토지거래허가구역 묶으나마나…아파트 ‘불허가’ 달랑 1건

[이데일리 황현규 기자] 지난해 토지거래허가구역으로 지정된 서울 강남구 대치·삼성·청담동과 송파구 잠실동의 거래 불허건이 10개월 간 단 3곳에 그치는 것으로 나타났다. 이 중 주택은 단 1건에 불과했다. 또 구역 내 거래량과 아파트값도 일시적으로 주춤한 뒤 계속 높아진 것으로 나타났다. 오세훈 서울 시장이 압구정 등 재건축 아파트에 대한 토지거래허가 지정을 검토 중인 가운데 규제 효과가 크지 않다는 지적도 나온다.

(사진=연합뉴스 제공)

◇중국인이 사려했던 아파트 1건만 ‘불허가’…99%는 승인

20일 지자체 등에 따르면 지난해 6월부터 대치·삼성·청담·잠실동의 토지거래 불허건은 단 3건(이날 기준)에 불과한 것으로 나타났다. 삼성동 1건, 대치동 1건, 청담동 1건이 전부다. 허가 신청건수 994건(대치 252건·청담 287건·삼성 229건·잠실 226건) 중 0.3% 수준이다. 신청만하면 사실상 모두 승인이 나온 셈이다.

특히 3건 중 주택에 대한 불허건은 단 1건(청담동)에 불과했다. 해당 주택은 지난해 우리나라에서 가장 비싼 아파트로 꼽힌 더펜트하우스 청담(PH129)로 확인됐다.

강남구청 관계자는 “해당 주택은 중국인의 토지거래허가를 신청한 것”이라며 “직접 거주를 목적이라고 밝혔으나, 국내 체류기간이 지나치게 짧아 불허 판단을 내렸다”고 말했다. 나머지 2건은 상가로 ‘이용 목적 부적합’이 불허 사유로 나타났다.

앞서 지난해 6월 서울시는 삼성동과 청담동, 대치동, 잠실동 일대를 토지거래허가구역으로 지정했다. 잠실~코엑스 일대에 조성하는 국제교류복합지구 사업으로 인한 집값 상승을 막기 위해서다. 일정규모 이상의 부동산을 거래할 땐 시·군·구청의 허가를 받은 뒤 매매를 해야 했다. 해당 지역 집을 살 경우 2년 동안 실거주하겠다는 확약도 해야 한다.

다만 사실상 토지 거래 허가를 신청할 시 대부분 승인이 나오면서 규제가 무용지물 아니냐는 지적도 나온다. 심지어 세입자가 있는 매물을 매수할 시, 임차 기간 만기 후 실입주하겠다는 의사만 증명하면 토지거래 허가가 나오는 것으로 확인됐다. 한 구청 관계자는 “세입자가 있어 불가피하게 즉각 입주를 못할 시에는 추후 입주한다는 사실을 여러 방법으로 증명할 시 허가가 나올 수 있다”고 설명했다. 사실상 단기적인 갭투자도 가능하다는 의미다.

청담동의 D공인중개사사무소 관계자는 “토지거래허가 정책이 나온 직후에는 매수가 뜸하고 공포 분위기가 조성됐지만, 3~4개월 후 바로 매수세가 회복되는 분위기였다”며 “이미 시장이 실거주자들 위주로 재편된 상황에서 토지거래의 약발이 크게 먹히진 않은 것 같다”고 말했다.

실제 토지거래허가제를 시행한 직후인 7월 대치·삼성·청담·잠실동의 아파트 거래는 70건을 기록한 이후 지속적으로 하락, 10월 36건으로 줄었다. 그러나 이후 11월 107건, 12월 100건, 올해 1월 84건으로 다시 늘어나면서 부동산 거래가 활기를 띄었다.

◇신고가 갱신도 계속…오세훈 토지거래허가 카드 먹힐까?

실제 토지거래허가 구역 내 아파트 내 아파트의 신고가도 계속 갱신됐다. 대치동 은마아파트 전용 84㎡의 경우 지난해 6월 이후 20억원을 돌파했고 그 뒤로도 4번의 신고가를 썼다.

잠실주공5단지 전용 84㎡도 지난해 6월 21억원에 매매가 성사된 이후 다음 달 23억원으로 가격이 바로 뛰었다. 올해 1월 이 아파트는 24억원에 거래됐고, 현재 호가는 25억원에 달한다.

일각에서는 현재 서울시가 추진하려는 강남구 압구정동 등에 대한 토지거래허가제 또한 큰 실효성이 없을 것이라는 분석이 나온다. 앞서 오 시장의 당선으로 민간 재건축 규제 완화에 대한 기대감이 커졌고, 이에 따라 서울 내 재건축 아파트 단지 가격이 크게 올랐다. 압구정동 압구정현대아파트가 80억원(전용 245㎡)에 실거래되는 사례도 나왔다.

한국부동산원에 따르면 올해 1월~4월 2주차까지 서울 아파트 값은 1.12% 올랐는데, 재건축 호재가 있는 강남구와 양천구·노원구는 이보다 0.2~0.5%포인트 높은 상승률을 기록했다.

상황이 이렇자 오 시장은 “압구정 등 재건축 아파트가 몰려있는 지역에 대한 토지거래허가제 지정 등을 검토하라”고 실무진에 주문한 것이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “토지거래허가제는 일시적인 가격 안정효과는 있겠지만 장기적으로 효과가 크지 않을 뿐 아니라 해제 시 재과열이 된다는 단점이 있다”고 설명했다.