[최경환 경제팀에 바란다]⑤부동산 엇박자정책 막아라

[이데일리 정수영·장종원·박종오·임현영 기자] 부동산시장은 요즘 기대감에 한껏 부풀어 있다. 최근 돛을 달고 항해를 시작한 박근혜 정부 2기 경제팀 ‘최경환호(號)’가 내수 부진을 탈피할 돌파구로 부동산 경기 활성화를 전면에 내세웠기 때문이다. 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 완화, 금리 인하 등은 꺼져가는 부동산시장에 다시 온기를 불어넣는 불씨가 될 것이란 전망이 나오고 있다.

다만 시장은 기대감과 동시에 불안감도 감추지 않고 있다. 정부의 엇박자 정책으로 인한 일종의 트라우마가 생긴 탓이다. 지난 2월 말 내놓은 ‘주택 임대차시장 선진화 방안’과 같은 정책이 또다시 고개를 내밀 수 있다는 불안감을 떨쳐버리지 못한 것이다. 전문가들은 2기 경제팀이 엇박자 정책으로 시장에 찬물을 끼얹은 1기 경제팀의 전철을 밟지 말아야 한다고 한목소리를 내고 있다.

이데일리는 박근혜 정부 2기 경제팀 출범을 맞아 건설·부동산 현장의 목소리를 직접 들어봤다. 주거 개선에 뛰어든 재건축아파트 조합장, 거래 부진으로 생계 위협까지 받고 있는 부동산중개업소 사장, 건설 경기 침체로 시름이 깊은 중소형 건설업체 대표, 주거 불안에 시달리는 청년 등 부동산 정책으로 울고 웃는 각 분야의 대표격인 인물 4명을 만났다. 이들은 정부에 일관된 정책 시행, 과감한 규제 완화, 주거 불안 해소, 일자리 창출 등을 주문했다. 부동산시장에 활기를 불어넣어 침체된 경기를 되살리되 모두가 살맛나는 경제 여건을 만들어달라는 주문이다.

△서울 강남구 개포동 시영아파트 재건축 조합설립추진위원회 이승희 위원장

◇“재개발·재건축 용적율 흥정 안돼”

서울 강남구 개포동 시영아파트는 2003년 재건축 조합설립추진위원회를 설립했다. 그로부터 10년이 훌쩍 지났다. 하지만 지금까지도 이 아파트 재건축 사업은 현재 진행형이다.

개포시영 조합장 겸 한국도시정비사업조합 중앙회 수석부회장인 이승희(58)씨는 이처럼 사업이 더딘 원인을 ‘엇박자 행정’과 ‘인허가 절차 과잉’에서 찾았다.

이씨는 “재개발·재건축사업의 법 규정과 현장에서 적용하는 기준이 서로 다르다”며 “이는 조합과 지자체의 충돌, 주민간 갈등 등을 부르는 근본 원인”이라고 말했다.

이를테면 사업 수익성을 좌우하는 용적율(건물의 전체 바닥 면적 대비 땅 면적의 비율)이 대표적이다. 개포시영은 부지 용도가 제2종 일반주거지역으로 법이 보장한 최대 용적률은 250%다. 그러나 서울시 기준은 다르다. 190%에서 출발해 단지 디자인 등 지자체의 건축 기준을 충족하는 동시에, 아파트 부지 일부를 공공을 위해 떼 주고 소형 임대주택까지 지어야 250%를 확보할 수 있다. 그는 “용적률이 흥정의 대상이 되어서는 안된다”며 “명확한 법적 기준을 마련할 필요가 있다”고 강조했다.

사업을 마치기까지 거쳐야 하는 수십 건의 인허가 심의 절차는 또다른 걸림돌로 꼽힌다. 이씨는 “대형 재개발·재건축 단지는 사업비만 수조원, 실제 착공시 고용 창출 규모는 수천명에 이른다”며 “경제적 파급력이 큰 민간사업이 원활히 추진될 수 있도록 과도한 행정 절차를 간소화해야 한다”고 말했다.

LTV·DTI 완화와 분양가 상한제 폐지 등 굵직한 규제 개혁보다 현장의 가려운 곳을 먼저 긁어줄 것도 주문했다. 예컨대 정부 차원에서 각 현장의 갈등을 줄이기 위한 상설 분쟁 조정기구를 설치하고, 도시정비 분야의 공적 교육을 강화하는 것이 사업 활성화에 훨씬 보탬이 된다는 것이다.

이씨는 “울산의 한 조합은 담당 공무원과 법 규정을 놓고 갈등을 빚자 비행기를 타고 국토부를 찾아가야 했다”며 “서울만 벗어나면 조합 집행부는 물론 담당 공무원들조차도 전문성이 크게 떨어지는 것이 엄연한 현실”이라고 말했다. 그는 “예전처럼 시장 활성화가 아닌, 주거 환경 개선이라는 본디 목적에 초점을 맞춘 실질적인 재개발·재건축 규제 완화와 지원이 필요하다”고 강조했다.

