과천지식정보타운, 분양도 안했는데 착공부터 한 까닭은?

[이데일리 김다은 기자]

[이데일리 박민 기자] 경기도 과천지식정보타운 내 ‘고분양가 논란’으로 분양 일정이 미뤄진 단지들이 줄줄이 착공에 나서고 있다. 통상 주택공급의 주류 방식인 선(先)분양제에서 아파트를 먼저 분양한 다음 착공에 나서는 것과 다른 모습이다. 건설사들은 분양을 진행하지 않더라도 사전에 주택 사업을 위해 조달한 PF(프로젝트파이낸싱)대출에서 한 달에 수 억원의 금융이자가 발생하는 상황에서 우선 벗어나고자 ‘자의 반 타의 반’으로 공사부터 시작했기 때문이다.

GS건설은 지난달 중순부터 과천지식정보타운 S9블록의 ‘과천제이드자이’ 아파트 공사에 들어갔다. 대우건설도 S6블록에서 짓는 ‘과천 푸르지오 벨라르테’를 지난 4월부터 공사 하고 있다. 이들 단지는 애초 올해 5월 분양할 예정이었다. 그러나 분양가(전용면적 3.3㎡당)가 자이는 2300만~2400만원대, 푸르지오는 2600만원대로 알려지면서 고분양 논란에 ‘분양가 협의’가 길어졌고 결국 착공부터 택했다.

분양 일정이 미뤄진 것은 이번이 처음도 아니다. 애초 지난 2017년 말부터 분양을 예상했지만, 토지보상 등의 문제로 전체 택지 조성 공사가 미뤄지면서 분양 일정이 지금껏 계속 밀렸다. GS건설 관계자는 “토지 사용 승인은 이미 받은 상태이고, 더는 사업을 미룰 수 없다는 판단에 분양 일정과 별개로 공사부터 진행한 것”이라며 “후분양을 하려는 건 아니다”고 말했다.

일반적으로 건설사들은 아파트를 지을 부지 매입에 들어가는 자금과 초기 부대비용을 위해 금융권에서 PF대출을 일으켜 자금을 조달한다. 이후 일반에 아파트를 분양해 수분양자들이 낸 계약금과 중도금 등으로 PF 원리금을 상환하고 공사비를 충당하며 아파트를 짓는다. 그러나 분양이 늦춰지면 가만히 있어도 PF대출 이자는 계속 늘어나 자칫 사업비 증가로 이어질 수 있어 부담이 크다.

과천지식정보타운 내에서 최고층인 지상 35층으로 짓는 S4블록(과천 푸르지오 어울림 라비엔)도 같은 이유로 공사가 한창이다. 시공사인 대우건설은 작년 3월 착공에 들어가 현재 10층까지 아파트 골조를 올렸다. 공정률 30%를 보이고 있다. 대우건설 관계자는 “애초 입주 시기를 2020년 말로 계획했지만 2021년 6월로 늦춰지면서 분양에 앞서 공사부터 시작한 것”이라고 말했다. 택지조성을 총괄하는 한국토지주택공사(LH) 측은 “과천지식정보타운 전체 사업 준공 시기는 2021년 6월까지“라며 ”S4블록도 이에 맞춰 입주 시기를 늦추라고 한 것”이라고 해명했다.

문제는 분양은 계속 지연되는 상황에서 공사만 진행되다 보면 전체 사업비가 늘어나 이는 수분양자에게 전가될 우려가 있다. 건설사 한 관계자는 “공사가 분양보다 한 두 달 먼저 들어간 것이라면 총 사업비에 큰 영향이 없겠지만, 이 상태가 계속되면 사업비가 달라질 수 있다”며 “건설사가 직접 대출을 일으켜 공사비를 충당하는 만큼 금융비도 추가로 발생하기 때문”이라고 말했다. 분양에서 입주까지의 기간이 단축되면 다른 단지에 비해 계약금과 중도금, 잔금을 치러야 하는 기간이 상대적으로 짧아진다는 것도 불리한 점으로 꼽힌다.