공시價 32% 오른 한전부지, '진짜 땅값'은 11월 공개

△서울 강남구 삼성동 옛 한국전력공사 본사 부지 전경. [사진=이데일리DB]

[이데일리 박종오 기자] 현대자동차그룹이 10조 5500억원에 사들인 서울 강남구 삼성동 옛 한국전력 부지의 공시지가가 1년 새 30% 넘게 오르면서 실제 토지 가치에 관심이 쏠리고 있다. 이 부지의 ‘진짜 땅값’은 서울시의 재(再)감정평가를 거쳐 이르면 올해 11월 중 공개될 전망이다.

서울시는 오는 10월까지 현대차그룹과 한전부지 개발 계획에 대한 사전 협상을 마치고 부지 감정평가에 착수할 계획이다. 김용학 서울시 동남권 공공개발추진반장은 “부지 용도지역 변경과 현대차그룹이 제시한 115층 사옥 건축안 등 세부적인 개발 계획을 결정한 뒤에 실제 가치를 따져보려는 것”이라고 말했다.

옛 한전부지 가격은 지금까지 평가 주체에 따라 1조원 넘게 요동쳤다. 지난해 개별 공시지가는 약 1조 5456억원(1㎡당 1948만원)이었다. 하지만 같은해 8월 한국전력공사가 실시한 감정평가 금액은 3조 3346억원으로 가격이 2배 넘게 뛰었다. 서울시 개발 계획대로 부지 용도가 주거에서 상업지역으로 바뀔 것으로 보고 가치 상승분을 미리 반영한 것이다. 현재 한전 부지는 96%가 3종 일반주거지역, 4%가 일반 상업지역으로 이뤄졌다. 통상 공시지가가 실거래가의 70%를 밑돈다는 점도 격차를 벌린 원인이다.

정부가 최근 발표한 이 땅의 표준지 공시가격은 2조 470억원(1㎡당 2580만원)으로 작년 공시가보다 32.4% 올랐다. 그러나 이 역시 한전 자체 감정가보다 1조원 이상 낮은 수준이다. 용도지역 변경을 감안하지 않았기 때문이다.

새 감정평가에는 미래 개발 계획을 보다 구체화해 반영할 예정이다. 대형 감정평가법인 2곳이 평가한 금액의 평균으로 결정하겠다는 것이 서울시 방침이다. 지난해 부지를 감정했던 대일감정원 이성원 평가사는 “새 감정가는 변동 가능성이 높다”며 “작년과 올해 사이 1년이 넘는 시차가 있고 현대차그룹이 부지를 낙찰받은 뒤 개발 여건도 크게 달라졌기 때문”이라고 말했다.

다만 예상 감정가를 제시하기는 어렵다는 분위기다. 감정평가는 토지·건축물의 원가와 주변 실거래 사례, 예상 임대료 등을 종합해 가격을 결정한다. 한 감정평가사는 “현대차 사옥은 서울 강남권에 두 번 다시 들어설 수 없는 100층 이상 초고층 건축물”이라며 “몸값과 임대료 등을 다른 물건과 단순 비교하는 것 자체가 불가능하다”고 말했다.

이번 감정평가 금액은 현대차그룹이 부담할 공공 기여(기부채납) 규모를 결정할 기준이다. 서울시는 전체 한전부지 면적 또는 부지 감정평가액의 40% 안팎을 환수할 계획이다. 이 금액은 향후 코엑스부터 잠실운동장에 이르는 ‘국제교류 복합지구’ 개발 비용 등으로 쓰인다. 감정 결과에 따라 양쪽의 희비가 엇갈릴 것이라는 의미다.