(쏙쏙!부동산)토지거래허가 풀려도 농지 못산다

[이데일리 박성호기자] 지난달 30일부터 전국 1만224㎢의 토지거래허가구역이 해제됐습니다.

토지거래허가구역은 토지의 투기적 거래가 성행하거나 땅값이 급등하는 지역 또는 그런 우려가 있는 지역에 대해 5년 이내의 기간을 정해 국토해양부 장관 및 광역자치단체장이 지정을 할 수 있습니다. 지정사유가 사라지면 국토부 장관과 광역자치단체장이 해제할 수 있습니다.

토지거래허가구역으로 지정되면 토지를 구입할 때 시장·군수·구청장으로부터 토지거래 계약허가를 받아야 합니다.

이에 따라 이번에 토지거래허가구역에서 해제된 지역에서는 시·군·구청장의 허가 없이 토지거래가 가능해 지고 기존에 취득한 토지의 이용의무기간도 사라져 전매와 임대도 가능해집니다.

때문에 정부는 토지거래허가구역을 대폭 해제하면 지방의 토지거래가 활성화돼 지역경제를 활성화 할 수 있을 것으로 예상하고 있습니다.

하지만 토지거래허가구역이 해제됐다고 해서 토지를 마음대로 살 수 있는 것은 아닙니다.

실제로 이번에 토지거래허가구역에서 해제된 행정도시 주변의 토지를 취급하는 대전의 N공인 관계자는 "토지거래허가구역이 해제돼 동일지역 거주민들 사이에서만 매매가 가능했던 규제는 풀렸지만 실제로 타 도시민들이 편법이나 불법을 동원하지 않고는 이 지역 농지를 살 수 없다"고 말했습니다.

농지의 경우 여전히 농지법에 따른 규제를 받기 때문입니다. 농지법에서는 비농업인의 토지 소유를 사실상 금지해 놓고 있습니다. 법인이 아닌 개인이 비농업인으로서 농지를 구입할 수 있는 면적은 주말농장 용도인 1000㎡이하입니다.

농지를 사려면 자경이 전제가 돼야 가능합니다. 농지매입시 경영계획서를 내도록한 것도 그 이유입니다. 자경을 해서 농지원부를 발급받으면 농업인으로 인정, 향후 농지를 팔 때 양도세를 면제 받을 수 있습니다.

물론 위탁경영을 할 수 있습니다. 하지만 위탁경영을 할 경우에도 1년간은 필수적으로 자경을 해야 합니다. 자경을 하지 않게 되면 농지를 강제로 처분하고 이행강제금이 부과되는 등의 제재가 뒤따릅니다.

이 때문에 일부 중개업소들은 농지를 매입할 경우 공공연하게 불법을 조장하기도 합니다. 이른바 위장전입인데요. 작년 말 논란이 됐던 `직불금 문제`도 여기서 비롯된 것입니다.

1년간 자경을 한 후 위탁경영을 한다고 해서 이후 거래가 자유로운 것은 아닙니다. 위탁경영 기간은 8년. 이 기간 안에 농지를 처분할 경우 양도소득세가 중과(60%)됩니다. 8년이 지난 후 팔게 되면 사업용 농지로 간주해 양도세가 면제됩니다.

이런 농지법상 규제 때문에 실제 토지거래허가구역이 상당수 풀렸다고 해서 농지 등 토지거래가 활성화될 수 있을 지는 의문입니다.