['집값 뇌관' 재건축]재개발도 '들썩'…멈춰있던 사업 속속 재개

[이데일리 정다슬 기자] 재건축 초과이익 환수제로 서울 강남권 주요 재건축 단지들이 사업 속도를 내며 서울 집값을 끌어올리자 비(非)강남권 재개발 단지도 함께 들썩이고 있다.

그동안 서울 재개발 단지는 정비사업 진행이 더뎠다. 사업지별로 차이는 있었으나 대체로 주택 개발 사업성이 없었거나 낮았기 때문이다. 그러나 최근 2~3년 새 강남 재건축 분양 단지를 중심으로 청약 열기가 달아오르고 분양가 역시 계단식으로 상승하며 사업성이 개선되자 멈춰져 있던 재개발 지역도 잇따라 속도를 내고 있다.

2014년 10월 영등포뉴타운 1-4구역에서 분양한 ‘영등포 아크로타워스퀘어’는 분양가가 3.3㎡당 평균 1900만원으로 당시 미분양이 발생했다. 하지만 지금은 상황이 완전히 바뀌었다. 지난 8월부터 입주를 시작한 이 아파트 매맷값은 3.3㎡당 2400만~2500만원 수준이다. 전용면적 84㎡형의 경우 2014년 당시 분양가가 6억원 후반대였으나 지금은 8억 5000만원 선에 시세가 형성돼 있다. 최근 3년 새 2억원 가량의 웃돈이 붙은 것이다.

최근 서울 재개발 단지들의 분양 성적도 좋다. 지난 8월 마포구 아현뉴타운에서 도시정비사업으로 공급된 ‘공덕 SK리더스뷰’는 8·2 부동산 대책 직후 분양된 아파트이지만 평균 34.6대 1의 경쟁률을 기록하며 조기에 완판(100% 분양 계약)됐다. 영등포구 신길뉴타운에서 분양된 보라매 SK뷰와 신길센트럴 자이도 수십 대 1의 경쟁률을 기록했다.

재개발 사업성이 높아지면서 비례율을 높이는 사례도 속속 나타나고 있다. 내년 6월 준공을 앞둔 성동구 행당6구역 재개발 단지는 지난 5월 정기총회에서 비례율을 기존 103% 선에서 114%로 약 11%포인트 올리는 것을 의결했다. 흑석8구역 역시 100.01% 종전 비례율로 사업을 시작해 108.1%로 변경하는 관리처분 변경 총회를 지난달 21일 열기도 했다. 비례율은 재개발 사업으로 분양하는 아파트와 상가의 총 분양가액에서 총 사업 비용을 뺀 금액을 조합원들이 보유한 종전자산의 총평가액으로 나눈 금액을 말한다. 재개발 사업성을 나타내는 지표로 100% 이상이면 사업성이 좋다고 본다. 비례율이 높을수록 조합원에게 돌아가는 이익이 커지므로 개발 가치가 높아진다.

이처럼 주택 경기 개선으로 사업성이 좋아졌다는 평가가 나오자 ‘물 들어올 때 노 젓자’며 사업 속도를 높이는 재개발 사업지가 적지 않다. 이전에는 사업 성공 여부를 두고 토지 등 소유주 간의 이견이 적지 않았으나 성공 사례가 속속 등장하자 재개발 사업에 찬성하는 이들이 많아진 것이다.

영등포 아크로타워스퀘어와 마주 보고 있는 영등포뉴타운 1-13구역은 최근 조합 설립 7년 만에 비로소 올해 건축심의를 신청했다. 조합은 내년 5월까지 사업시행인가를 받은 뒤 내후년까지 관리처분인가를 받아 분양에 나선다는 계획이다. 또 영등포 아크로타워스퀘어와 맞닿아 있는 1-3구역은 2009년 말 사업시행인가를 얻었으나 7년 가까이 진척이 없다가 지난해 관리처분계획 인가를 받아 이달 일반분양에 나선다.

동대문구 용두6구역 재개발 조합도 지난 8일 관리처분인가를 받았다. 이 사업지는 2008년 4월 정비구역으로 지정된 후 1년 만인 2009년 11월 5일 사업시행인가를 받으며 속도를 올렸으나 2008년 글로벌 금융위기에 따른 주택 경기 악화로 한동안 사업 자체가 멈춰 있었다.

총 8개 구역으로 나뉜 노량진뉴타운 역시 재개발 사업이 활기를 띠고 있다. 노량진 2구역과 7구역은 현재 시공사 선정 준비로 분주하고 건축심의를 신청한 5·6구역도 내년 하반기까지 관리처분인가를 받겠다는 계획이다. 1구역과 3구역은 조합설립 동의율 75%를 넘어 조합 설립 인가를 앞두고 있다.