[김학렬의 All that 부동산 61회] 인기 베드타운 역세권, 신림역!

수도권 지하철 역세권 중 이용 고객이 4번째로 많은 역은 2호선 신림역이다. 신림역은 행정구역 상으로는 관악구 신림동에 위치해 있다. 관악구는 서울시 25개구 중에서 부동산 시세 순위로는 17~19위 권 지역이다. 관악구는 3개동으로 구성이 되어 있고, 관악구의 3개동 인 남현동, 봉천동, 신림동 중에서 신림동의 시세가 가장 낮다. 바로 이 점이 신림역에 주목해야 하는 이유다. 부동산 시세는 낮은데 이용고객이 많은 이유가 과연 무엇일까?

강남역은 강남의 중심이기 때문에 업무시설, 상업시설이 집중되어 있기 때문에 전철역 이용 고객 순위 1위다. 이용 고객 순위2위 잠실역은 현재 새로운 대형 시설이 계속 개발되고 있다. 떠오르는 미래 도시이기 때문에 이용고객이 계속 증가하고 있다. 3위권 홍대입구역은 상권 확장에 대표 지역 이기 때문에 지하철 이용 고객이 많다.

그렇다면 신림역은 다른 쟁쟁한 역을 제외하고 어떤 이유로 이용고객 4위 역세권이 될 수 있었을까?

지하철을 이용하는 사람이 많은 역의 조건은 2가지이다. 출퇴근 하는 사람이 많거나, 아주 좋은 상권이 있는 입지인 경우다. 그렇다면 신림역은 이 두가지 조건 중 어디에 포함될까? 판단하기 애매한 역이다. 대규모 일자리가 있는 입지도 아니고, 상권이 발달해 있기는 하지만, 강남역이나 홍대입구역에 비하면 규모에 있어 상대적으로 작은 규모다. 신림역의 명물 상업시설인 순대타운 하나만으로는 4위권의 역세권의 이용고객을 유치하기에는 부족한 조건이라는 것이다.

그렇다면 신림역의 4위권 역세권의 원동력은 무엇일까? 바로 베드타운이기 때문이다. 신림동을 비롯한 관악구 지역은 일자리가 많은 곳이 아니다. 하지만 메인 일자리로 갈 수 있는 입지가 된다. 결국 강남구 등 메인 일자리로 출퇴근 하는 사람들이 정주하는 베드타운으로서의 적합한 입지라는 것이다. 일자리가 대한민국에서 가장 많은 지역인 강남권(강남구, 서초구)로 쉽게 갈 수 있고, 강남권 만큼은 아니지만 3~4위권 일자리 지역이라고 할 수 있는 구로구로도 갈 수 있는 역세권이다.

수도권에서, 특히 서울에서는 일자리로 연결되는 역세권이라는 것이 매우 중요하다. 이러한 메인 일자리로 연결되는, 역세권을 이용할 수 있는 ,베드타운이 되는 입지는 그 지역에서 거주하려는 수요가 매우 많다. 부동산 시세 대비 가격이 상대적으로 높지 않기 때문이다. 가성비가 높은 지역이 되는 것이다. 관악구 인구가 53만명이다. 서울 25개구 중에서 5위다. 관악구 거주 인구 대부분이 신림역의 배후 수요층이 된다.

여기서 이런 의문이 들 수 있다. 거주 수요가 많으면 부동산 시세가 높은 것이 일반적이다. 거주 수요가 가장 많은 강남구가 가장 비싼 지역인 이유다. 대부분의 입지는 거주 희망 수요가 많으면 시세가 높다. 하지만, 거주 수요만으로 시세를 측정하는 것은 현 시점에서는 한계가 있다. 양적인 수요, 즉 공급이 부족한 시대에서는 수요가 많다는 이유만으로 시세가 상승할 수 있지만, 서울처럼 양이 이미 꽉 차있는 입지에서는 추가적인 프리미엄 요소가 갖추어져야 시세가 더 높아질 수 있다. 교통 이외에 교육환경도 좋아야 하고, 상업시설도 단순한 상가들만 있는 것이 아니라, 마트, 백화점, 대형병원, 금융기관 등 대형 상업시설 들이 필요하다. 그리고, 환경적인 요소까지 좋아야 부동산 시세가 높다.

신림역은 서울에서 부동산 시세가 17~19위 정도하는 중저가 지역이다. 입지를 평가하는 4가지 요소 중에서 교통적인 요인을 가장 중요하게 생각하는 거주층들이 선택한 지역이다. 상대적으로 가격이 저렴하면서도 교통이 편리한 입지로서 신림역 주변 입지를 선택한 것이다. 그 수요량이 약 53만명이라는 것이다. 그 수요량의 가치가 현재의 관악구와 신림동의 가치인 것이다.

따라서, 역세권이라고, 강남권에 가깝다고 무조건 가치를 높게 책정하여 시세를 평가하면 안된다.

잠실역과 신림역을 비교해 보면 그 차이를 확실하게 아실 수 있다. 왜 같은 조건인데 두 지역의 부동산 시세가 다른지 말이다. 두 지역의 차이를 명확하게 비교해야 강남구 대비 관악구의 시세가 낮은지에 대한 이유를 명확하게 알 수 있다. 그 시세의 차이를 알아야 관악구, 그리고 신림역 주변의 적정 가격을 판단할 수 있다.

베드타운인 경우 거주 수요는 많다. 하지만, 거주 수요가 많다는 이유만으로 시세가 높다거나 시세가 크게 오를 것이라고 단정적으로 판단해서는 안되는 이유가 여기에 있다.