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정부는 지난 10년간 집값이 안정적으로 상승해 대출 손실 가능성이 낮다며 서울·수도권, 지방광역시, 세종시, 인구 50만명 이상 도시의 아파트를 제도 시행 대상으로 결정했다. 문제는 서울·수도권 아파트의 경우 부동산시장 호황기였던 2006~2008년에 오른 집값이 10년 상승치의 대부분을 차지해 산술적 평균치 산정이 무의미하다는 점이다. 특히 2010년 이후에는 1%가량이 오른 지난해를 빼고는 지속적인 하락세를 보여왔다. 또 지방의 경우 2010년을 기준으로 전반 5년과 후반 5년의 가격 상승 폭이 최대 6배 가까이 벌어져 시기별로 격차가 컸고, 공급 과잉으로 인한 집값 하락을 우려하는 목소리도 높아지고 있다.
◇“서울 아파트값 10년간 한해 4% 상승 한번도 없어”
4일 KB국민은행에 따르면 국토교통부가 수익 공유형 모기지 대상지역으로 발표한 서울 아파트값은 2005년 1월 이후 10년간 37.53% 올랐다. 이를 산술적으로 나눠보면 국토부가 연 평균 4.02%씩 올랐다고 밝힌 부분과 거의 맞아떨어진다. 하지만 5년 단위로 쪼개보면 사정은 달라진다. 2005년 1월~2010년 1월 서울 아파트값은 49.01%가 올랐지만 2010년 2월~2015년 1월에는 오히려 7.7% 내렸다. 특히 시장 호황기였던 2006년부터 2008년 상반기까지 아파트값이 37.53% 올라 10년 전체 상승률과 정확히 일치한다.
국토부가 한해 평균치로 잡은 상승률 4%를 기록한 해는 한번도 없었다. 수도권 전체 아파트 가격도 전반 5년은 44.63%가 올랐지만 후반 5년은 6.12%가 떨어졌다. 따라서 10년치 상승률을 단순 계산해 매년 안정적으로 집값이 올랐다는 국토부의 분석은 현실과 거리가 멀다는 지적이 나오고 있다. 이승복 피데스개발 전무는 “부동산시장이 긴 터널을 빠져나와 회복세로 접어들고 있지만, 장기적인 집값 등락 여부를 미리 예측하는 것은 사실상 불가능하다”고 말했다.
◇지방은 과잉 공급 우려로 향후 상승 여력 의문
지방광역시 등 비수도권 지역은 10년간 집값이 계속 올랐지만 상승 폭은 시기별로 차이를 보였다. 부산 등 6대 광역시는 2010년을 기준으로 전반 5년은 아파트값이 15.24% 오른 반면 후반 5년은 32.53%로 두 배 이상 상승 폭이 컸다. 또 인구 50만명 이상 도시 중 경남 김해시는 전반 5년(10.6%)에 비해 후반 5년(60.52%)의 상승률이 5배가 넘었고, 충남 천안(7.13%·40.49%)도 비슷한 양상을 보였다.
특히 지방은 2008년 말 글로벌 금융 위기로 인한 서울·수도권 시장 침체와 세종시·혁신도시 개발 등이 맞물려 주택 공급이 집중된 결과 향후 집값 하락이 우려되고 있는 상황이다. 이 때문에 연간 주택 가격 상승률을 2%로 예상한 수익 공유형 모기지가 집값 하락으로 인해 보증기관인 대한주택보증이 위험 부담을 떠안을 가능성도 배제할 수 없게 됐다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 “집값을 10년 기준으로 단순 계산하면 ‘통계 착시 효과’가 발생할 수밖에 없다”며 “최근 몇년 간 주택 공급이 몰렸던 비수도권 지역은 입주 물량이 넘치고 있어 집값 상승세가 꺾일 가능성이 크다”고 지적했다.
국토부 관계자는 이에 대해 “대상지역 전체 집값 동향을 볼 때 향후 아파트값이 떨어질 가능성은 낮다”며 “대출 심사를 통해 아파트의 규모와 거래량, 경과년수 등의 적격성을 심사하고 공급 물량도 보증 여력을 고려해 정하는 등 위험 요소를 차단하겠다”고 설명했다.
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