[대박땅꾼의 땅스토리]토지 현장답사가 중요한 이유

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] ‘땅을 잘못 샀다’라고 말하는 대부분 사람은 현장답사를 가지 않는 경우가 많다. ‘어째서’라는 생각을 하는 이들과는 달리 현장답사를 가지 않은 채 계약을 덜컥하는 사람들이 존재한다. 문제점은 대게 이런 땅들은 건축물을 지을 수 없을 정도로 급경사이기도 하고 도로와 연결이 되지 않는 등 현장에만 갔더라면 확인할 수 있는 사항들이다.

지적도 상 도로가 없으면 인허가를 받을 수 없고 4m 도로가 확보돼야 건축을 할 수 있다. 남의 땅을 도로로 사용하고자 하는 방법도 있지만 허락을 받거나 사들이고자 하면 일반토지의 2배 이상 비용이 들기도 한다. 그래서 투자 전 도로에 접했는지 지적도 상 도로가 없다면 현황도로가 있는지 현황도로는 활용할 수 있는지를 따져봐야 한다.

현장답사를 할 때는 이 외에도 땅과 주변의 결점을 확인해야 한다. 우선 혐오시설(쓰레기장, 변전소, 화장장 같은)을 확인한다. 특히 여름의 임야는 숲이 우거져 그 안에 무엇이 있는지 확인하기 어려우니 수고스럽더라도 그 안까지 들어가 묘지나 쓰레기 매립 등은 없는지 확인하자.

장마철은 물이 고이지는 않았는지 확인해보는 것이 좋다. 겨울은 추수가 끝나 땅을 더 확인하기가 쉽다. 단, 냄새 등을 확인할 수 없어 주변에 오염된 개천이나 축사가 있는지 확인해야 한다.

초보투자자들이라면 무조건 피해야 할 곳도 존재한다. 공원이나 문화재 땅인 경우이다. 공원지역, 공원보호구역, 문화재보호구역 등으로 지정돼 있을 때는 내 소유라 하더라도 사실상 국가 땅이라고 생각하면 된다. 문화재보호구역이 아니더라도 문화재가 있으면 개발이 안 되기도 한다.

마지막으로 현장답사 시에는 지역 주민의 눈으로 보는 게 좋다. 특히 시골은 규모가 작을수록 상업지의 범위도 작다. 예를 들어 면 소재지 최고 중심지 가격이 평당 50만원이라면 중심지에서 100미터가 떨어져도 평당 5만원이 되기도 한다.

지역주민의 눈으로 시세와 땅값을 이해하려 해야 한다는 것이다. 자칫 쓸데없이 많은 돈을 내게 될 수 있다. 또 부자동네에서 나온 약점 있는 땅이 저평가된 급매물로 둔갑할 수도 있다. 이것은 현장답사에서 확인할 수 있다.

땅은 본인이 직접 현장 답사하며 주변을 살피는 것에서 시작된다. 이론만으로 알 수 없는 것이 바로 토지 현장 답사이므로 기본지식을 머릿속에 채워 넣고 자주 현장을 둘러보며 미래를 예측해 보는 힘을 길러야 할 것이다.