△서울 용산구 이태원동의 뉴타운 공인중개사 정돈희씨

◇“일성 있는 과감한 규제 완화 필요”

최근 개점 휴업 상태였던 공인중개사 사무실을 하루 1~2명꼴로 사람들이 찾기 시작했다. 최경환 새누리당 의원이 기획재정부 장관으로 내정된 후 부동산 규제 완화를 언급하면서부터 나타난 변화다.

서울 용산구 이태원동에서 뉴타운 공인중개소를 운영하는 정돈희(60)씨는 “정책이 실제 바뀐 것은 아니어서 아직 입질만 하는 수준”이라며 “하지만 입질이라도 한다는 건 부동산시장에 변화가 나타나고 있다는 것”이라고 말했다.

정씨는 서울 관악구 봉천동에서 10년 이상 공인중개소를 운영하다 2004년 이태원동으로 옮겨왔다. 2003년 이 일대가 뉴타운 지구로 지정된 직후였다. 당시만 해도 이곳은 서울에서 가장 비약적으로 발전할 지역으로 기대감이 컸다.

외국 대사관이 몰려 있는 전형적인 ‘배산임수’의 땅인데다, 서울 최대 규모로 조성되는 용산공원 등 각종 호재가 쏟아졌기 때문이다. 하지만 글로벌 금융위기와 함께 찾아온 부동산시장 침체로 뉴타운 열기는 사그라들었고 기다림의 시간은 10년을 맞았다. 용산국제업무지구 개발사업이 좌초되면서 또한번 타격을 입었다.

특히 올해는 아쉬움이 너무 크다. 오랜 침체 끝에 부동산시장에 활력이 도나 했더니 기획재정부의 임대소득 과세 정책 발표로 시장이 확 가라앉아버렸다. 그는 “정부가 어떻게 이렇게도 일관성 없는 정책을 펼치는지 이해할 수 없었다”고 목소리를 높였다. 그나마 다행인 것은 최근 침체된 시장의 흐름이 반전되기 시작한 것이다. 그는 “당장 부동산시장이 회복되지는 않겠지만 일관성 있게 정책을 추진하면 2~3년 후에는 살아날 수 있다”고 강조했다.

정씨는 시장 침체기에는 정부가 규제를 과감히 풀어야 한다고 강조한다. 30년간 공인중개사업을 하면서 체득한 시장 원리다. 그는 “정부가 DTI와 LTV 등 금융 규제를 푼다고 해서 아무나 시장에 달려들 상황은 아니다”고 말했다. 부작용이 크지 않을 것이라는 얘기다.

정부는 한국 사회에서 부동산이 갖는 특수성을 인정해야 한다고도 당부했다. 그는 “부동산이 멈추면 이삿짐센터, 인테리어, 변호사·세무사업계 등도 다 멈춘다”며 “정상적인 투자를 독려하고 정상적인 세금을 내게 하는 것이 국가 발전이나 서민의 삶에 도움이 된다”고 강조했다.

△철근·콘크리트 전문 건설업체인 ‘큐베컨’의 송승근 대표.

◇“부동산시장 살아야 건설 경기도 산다”

서울에서 13년째 철근·콘트리트 전문업체를 운영 중인 송승근(40·큐베컨 대표)씨. 그는 잇따라 문을 닫고 있는 동종업계의 현실을 보며 씁쓸한 표정을 지을 수 없다. 지금 분위기라면 자신의 회사도 언제 문 닫을지 하루하루가 불안하다.

“회사를 운영한 지 만 12년이 넘었는데 최근 몇년 간의 경영 상태가 가장 안 좋았어요. 글로벌 금융위기 이전 부동산시장이 호황을 누리던 2005~2006년과 비교하면 매출이 30~40% 정도 줄어든 상태죠. 부동산시장이 살아야 건설 경기도 살고, 일거리도 늘 텐데 걱정입니다.”

이는 송씨 회사만의 문제는 아니다. 경기 침체가 장기화하면서 건설관련 종사업체 상당수가 고사 위기다. 대한전문건설협회 산하 철근·콘크리트 공사업협의회에 따르면 6월 현재 이 분야 공사 면허를 소유한 업체는 1만1873개사로 1년 새 915곳이 문을 닫았다.

글로벌 금융위기 직전인 2008년 8월에만 해도 면허를 가진 철근·콘크리트 업체는 1만6129개로 과잉 현상을 빚었지만, 이후부터는 매년 감소세다. 이는 전문건설업체 전체 등록 수도 마찬가지다. 대한전문건설협회 통계를 보면 2008년 8월 기준 6만768개사였던 건설공사 하도급 등록업체 수는 6월 말 현재 5만7252곳으로 줄었다.

