집값 뛰는데 분양가는 묶으니… ‘울트라 로또 분양’ 줄 잇는다

[이데일리 박민 기자] 올 하반기 서울에서 로또를 넘어 ‘울트라 로또’로 불릴만한 아파트 분양단지가 속속 선보일 전망이다. 최근 한두 달새 아파트값이 수억원씩 치솟는 사이 신규 분양 아파트는 정부의 분양가 통제로 시세 반영이 떨어지면서 기존 주택과 신규 분양 단지의 가격(분양가) 격차가 크게 벌어질 가능성이 높아졌기 때문이다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “정부의 집값 안정 의지가 강한 만큼 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제 수준도 더욱 높아질 것”이라며 “분양가 통제 강도가 셀수록 인근 시세보다 분양가가 낮게 책정되면서 이른바 울트라 로또 분양 단지도 적잖게 등장할 것 같다”고 말했다.

[이데일리 문승용 기자]

◇서울서 연내 9512가구 일반분양…대부분 재건축 물량

부동산 정보업체인 부동산인포에 따르면 오는 9월부터 연말까지 서울에서 2만 5476가구의 아파트가 공급된다. 이 중 9512가구가 일반에 분양한다. 이는 대부분 재개발·재건축 등 정비사업을 통해 공급하는 물량이어서 입지 등의 흥행 요건은 충분히 갖췄다는 평가를 받고 있다.

특히 최근 집값 상승세가 두드러진 지역에서 분양 물량이 많아 예비청약자들의 뜨거운 관심을 끌 것으로 보인다. 대표 공급 지역은 강남3구(서초·송파·강남구)를 비롯해 요즘 집값이 뛰고 있는 동대문구와 은평구 등이다. 권일 부동산인포 팀장은 “서울 전역이 분양권 전매 금지와 중도금 대출 제한 등의 규제를 받고 있지만, 신규 분양 단지는 평균 수십대 1의 청약경쟁률을 기록할 정도로 수요를 끌어모으고 있다”며 “정부의 분양가 규제가 만든 ‘로또 아파트’와 기존 아파트 매물 품귀에 따른 새 아파트 선호현상이 맞물려 올 하반기 청약 열기는 무척 뜨거울 것”이라고 내다봤다.

현재 HUG는 투기과열지구에서 신규 분양 단지의 3.3㎡당 평균 분양가가 최근 1년 이내 인근 아파트 평균 분양가 또는 매매가격의 110%를 초과할 경우 분양보증을 거절하고 있다. 이렇다 보니 집값이 빠른 속도로 치솟는 사이 신규 아파트 분양가 오름세는 ‘거북이 걸음’을 보이는 것이다.

실제 HUG가 집계한 서울의 민간아파트 분양가는 지난 7월 기준 3.3㎡당 2250만 6000원으로 1년 전(2169만 900원)에 비해 3.76% 올랐다. 반면 같은 기간 한국감정원이 조사한 서울 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격은 2285만 5800원에서 2783만 2200원으로 21.7%나 뛰었다.

◇당첨만 돼도 최대 6억 시세 차익…로또 청약 열기 내뿜을 듯

로또 청약 열기는 가장 먼저 서초구에서 불 붙을 전망이다. 삼성물산이 다음달 서초동에서 분양할 ‘래미안 리더스원’(서초우성1차 재건축 아파트)는 시세 차익만 최소 5억원이 예상되는 단지다. 총 1317가구 가운데 232가구가 일반에 분양된다. 분양가는 작년 9월 인근에서 분양한 신반포센트럴자이(3.3㎡당 4250만원)를 감안해 3.3㎡당 평균 4400만원 안팎에서 정해질 것으로 보인다.

서초동 A공인 관계자는 “분양가를 3.3㎡당 4400만원으로만 잡아도 전용면적 84㎡짜리 아파트가 15억원인데, 올해 1월 길 건너에 입주한 ‘래미안서초에스티지S’ 아파트가 최근 20억원에 팔렸다”며 “단순 비교해도 최소 5억원 이상의 시세 차익이 발생하는 셈”이라고 말했다.

인근 반포동에서는 올해 로또 분양의 끝판왕 단지도 나올 전망이다. 현대건설이 11월 분양 예정인 ‘디에이치 반포’(삼호가든맨션3차 재건축 아파트)의 예상 분양가는 3.3㎡당 4400만원 선이다. 길 하나 사이로 맞닿아 있는 반포래미안아이파크의 전용 84㎡짜리 아파트 시세가 22억~23억원인 것과 비교하면 현 시점에서만 6억~7억원 정도 가격 차이가 난다.

[이데일리 문승용 기자]

비강남권에서도 로또 단지가 분양 대기 중이다. 롯데건설은 다음달 동대문구 전농동 청량리4구역을 재개발해 짓는 주상복합아파트 ‘롯데캐슬 SKY-L65’(총 1425가구 중 1253가구 일반분양)를 공급한다. 동대문구 일대에 들어선 새 아파트의 경우 전용 84㎡형 매매값이 10억원을 돌파했지만, 이 단지의 분양가는 HUG의 가격 규제로 3.3㎡당 2300만원(전용 84㎡ 기준 7억 8000만원)을 넘지 못할 것으로 보인다.

은평구 수색동에서는 SK건설이 수색9구역에서 ‘SK뷰’(총 753가구 중 일반분양 물량은 251가구)을 선보인다. 분양가는 작년 6월 인근에서 공급한 DMC 롯데캐슬 더퍼스트(수색 4구역)의 분양가를 고려해 3.3㎡당 1800만~1900만원대에서 책정될 가능성이 크다. 이 경우 주변 시세 대비 3억~4억원의 시세 차익이 난다.

장재현 리얼투데이 본부장은 “정부의 아파트 분양가 통제가 거세질수록 시세 차익이 많은 단지를 양산하고 청약 과열도 부추기는 이른바 ‘규제의 역설’이 더 뚜렷해질 것“이라고 말했다.