생애 최초 LTV 80% 적용…내집 마련 숨은 퍼즐 찾아라

[이데일리 하지나 기자] 이달부터 생애 최초 주택 구입 가구에 적용되는 주택담보대출비율(LTV) 상한이 80%로 완화된다. 지역과 주택 가격에 관계없이 최대 6억원까지 대출을 받을 수 있다. 그동안 대출규제로 내 집 마련에 어려움을 겪고 있던 무주택자 실수요자에게는 희소식이다. 하지만 여전히 시장은 뜨뜻미지근하다.

◇생애 최초 주택구매자 LTV 80% 완화

4일 금융권에 따르면 생애 최초 주택 구매자에 대해선 주택 소재 지역이나 주택 가격에 상관없이 LTV가 최대 80%까지 허용된다. 대출한도도 4억원에서 6억원으로 늘어났다. 기존에는 투기지역·투기과열지구는 40%, 조정대상지역은 50%로 LTV 상한이 제한돼 있다. 심지어 투기지역·투기과열지구 내 주택 가격이 15억원을 넘는 경우 아예 대출이 금지됐었다.

예를 들어 A씨가 8억원짜리 서울 아파트를 구매할 때 이전에는 40%에 해당하는 3억2000만원까지 대출할 수 있었지만 앞으로 생애 최초 주택 구매자는 대출한도인 6억원까지 대출이 허용되는 셈이다.

하지만 실제 대출금액은 따져봐야 한다. 지난 7월부터 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화됐기 때문이다. DSR은 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액의 비율을 뜻한다. 결국 상환 능력에 맞춰 대출을 허용해주겠다는 의미다. 지난 1월 총대출액 2억원을 초과하는 차주에게 은행권은 40%, 제2금융권은 50%로 대출 DSR을 규제했는데 이를 총대출액 1억원 초과 차주로 확대했다. 이에 따라 A씨는 추가 대출금이 없다는 가정하에 6억원 대출을 받기 위해서는 소득이 1억원을 넘어야 가능하다. (50년 만기, 금리 4.85%)

◇“전 세대원 주택 소유한 적 없어야”

다만 생애 최초 LTV 80%를 적용받기 위해서는 반드시 세대 구성원 모두가 과거에 주택을 소유한 사실이 없는지 확인해봐야 한다. 현재 주택을 소유하지 않다고 하더라도 과거에 주택을 매수·매도한 경험이 있다면 대상이 될 수 없다. 또한 배우자가 결혼하기 전에 주택을 소유한 사실이 있다면 이 역시도 적용 대상이 아니다. 주택에는 분양권 및 재건축·재개발 지분(조합원 입주권) 등을 모두 포함된다는 점도 유의해야 한다. 다만 이전에 소유한 분양권을 바탕으로 잔금 대출을 받으면 생애 최초 주택 구매로 간주한다.

과거 주택을 소유한 사실이 있는 현 무주택자면 생애 최초 주택 구매자는 아니지만 서민·실수요자 LTV 우대를 활용할 수 있다. 부부합산 소득이 9000만원 이하여야 하고 주택가격은 투기과열지구는 9억원 이하, 조정대상지역은 8억원 이하여야 한다. 이 경우 LTV는 추가로 20%포인트가 더 늘어난다. 투기과열지구 내 6억원 이하 아파트는 최대 60%, 조정대상지역은 5억원 이하 아파트에 대해 최대 70%까지 대출을 받을 수 있다. 대출한도는 최대 4억원까지 가능하다.

DSR 규제를 추가로 받기 때문에 제대로 된 소득 확인도 필수다. 김은진 레오대출연구소 대표는 “대출은 세대원 모두에게 가능하지만 생애 최초 LTV 80%는 세대주만 가능하다”면서 “또한 본인 소득을 제대로 확인하지 않으면 DSR 때문에 낭패를 볼 수 있다. 자칫 자금 계획에 차질을 빚을 수 있기 때문에 세대원 모두 과거 주택을 소유한 이력이 없는지도 꼼꼼히 살펴봐야 한다”고 말했다.

◇금리 인상에 집값 하락 우려…관망세 이어질 듯

생애 최초 LTV 80%는 규제지역이나 주택 가격에 상관없이 적용된다는 점에서 관심을 둬볼 만하다. 특히 규제지역 내 15억원 초과 아파트에 대해서는 대출이 일절 허용되지 않는데 생애최초의 경우 최대 6억원까지 가능하다.

전문가들은 실거주 의무가 없어서 생애 최초를 활용해 초고가 아파트에 대한 갭투자도 가능하다고 설명한다. 김은진 대표는 “은행마다 리스크 관리 차원에서 LTV 한도가 다를 수 있다”면서 “선순위인 전세보증금 금액이 많으면 LTV가 줄어들 수 있다. 계약 전에 확인해보고 비교해볼 필요가 있다”고 말했다.

다만 정부의 대출 규제 완화에도 거래절벽은 계속될 전망이다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 거래 건수는 401건으로 집계됐다. △1월 1087건 △2월 815건 △3월 1432건 △4월 1750건 △5월 1743건 △6월 1076건으로 올 들어 월 2000건을 밑돌고 있다.

최근 주택시장 침체와 금리 인상에 따른 비용 부담이 커지면서 실제 매수심리 회복에는 한계가 있다는 지적이다. 실제 A씨도 월 상환액이 266만원에 이른다.

NH투자증권 WM마스터즈 정보현 전문위원은 “DSR 3단계가 유지되고 무엇보다 부동산 가격 상승에 대한 기대감이 예전보다 높지 않아 과거 영끌 매수를 주도했던 젊은 세대층들의 조급함이 사라졌다”면서 “정부에서 주택공급 로드맵이나 청약 제도 개편 등 구체적인 정책이 발표될 때까지는 당분간 관망세가 이어질 것으로 보인다”고 말했다.