송씨는 “단순히 주택 공급량만 늘리는 식의 부양책을 내놓으라는 게 아니다”며 “도시기반시설 확충, 도심재생사업 등 삶의 질을 높이는 건설사업은 꼭 필요한 것들로 경기 회복에도 큰 도움이 될 것”이라고 제안했다.

경기가 좋지 않으니 원도급업체와 하도급업체 간의 다툼도 끊이지 않고 있다. 송씨도 아파트 공사를 함께한 원도급업체와 공사대금 문제로 분쟁을 벌이고 있다. “우리로서야 억울한 측면이 크지만 부동산시장이 활기를 띠고, 건설 경기도 좋아져 수익이 많이 난다면 이러한 문제도 줄어들겠죠. 우리 같은 영세한 업체가 피해를 입지 않도록 정부가 적극 나서줘야 합니다.”

그는 또 최근 20~30대 젊은층의 건설 근로 기피현상도 정부가 해결해줘야 할 과제로 꼽았다. “요즘 건설현장의 약 95%가 외국인이에요. 내국인들은 무리한 근무시간, 기능인에 대한 푸대접 등으로 건설 근로 기피 현상이 생겼죠. 근무시간 정착제 등 정부가 나서 여건을 개선하고, 건설기능인을 우대하는 정책적 배려를 해야 합니다.”

△대학생 주거여건 개선이 절실하다고 말하는 민달팽이 유니온 임경지 팀장.

◇“청년층 위한 공공임대주택 기준 완화해야”

사회 초년생인 임경지(27·민달팽이 유니온 팀장)씨에게 서울 생활은 고달픔의 연속이었다. 고된 월세살이 때문이다.

임씨의 자취 생활 첫 집은 신촌 유흥가 한가운데였다. 하지만 1층 고깃집에서 스멀스멀 올라오는 냄새와 노상방뇨 악취로 한여름에도 창문을 열 수 없을 정도였다. 두 번째로 얻은 집은 보증금 3000만원에 월 15만원을 내는 원룸이었다.

지상 5층인데도 저렴한 월세에 혹했지만 곧 그 이유를 알게 됐다. “2박3일간 출장 갔다오니 벽지에 곰팡이가 가득한 거예요. 집주인에게 항의해 봤지만 오히려 ‘아가씨가 돈 엄청 밝히네’라고 핀잔만 들었지 뭐예요.”

임씨의 이런 경험들은 그가 ‘민달팽이 유니온’에 발을 들여놓은 계기가 됐다. 이 단체는 집 없는 청년들의 주거문제를 개선하기 위해 뜻있는 젊은이들이 모여 만든 곳이다.

청년들의 눈으로 봤을 때 정부의 주거 정책은 허점 투성이다. 사회 초년생을 위해 공공임대주택을 공급한다면서 가구원 수를 따지는 식이다. 혼자 사는 청년들에게는 기회가 돌아오지 않는다.

주택바우처 역시 그 대상이 기초생활수급자와 차상위계층 등을 우선으로 하고 4인 가족 기준으로 책정돼 있다. 그는 “청년들은 기존 복지체계의 사각지대에 놓인 셈”이라 말했다. 까다로운 기준 탓에 현재 서울시 공공임대주택에 입주한 청년층 비율은 1.2%에 불과하다.

임씨는 정부가 궁극적으로 주택임대차보호법을 개정해 청년 세입자들의 권리를 강화해야 한다고 주장했다. 그는 “현재 공공임대주택 기준은 3~4인 가족에게 유리하게 돼 있다”며 “신혼부부나 1인 가구도 이 기준에 포함될 수 있도록 완화해야 한다”고 강조했다.

지나치게 짧은 임대계약기간(2년)도 청년들의 주거 불안을 부채질하는 이유다. 이사를 많이 다니며 불안하게 살아야 하는 가장 큰 이유가 2년으로 제한된 임대차 계약 때문이란 게 임씨 설명이다. 주택 가격 안정을 위해 전월세 상한제 역시 하루빨리 시행해야 한다고 지적했다.

임씨는 그러면서 주거 문제가 세대 갈등으로 번지지 않도록 하기 위한 정부의 노력을 당부했다. 행복주택이 대표적인 예다. 일부 기성세대가 행복주택을 화장장이나 매립장 같은 혐오시설과 비교하는 경우를 말하는 것이다.

임씨는 마지막으로 “주거는 곧 인권”이라며 “집이란 한 사람의 삶을 설계하는 기본 토대다. 사회에 갓 진입하려는 청년들이 자기 삶을 설계할 기본적인 공간은 보장받아야 하지 않겠느냐”고 힘주어 말했다.