20억 아파트를 자녀에게 10억에 팔면 생기는 일[상속의 신]

[조용주 법무법인 안다 대표변호사·안다상속연구소장] 부모가 자녀에게 부동산을 매매 형식으로 이전하는 경우는 흔하다. 겉으로는 매매계약서와 계좌 이체가 이루어졌으니 문제없다고 생각하기 쉽다. 그러나 시가보다 지나치게 낮은 가격으로 거래하는 경우, 세법은 이를 단순한 매매가 아니라 사실상 증여로 보아 과세한다. 이를 흔히 ‘저가양도(低價讓渡)’라고 한다.

행정안전부는 최근 배우자나 직계존속과 직계비속간 부동산 거래 시 매매가가 시세보다 지나치게 낮을 경우 이를 증여로 간주하는 내용의 ‘지방세법 일부개정안’을 발의했다. 이 법이 통과되면 저가양도의 경우 취득세가 12%가 적용된다.

예를 들어보자. 아버지가 시가 20억원인 아파트를 아들에게 10억원에 양도했다고 가정해보자. 거래형식은 매매이지만, 시가의 절반 수준이므로 세법은 부당행위계산에 해당한다고 평가한다. 즉, 시가 20억원 중 10억원만 돈을 주고받았으니, 나머지 10억원은 사실상 증여했다고 보게 된다.

이때 아들은 10억원에 대한 증여세를 부담할 수 있고, 앞으로 지방세법개정이 이루어질 경우 취득세 중과세(12%)가 적용되어 2억4000만원의 취득세를 내야 할 수 있다. 반대로 아버지는 양도소득세 계산 시 양도가액이 낮아지는 효과가 발생하지 않도록 시가 기준으로 과세되어, 결과적으로 더 많은 양도소득세를 부담하게 된다.

즉, 저가양도는 ‘자식에게 싸게 넘겨주는 것’으로 보이지만, 세법상으로는 부모는 양도소득세 증가, 자녀는 증여세 및 취득세 부담증가라는 이중 부담의 구조가 된다. 저가양도 판단의 기준은 시가 대비 약 30% 이상 낮은 가격으로 거래한 경우다. 국세청은 거래의 실질을 중심으로 판단하며 실질과세의 원칙, 시가과세의 원칙, 특수관계자 거래에 대한 엄격심사원칙 등 세 가지 원칙을 적용한다. 따라서 위 사례와 같이 시가가 20억원, 매매가 10억원이라면, 차액 10억원은 증여재산으로 보아 증여세 부과가 가능하다.

또한 지방세법 개정으로 앞으로는 부모·자녀 간 부동산 거래에서 매매가격이 시가보다 지나치게 낮으면 취득세 역시 시가 기준으로 중과세될 가능성이 높아졌다. 그동안은 거래대금이 실제로 오갔다는 점이 확인되면 유상취득으로 보아 1~3% 취득세율을 적용받을 수 있었으나, 앞으로는 12%의 중과세율이 적용될 수 있는 것이다.

비상장주식의 저가양도는 더욱 주의해야 한다. 저가양도 리스크는 부동산보다 비상장주식에서 극대화한다. 가족회사 승계 과정에서 아버지 지분을 자녀에게 시가보다 싸게 넘기는 경우, 초기에는 별 문제 없이 신고되더라도 세무조사에서 주식가치가 재평가되면 거액의 증여세가 부과될 수 있다.

비상장주식은 통상 장부가액과 실제 가치가 괴리되어 있어, 필자도 처음에는 1주당 1만원으로 평가했는데, 세무조사에서 10만원으로 조정되는 사례를 자주 보았고, 이것 때문에 조세심판이나 국세심판에서 굉장한 다툼이 있었다. 따라서 비상장주식 양도 시에는 감정평가서 확보, 최근 실거래 사례 조사, 법인의 재무지표 변화 분석 등 시가의 정당성을 입증할 준비가 반드시 필요하다.

그렇다면 저가양도는 모두 위험한가? 반드시 그렇지는 않다. 합법적인 절세수단이 될 수도 있다. 직계존속에서 자녀에게 5000만원 증여세 공제한도를 활용할 수 있는 경우나, 장기 상속증여계획으로 10년 주기 분산 증여가 이루어지는 경우나 감정평가 등으로 시가 근거를 확보한 경우에는 오히려 이득이 될 수 있다. 즉 이러한 위험은 어떻게 설계를 잘 하느냐가 중요하다.

부모가 자녀에게 재산을 물려주는 방식은 단순히 “싸게 넘겨주느냐, 그냥 증여하느냐”의 문제가 아니다. 증여세, 양도세, 취득세, 상속세, 법인세는 각각 별도로 존재하지만, 재산 이전 상황에서는 서로 밀접하게 연결되어 작동한다. 따라서 저가양도는 세금 회피 수단이 아니라, 적절한 설계와 기록 관리가 전제될 때에만 의미가 있는 도구이다. 세법을 이해하고, 계획을 세우고, 증빙을 확보하는 과정이 있다면 저가양도도 절세 수단의 하나로 고려해 볼 수 있다.

■조용주 변호사 △서울대학교 법과대학 졸업 △사법연수원 26기 △대전지법·인천지법·서울남부지법 판사 △대한변협 인가 부동산법·조세법 전문변호사 △안다상속연구소장 △법무법인 안다 대표