[아파트 돋보기]공동주택 관리 업무분장이 묘하다

서울 노원구 일대 아파트 단지 모습. (사진=연합뉴스)

[이데일리 성문재 기자] 우리나라 주택 중 75%는 아파트·연립·다세대주택처럼 여러 가구가 모여사는 공동주택 형태다. 대한주택관리사협회의 도움을 받아 공동주택에서 실제 벌어지고 있거나 일어날 수 있는 다양한 사례들을 통해 꼭 알아둬야 할 상식은 물론 구조적인 문제점과 개선방안, 효율적인 관리방법 등을 살펴본다.

공동주택관리법에 따르면 공동주택 관리를 위한 집행업무는 관리사무소장의 업무와 관리주체의 업무로 구분됩니다. 관리주체의 업무는 △공동주택의 공용부분의 유지·보수 및 안전관리 △공동주택단지 안의 경비·청소·소독 및 쓰레기 수거 △관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행 △장기수선충당금의 징수·적립 및 관리 △관리규약으로 정한 사항의 집행 △입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행 △공동주택관리업무의 공개·홍보 및 공동시설물의 사용방법에 관한 지도·계몽 △입주자등의 공동사용에 제공되고 있는 공동주택단지 안의 토지, 부대시설 및 복리시설에 대한 무단 점유행위의 방지 및 위반행위시의 조치 △공동주택단지 안에서 발생한 안전사고 및 도난사고 등에 대한 대응조치 △하자보수청구 등의 대행 등으로 규정하고 있습니다.

관리사무소장의 업무는 △입주자대표회의에서 의결하는 공동주택의 운영·관리·유지·보수·교체·개량과 해당 업무를 집행하기 위한 관리비·장기수선충당금이나 그 밖의 경비의 청구·수령·지출 및 그 금원을 관리하는 업무 △하자의 발견 및 하자보수의 청구, 장기수선계획의 조정, 시설물 안전관리계획의 수립 및 건축물의 안전점검에 관한 업무 △관리사무소 업무의 지휘·총괄 △관리주체의 업무를 지휘·총괄하는 업무 △입주자대표회의 및 선거관리위원회의 운영에 필요한 업무 지원 및 사무처리 △안전관리계획의 조정 등입니다.

유심히 보면 업무가 중복되고 있다는 점과 결국 관리사무소장에게 관리주체의 업무를 지휘·총괄하도록 함으로써 최종적으로는 관리방법과 관계없이 관리사무소장이 공동주택관리업무의 최종적인 관리책임을 지도록 하고 있다는 것을 느낄 수 있습니다.

비슷한 업무임에도 왜 관리의 책임주체가 이원화돼 있을까요?

이는 공동주택관리제도의 발전사와 관계가 있습니다. 최초의 관리주체 개념은 주택관리사제도가 도입되기 전, 관리의 각 주체인 입주자로 구성된 자치관리기구(입주자대표회의), 주택관리인(주택관리업자) 및 사업주체를 총칭하는 개념으로 사용됐습니다.

이후 1989년 9월에 공동주택관리령이 개정되면서 관리주체가 주택관리사를 관리책임자로 두도록 제도가 신설됐는데, 이 때 관리책임에 관한 업무분장이 명확히 설정되지 못한 것이 지금까지 계속되고 있는 겁니다. 지난 2003년 주택법으로 전부 개정되면서 ‘관리사무소장의 업무 등’에 관한 규정이 신설됐는데, 이때에도 관리책임에 관한 분장이 명확히 이뤄지지 않았습니다.

주택관리사제도 도입 당시에는 아무래도 축적된 노하우나 실무 경력 등이 부족한 상태였기에 관리책임을 모두 이관하기에는 한계가 있을 수밖에 없었겠지만 제도 도입 28년이 돼가는 현 시점에는 업무전문성을 향상시킬 수 있는 각종 보완장치(교육, 공제, 주택관리사협회) 등이 마련돼 있습니다. 관리책임에 관한 재조정이 가능하기도 하고, 필요한 시점이기도 합니다.

입주자대표회의는 소유자로서의 시설물 유지개량행위에 관한 의사결정책임을 지고 법과 규약에서 위임한 업무를 수행하고, 관리책임자인 관리사무소장은 결정된 의사결정에 따른 관리전문가로서의 집행책임을, 그리고 주택관리업자를 포함한 각종 공사 및 용역사업자는 도급 또는 수임한 업무 수행에 따른 계약에서 규정한 업무에 따른 책임과 이에 따른 수익성을 향유하도록 하는 것이 필요해 보입니다.

관리사무소장이 집행 책임자로서 관리토록 할 때 책임과 권한이 더욱 명확해지고, 관리의 투명성이 향상돼 입주자 등의 권익보호라는 관리제도의 목적 실현에 더욱 기여할 수 있을 겁니다.

◇[아파트 돋보기]는 독자 여러분이 공동주택에서 생활하면서 겪게 되는 다양한 상황들에 대해 이야기 나누려고 합니다. 궁금한 점이나 개선이 필요하다고 생각되는 점을 이메일(mjseong@edaily.co.kr)로 남겨주시면 도움 드리겠습니다.