윤지해 부동산R114 수석연구원은 “미국 중앙은행의 자이언트스텝(기준금리 0.75%포인트 인상)과 한국은행의 꾸준한 금리 인상으로 시중 주택담보대출 금리가 7% 수준까지 올라온 상황이다. 여기에 추가 금리 인상도 예고된 상황이어서 대출 이자 부담은 더 커질 전망이다”며 “게다가 인플레이션에 따른 경제 성장률 둔화와 환율과 수출 등의 대외 경제여건도 불확실성이 상당하다”고 말했다.
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조 연구원은 “특히 역세권·소형주택이 타격이 크다”고 경고했다. 다른 유형에 비해 집값이 가파르게 오른 데다가 소형주택은 갭투자(전세를 끼고 집을 사는 것) 등 레버리지 투자가 많아 고금리에 더 취약하기 때문이다. 조 연구원은 “결국 인위적인 상승이 이뤄졌던 2019년 수준까지는 가격이 하락할 것”이라고 지적했다.
전세시장에서도 하락론이 우세했다. 부동산R114 설문에서 응답자 중 41.7%가 하락을, 20.7%가 상승을 예상했다. 전셋값 하락 요인으론 ‘‘임대인의 임차보증금 반환 리스크(23.8%)’를 꼽은 응답자가 가장 많았다. 최근 주택 매매 가격이 하락하면서 역전세난, 나아가 깡통전세(전셋값이 매매가와 비슷하거나 이를 웃도는 현상) 우려가 커지고 있어서다. 깡통전세가 확산하면 전세 시장 전체가 불안해질 수 있다. ‘전세대출 이자 부담으로 월세 시장 이탈’을 전셋값 하락 요인으로 지목한 응답자 비율은 19.6%였다.
실제로 정부가 서울과 경기 4곳을 제외한 전국을 규제 지역에서 해제했지만 전국 아파트값은 낙폭을 확대하며 또다시 사상 최고치 하락률을 기록했다. 이달 14일 기준 한국부동산원이 조사한 전국 아파트값은 한 주 전보다 0.47% 하락했다. 전주(-0.39%)보다 0.08%포인트 하락폭이 커지면서 8주 연속 사상 최고치를 경신했다. 전국 176개 시군구 중 전주보다 가격이 내려간 곳은 168곳에서 171곳으로 늘었다. 서울 아파트값도 한 주 전보다 0.46% 하락했다. 전주(-0.38%)보다 0.08%포인트 내린 것으로 역대 가장 높은 하락률을 기록했다.
그렇다면 이번 하락장은 언제 끝날 수 있을까. 조 연구원이 꼽은 핵심 변수는 결국 금리다. 그는 연방공개시장위원회(FOMC) 점도표(FOMC 위원이 사안별 의견을 점으로 표시한 표)를 근거로 “2023년 여름까진 금리가 계속 인상되고 거래도 안 되면서 공포 심리가 극대화할 것 같다”며 “2023년~2024년을 넘어가는 시점엔 공포 심리가 완화되지 않을까 생각한다”고 했다.
이런 상황에서 주택 수요자는 어떤 선택을 해야 할까. 신기루 같은 호재보다는 구체적인 주거 여건을 봐야 한다는 게 조 연구원 생각이다. 그는 “공포 심리가 극대화할 때는 실수요자의 시야가 넓지 않다”며 “당장 효용을 줄 수 있는 입지나 평형을 찾아가는 것이다”고 했다. 그는 시공사 선정 후 공사에 들어간 재개발·재건축 사업, 인근 공원·녹지, 학군 등을 예로 들었다.
조 연구원은 무주택자에게 “청약 제도가 많이 개편될 것이다. 신혼부부도 서울 신축 아파트를 분양받을 길이 열렸다”며 “과도한 대출을 일으켜선 곤란하고 미분양 물량이 적은 지역을 알아보는 게 좋다”고 조언했다. 갈아타기를 원하는 1주택자에겐 “시세 조정이 이뤄지는 재건축 단지 중에서 시공사 선정을 앞둔 단지들을 찾는 게 좋다”며 “시공사가 선정된 단지라면 재건축 초과 이익 환수제(재건축으로 오른 집값 일부를 재건축 부담금으로 환수하는 제도) 완화 혜택을 볼 수 있을 것이다”고 했다.
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