[톡!talk!재테크]'새 아나바다' 운동으로 안정적 부동산 투자를

[장대섭 전국부동산교육협의회 회장] 최근 주택시장이 활기를 띠면서 집을 마련해야 할 지, 아니면 전세를 살아야 할지, 산다면 언제 사야 할 지를 놓고 고민하는 사람들이 많다. 전문가들도 사야 한다는 의견도 있지만 반면에 공급과잉으로 2~3년 후 집값이 크게 떨어질 것이란 전망도 내놓고 있어 일반 국민들의 불안심리도 적지 않다.

이같은 분석을 하는 것은 최근의 부동산 시장 상황을 살펴보면 2006년 활황기의 시장상황과 다르게 주택거래량과 가격상승률이 동반상승하지 않고 있다는 점 때문이다.

◇거래량 증가한다고 가격상승 ‘no’...주택, ‘거주’에서 ‘투자자산’으로

주택산업연구원이 최근 발표한 ‘주택매매거래 100만건과 주택가격’ 보고서에 따르면 주택매매구조 패턴의 변화로 2014년에 주택거래가 100만 건을 넘었지만 2006년 주택가격 상승에 비해 2014년 상승률은 그에 미치지 못하고 있다.

나아가 이 보고서는 주택거래량만을 가지고서는 주택경기를 진단할 수 없으며 주택거래율(주택수 대비 주택거래량 지표)로 부동산시장을 진단해야 한다고 조언한다. 이어 2015년 3%의 경제성장율 수준의 주택가격상승이 이뤄지기 위해서는 주택거래율이 7%는 넘어야 한다고 짚고있다. 그러나 2014년 주택거래율은 전국이 6.3%, 서울이 5.4%, 수도권이 6.4%를 나타내어 매매가격이 전국 1.47%, 수도권이 1.27%, 서울이 0.90%를 나타냈다.

이런 현상은 주택수가 증가하고 주택매매거래 구조가 달라지면서 나타나는 특성으로, 주택거래량이 100만건을 넘더라도 2006년 수준의 주택가격 상승은 기대하기 어렵다. 필자 역시 뉴노멀의 현 경제상황과 맞물려 저성장, 저소비시대에는 최근 아파트 분양시장의 열기가 부동산시장을 정확히 반영할 것이라는 과거의 생각은 과감히 버려야 한다고 본다.

특히 주택 주 수요층인 40~50대의 인구감소라는 사회구조적 요인과 더불어 아파트가격하락을 겪으면서 형성된 수요자들의 매수심리 위축도 주택가격 불안을 부채질을 하고 있다. 또 개인이 소득에만 의존해 주택을 구입하는 것은 사실상 어려운데다 부채(leverage)를 통한 자금조달이 어려운 경제여건 등을 감안하면 주택은 더이상 집(보금자리)이 아니라 하우스(투자자산)로 봐야 할 것이다.

◇부동산시장에 부는 ‘New 아나바다 운동’

이에 부동산투자에서 자산관리 즉, 부동산시장의 새로운 트랜드인 ‘새 아나바다 운동’이 불어오고 있다. Save(아껴쓰고), Share(나눠쓰고), Change(바꿔쓰고), Recycle(다시쓰자) 운동이다.

먼저 ‘Save’다. 유가상승과 소득감소로 인해 관리비가 낮거나 에너지 효율이 높은 아파트의 인기가 높아진다. 다운사이징(Down-sizing)현상도 나타나며 이때 직주근접(職住近接)으로 교통비절약 등으로 대도시 주변과 대학가 및 역세권, 대중교통편리성이 높은 주거단지와 도시가 상대적으로 투자가치가 더 높아질 것이 확실하다.

다음은 ‘Share’다. 쉐어하우스, 멀티(multi)하우스처럼 종전의 무수익부동산 일부를 활용해 수익용 부동산으로 공간을 재배치하는 리모델링과 주택신축도 늘어나게 된다. 도시민박, 다양한 팬션들도 늘어나면서 순수 주거용 아파트와 같은 주택이 거주와 동시에 하루, 일주일, 한 달 등 다양한 형태로 임대수익을 올리고 있다. 서울 광화문 주변의 오피스텔은 외국인 상태로 한 도시민박으로 활성화돼 있고 전망 좋은 바닷가와 계곡, 산 주변의 아파트와 단독주택도 부분 수선을 통해 민박으로 활용되고 있다.

다음은 ‘Change’. 매매시장이 죽고 전세에서 월세시장으로 점유 형태가 바뀌면서 거래가 급감한 상태에서 틈새시장이 바로 교환이다. 주택을 여관, 고시원으로 교환하거나 반대로 상가를 접기에는 권리금이 아깝고 마땅한 매수자를 찾기 어려울 때 환가성이 높은 아파트나 연립주택과 교환하여 상가도 살리고 권리금도 받고 보금자리 주택을 얻는 식이다. 불경기일수록, 거래관련 제세금이 높을 때 매매나 임대보다 교환이 갖는 여러 가지 이득이 있다. 또한 건축물의 용도변경이 최고의 재태크 방법이다. 관련법률이 완화되고 주변의 용도가 변화되면서 여기에 맞는 용도변경은 최소비용으로 최대의 효과 즉, 부동산의 가치를 올리는 안성맞춤이다.

마지막으로 ‘Recycle’이다. 건축시공의 발달로 건축물의 내구성이 예전보다 좋아졌다. 여기에 관련 법규와 지원도 적극적이다. 리모델링에 대한 다양한 유형이 제시되어 새로운 인식이 확산 될 전망이다. 특히 뉴타운 등 재개발, 재건축에 대한 출구전략으로 다시 태어난 것이 ‘도시재생정책’이다, 여기에서 주거환경관리사업과 가로주택정비사업이 핵심이다. 새로운 정부와 서울시에서도 도시재생에 대해 주거복지차원에서 종전과 다른 형태의 도시재생을 도모하고 있다는 점에서 기존도심의 다양한 문화적 가치가 부동산투자 시장에서 새롭게 조명될 것으로 보여진다.

즉, 무작정 낡은 집은 부수고 새 아파트를 짓는 게 아니라 정부가 일정부분투자하면 주민들이 고택 등 해당 지역의 역사와 도로 모양, 마을형태 등을 그대로 간직한 채 기반시설이나 주택을 보수해 주거환경을 개선하는 것으로 새 정부가 부산 등 낙후된 지방 구도심 재생사업을 적극추진 한다고 한다. 이는 기회라고 생각한다.