임대인 보증보험 가입주택 54%가 ‘깡통주택’

[이데일리 신수정 기자] 보증금 보험에 가입한 임대사업자가 보유한 주택 중 절반 이상이 ‘깡통주택’인 것으로 나타났다. 집주인이 주택을 처분해도 세입자가 보증금을 온전히 돌려받지 못할 가능성이 큰 집이 그만큼 많다는 뜻이다. HUG의 잠재적 위험이 크다는 분석도 나온다.

서울 여의도 63스퀘어 전망대에서 바라본 아파트. (사진=연합뉴스)

8일 주택도시보증공사(HUG)가 국회 국토교통위원회 박상혁 의원(더불어민주당)에게 제출한 자료에 따르면 법인 임대사업자가 임대보증금 반환 보증보험에 가입한 주택은 51만4936세대, 개인 임대사업자가 가입한 주택은 19만4090세대다. 민간임대주택에 관한 특별법 개정으로 임대사업자의 보증보험 가입을 의무화한 지난 2020년8월18일 이후 지난해 11월말까지 가입 주택을 집계한 수치다.

임대사업자 보증보험 가입 주택이 총 70만9026세대인데 이 중 54%인 38만2991세대는 집주인의 부채비율이 80%를 넘는 것으로 나타났다. 부채비율은 집주인의 주택담보대출 등 담보권 설정 금액과 전세 보증금을 합한 금액을 집값으로 나눈 수치다.

이 비율이 80%를 넘으면 집을 처분해도 세입자가 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수 있어 ‘깡통주택’으로 칭한다. 해당 주택에 대출이 없더라도 집값 하락기에 주택가격이 전세보증금보다 낮아지면 제때 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 커진다.

개인 임대사업자 보유 주택 중 깡통주택 비율이 55.7%(10만 8158호)로 법인 보유 주택(53.4%)보다 높았다. 지역별로는 울산(68.5%), 광주(63.2%), 인천(60.0%) 순으로 개인 임대사업자 보유 깡통주택 비율이 높았다. 서울과 경기에선 각각 59.1%, 60.6%가 개인 임대사업자의 부채비율이 80% 이상인 주택이었다. 특히, 서울 강서구에서는 개인 임대사업자가 보증보험에 가입한 주택 79%(1만22세대)가 깡통주택으로 전국에서 비율이 가장 높았다. 수도권에는 개인 임대사업자의 보증보험 가입주택이, 비수도권은 법인 임대사업자 가입주택이 많다.

보증보험 가입 주택은 임대인이 전세보증금을 돌려주지 못하면 HUG가 대신 세입자에게 보증금을 내준다. 이후 임대인에게 이를 청구하지만 최근 ‘빌라왕’ 사례처럼 임대인이 사망하거나 도산·잠적하면 공기업인 HUG가 고스란히 손실을 보게 된다.

지난해 HUG가 집주인 대신 임차인에게 돌려준 전세보증금은 9241억원에 이른다. 2021년(5040억원)보다 83.4% 급증했다. 한 해 동안 전세보증금 반환 사고가 1조1731억원 규모지만 HUG가 임대인에게 회수한 금액은 2490억원(21%)에 불과했다. 이에 따라 HUG의 재무 건전성에 경고등이 켜지면서 상반기 중 정부 출자를 통해 자본을 확충하지 않으면 임대보증금 보증보험 상품을 공급할 수 없는 상황이 됐다.

부동산 업계 관계자는 “전세가율이 크게 높은 지역은 보증보험을 필수적으로 들어야 한다”며 “서민의 보증금 안전을 위해 더 선제적인 법적 확인장치가 빨리 마련돼야 한다”고 설명했다.