 것이 말이 안 된다며 투기성으로 보고 거리제한을 둔 것으로 생각하면 된다. 하지만 요새는 어떠한가? KTX와 SRT의 존재만으로 서울에서 전라도 광주와 부산이 2시간이면 충분히 다닐 수가 있다. 전국이 일일생활권이 되다 보니 농지투자 시에 통작거리 제한이 폐지된 것이다. 농지투자를 하는 사람들이 많이 늘어난 이유기도 하다.

보통 사람들이 농지투자를 할 때는 2가지 방법으로 접근하게 된다. 농지 경영목적이나, 주말체험 영농목적이 그 방법이다. 주말체험 영농목적으로 농지투자를 하는 경우에는 1000㎡ 이하, 즉 약 300평 이하의 농지취득에만 가능하다. 만약 내가 과거 100평을 취득하고, 이번에 300평을 취득하면 주말체험 영농목적으로 농지를 취득할 수 없는 것이다. 주말체험 영농목적은 말 그대로 ‘체험’이다. 텃밭을 가꾸는 느낌이라는 것이다.

이렇게 농지 투자를 한 후 곧바로 사람들이 다음 검색어로 인터넷에 검색을 해보는 것이 바로 ‘농막 설치’다. 농막은 농사를 지으면서 잠시 휴식을 취하거나, 농사 물품들을 보관하는 용도 사용하는 것으로 맹지에도 설치가 가능하다. 땅 위에 고정이 되어서는 안되는 이동식건물이기도 하며, 영구적으로 사용할 수 없는 가설건축물이기도 하다. 따라서 지자체에 가설건축물 축조신고서와 배치도, 평면도 등을 제출하여 허락을 구하면 된다. 당연히 건축하는 것이 아니니 건축사의 설계도 필요가 없다.

다만 농막은 ‘집’이 아니라는 점을 기억해 두어야 한다. 농막 설치는 약 6평 미만으로 설치해야 한다. 2012년부터는 규제가 완화되어 전기와 가스, 수도도 넣게 해주었다. 이때, 농막 설치에 대하여 많은 사람들이 궁금해하는 것이 바로 화장실과 복층구조에 대한 사항이다.

우선 화장실은 지자체마다 내용이 조금씩 다르긴 하지만, 이동식 화장실과 간이 화장실을 사용하는 것으로 알고 있으면 된다. 자세한 문의는 지자체 담당자와 상의해야 하고, 그전에 인근에 정화조를 설치한 곳이 있는지 확인을 해보는 것도 좋다. 또, 복층구조로 이용하면 아주 편하게 집처럼 사용할 수 있을 것이라 여기는 사람들이 많은데, 여기서 말하는 복층이라는 것은 대게 ‘다락방’이라고 여기면 된다. 정확하게 2층을 만든다고 하는 경우에는 연면적에 합산이 되기 때문에 농막으로 볼 수가 없는 것이다. 다만, 지붕을 얹었을 때 1.8m 이하의 높이는 연면적에 합산되지 않기 때문에 다락방을 만들어 좀 더 쾌적한 생활이 가능하다.

이렇게 잘 농지투자를 하고, 농막을 설치하다 보니 평화로운 귀농이 될 것도 같지만 세상살이가 그리 쉽지는 않다. 완벽한 주거용으로 사용하게 되다가 걸리면 바로 농막을 없애야 하기 때문이다. 말 그대로 농막은 맹지에다가도 지을 수 있도록 ‘농사를 짓다 쉬어가는 곳’의 개념이기 때문에 누군가 신고를 하거나, 지자체 검사기간에 걸리는 경우 이런 곤욕을 치르게 될 수 있다. 그러나 3년에 한 번씩 신고 및 갱신만 하게 되면 영구적으로 사용할 수 있으니 여전히 농지투자 후 농막 설치는 매력적이다.

필자는 농지를 투자하는 목적이 귀농이라면, 본격적으로 집을 옮기기 전에 농막 생활을 권유하는 편이다. 자신의 로망과 현실은 달라질 수 있기 때문이다. 그렇게 현실을 마주하게 되다 보면 크게 불만이 없더라도, 갑자기 급히 돈이 필요하게 되는 경우가 있다.

따라서 귀농용 농지에 투자할 때는 농막이 아무리 맹지에도 설치된다고 하더라도, 만의 하나의 가능성을 염두에 두어 최소한 길이 접해있는지는 확인해 보는 것이 좋다. 또, 가능한 토지의 수요가 있는 곳을 선택하는 것을 추천한다. 경공매를 통해서라면 유찰된 토지의 경우 충분히 저렴하게 투자할 기회가 생긴다. 귀농이나 귀촌을 염두에 둔 농지투자자 라면 소액으로 토지투자 후 농막생활로 귀농과 귀촌의 첫걸음을 해보는 것이 어떨까?