풍선효과 누렸던 오피스텔 분양권 전매 안 된다는데…"청약해도 될까"

[이데일리 성문재 기자] 정부가 8·2 부동산대책을 통해 오피스텔의 분양권 전매제한 등 규제에 포함시키는 계획을 밝히면서 투자자들의 셈법이 복잡해졌다. 오피스텔은 지난 6·19 대책에서 규제를 피하면서 인기단지는 모델하우스 앞 줄서기 청약과열 모습을 연출하며 풍선효과를 톡톡히 봤던 대표 부동산 상품이다.

당장 규제가 적용된 서울 지역의 경우 오피스텔 분양권 프리미엄(웃돈)을 노린 투자 수요가 눈에 띄게 줄어들 것으로 예상된다. 반면 조정대상지역은 법률 개정 절차 후에 규제가 적용되는 만큼 올 하반기가 마지막 투자 기회가 될 것이라는 게 전문가들 조언이다.

◇ 서울 서초·영등포 등 32개 단지 분양

9일 부동산114에 따르면 올 하반기 전국에서 분양이 예정된 오피스텔은 총 32개 단지, 1만53실이다. 이 가운데 투기과열지구와 조정대상지역 내 물량은 8개 단지, 2159실이다.

서울에서는 롯데건설이 짓는 금천구 독산동 롯데캐슬뉴스테이(138실)와 영등포구 문래동6가 롯데캐슬뉴스테이(238실), 현대산업(012630)개발의 서초동 서초아이파크(346실), 한화건설의 영등포동7가 영등포꿈에그린(108실)이 하반기 중 분양에 나선다.

조정대상지역인 경기도 화성시에서도 오피스텔 분양이 대거 준비중이다. 9월 동탄면 동탄파라곤을 시작으로 청계동 롯데캐슬과 동탄면 금석백조예미지 등 총 1235실 규모다. 부산 해운대구에서는 94실 규모 해운대 중동 동원로얄듀크가 10월 중 분양할 계획이다.

그밖에 비규제지역에서는 부산 강서구 송정동 삼정그린코아 더시티(836실)와 구리 갈매지구 대방디엠시티(356실)도 분양을 준비 중이다.

◇ 분양권 전매 제한..조정대상지역도 규제 적용

서울은 지난 3일부터 투기과열지구에 지정돼 오피스텔의 분양권 전매가 소유권 이전 등기 때까지 제한된다. 정부는 이번 8·2 대책에서 조정대상지역도 오피스텔 분양권도 전매제한 대상에 새롭게 포함시켰다. 투기과열지구와 마찬가지로 소유권 이전 등기시까지 전매가 제한되며 거주자 우선분양 20%도 적용받는다.

이는 지난 6·19 대책 이후 오피스텔이 분양권 전매 제한 등 규제 대상에서 빠지면서 일부 지역을 중심으로 청약과열 현상이 나타난 데 따른 조치다. 6·19 대책 이후 분양한 현대엔지니어링 ‘힐스테이트 미사역’(2011실)과 현대건설(000720) ‘힐스테이트 송도 더 테라스’(2784실) 모두 9만건 이상의 청약이 몰리며 성황을 이뤘다. 오피스텔에 나타난 풍선효과다.

정부는 하반기 안에 오피스텔 전매제한 기간 강화, 인터넷 청약 등의 제도개선 방안을 담은 ‘건축물 분양에 관한 법률’ 등의 관련 법 개정을 추진할 예정이다. 하반기 분양하는 조정대상지역 오피스텔 중 일부는 분양 시기를 당초 계획보다 앞당겨 규제를 피할 것으로 예상된다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “당장 규제를 적용받는 서울·수도권 오피스텔 단지는 미분양 발생을 우려해 분양 일정을 연기하려는 분위기도 감지된다”며 “반면 규제 적용 이전인 물량이나 비규제 지역에서는 오피스텔 분양권 거래 목적을 위한 투자수요가 여전히 유입될 가능성이 있다”고 말했다.

월별 오피스텔 임대수익률 추이(자료: 부동산114)

◇“동탄·해운대 입지 탁월 ”..향후 임대수익률은 하락 우려

정부가 이번에 오피스텔 분양권 전매제한을 강화하면서 단기 시세차익 기대감은 낮아지는 분위기다. 입주 후 임대수익률에 대한 전망도 밝지 않다.

부동산114 조사 결과 지난 6월 서울 오피스텔 평균 임대수익률이 올들어 처음으로 5% 아래로 떨어졌고 서울 25개구 중 중랑·성북구를 제외한 23개구에서 임대수익률이 연초 대비 하락했다. 일각에서는 상반기 입주물량(1만9565실)보다 하반기 입주예정물량(2만9473실)이 더 많다는 점에서 공급과잉이 심화할 수 있다고 우려했다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “서울 도심 등 입지가 탁월한 오피스텔은 여전히 공실률이 낮고 수익률은 견조하다”며 “다만 향후 금리가 올라가게 되면 오피스텔 임대수익률은 더 낮아질 것이고 시장이 재편될 가능성이 있다”고 설명했다. 안민석 FR인베스트먼트 연구원은 “경기도 화성 동탄과 부산 해운대 등은 배후 입지나 수요 등을 감안할 때 웃돈이 붙을 수 있는 지역”이라며 “규제가 적용되기 이전에 투자를 고려할 만 하다”고 말했다.