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부동산 투자에 있어 가장 고민이 되는 부분이 매수 시점, 매도 시점일 것이다. 매도,매수 시점에 있어 절대 정답이 있을 수 없다. 입지마다 가격 수준이 다르고, 무엇보다 투자하는 사람들의 수익에 대한 기대 수준이 다르기 때문이다. 따라서, 모든 입지, 모든 상품, 모든 사람에게 적용될 수 있는 절대적인 기준이 있을 수 없다. 특히 다른 사람의 기준에 내 기대 수준을 맞추어서도 안된다. 무조건 본인의 의사결정이어야 한다.
절대 법칙이라는 것은 있을 수 없지만, 투자 시 욕심을 버려야 한다는 것은 반드시 지켜야 한다. 바닥에서 사서 머리에서 팔 수는 없다. 그런 기준으로 투자를 하면 백전백패다. 몇몇 사람들은 부동산 차트를 활용하면 부동산 바닥을 알 수 있다고 한다. 물론 알 수 있다. 문제는 바닥인 그 시점 당시에는 절대 알 수 없다는 것이다. 최소 바닥인 시점에서 2년 이상은 지나야 그 시점이 바닥이었다고 판단내릴 수 있다. 반대로 머리 시점은 파악하는 것은 그 시도 자체가 모순이다. 부동산 시세라는 것이 오르락 내리락을 반복하겠지만, 양호한 입지의 경쟁력있는 상품이라면 우상향 곡선으로 가게 될 터인데 머리 시점은 의미가 없다. 결국 언제 매도할 것이냐가 관건이 될 것이다.
그렇다면 적절한 매수, 매도 시점을 어떻게 선정해야할까?
입지와 상품 수준을 고려하여 투자할만한 대상 아파트 단지를 선정해 둔다. 양호한 입지 조건과 경쟁력있는 상품이라는 것을 전제로 해야 한다. 그리고, 그 아파트 단지들의 시세를 정기적으로 체크해 보면 된다. 시세 체크 시 조금 싼 듯한 가격일 때 매수를 하고, 조금 비싸다는 인식이 생길 즈음에 매도를 한다.
예를 들어 보자. 지난 5년 동안 가장 가격 상승이 높았던 지역은 대구였다. 대구 지역 아파트 매수하기 가장 좋았던 시기는 2010년도~2011년도 였다. 10년차 전후의 아파트들의 평당 시세가 5백만원 전후였다. 달서구나 수성구 정도 입지의 10년이 안된 아파트 24평형이 1억이 안되는 단지가 많았다. 당시 신규 분양한 아파트 분양가가 1천만원 전후 였기 때문에 신규 아파트 대비 기존 아파트의 가격 차이가 꽤 많이 벌어진 것이다. 양호한 입지의 나쁘지 않은 상품이었기에 싸다는 평가를 받았다. 그래서 앞서가는 투자자들이 대구를 매수하기 시작한 시점이 2010년도 부터였던 것이다.
그리고, 3년이 지났다. 2013~2014년가 되자 기존 아파트 시세가 평당 800~900만원까지 상승했다. 신규 아파트의 분양가가 1천만원 정도 였기 때문에 기존 아파트의 상품력 대비 가격 경쟁력이 낮아지기 시작했다고 판단이 된 시점이었다. 물론 실거주 수요자들이 매수할 수 있는 가격이었다. 그때가 투자자들 입장에서는 매도하기 가장 좋은 시점이다. 이미 시세 상승이 100% 가까이 진행된 시점이었고, 매수해 줄 실거주층이 대기를 하고 있었으니까.
물론 대구 시장은 2015년에도 계속 올랐다. 평당 1천만원이 넘은 지역이 속출했고, 수성구의 대형 아파트의 경우 평당 2천만원이 넘기도 했었다. 2015년도에 매도를 한다면 더 큰 수익을 낼 수도 있었을 것이다. 하지만, 그것은 실제 거주하는 사람들의 이익이라고 생각해야 한다. 굳이 머리 시점까지 확인할 필요가 없다는 것이다. 100% 라면 엄청난 수익이다. 150%, 200%까지 기대하는 것은 욕심이고 투기라는 것이다.
조금 싼 듯한 가격과 조금 비싼 듯한 가격에 대한 기준 선정이 필요하다. 두 가지로 정리해 보겠다. 첫째, 랜드마크 아파트가 아니라면 랜드마크 아파트와의 시세 차이로 판단한다. 둘째, 랜드마크 아파트라면 추가적인 상승 여력이 있는 조건이 갖추어져 있는지 확인한다. 구체적인 교통, 교육, 상권, 환경 등의 개발 여부와 추가적인 발전가능성, 그로 인한 인구 유입 가능성 등을 따져 보면 된다.
이러한 시세 민감도를 바로 투자 시 적용이 어렵다면 주식과 같이 모의 투자를 해 보는 것이 좋다. 과거의 특정 지역, 특정 단지를 가지고 매수, 매도 시점 선정 연습을 하는 것이다. 과거의 특정 시점에서 관심 지역, 관심 단지를 선정하여 적정 매수, 매도 시점을 판단해 보자. 부동산 투자도 충분히 복기 연습이 가능하다.
주의할 점이 있다. 복기를 하면 바닥과 머리를 확인할 수 있다. 그렇다고 바닥에서 사서 머리에서 매도하려는 시도를 하면 안된다는 것이다. 모의 투자 시에도 가장 중요한 것은 조금 싼 듯한 시점과 조금 비싸다고 판단되는 시점을 찾는 것이다. 실제 누군가 바닥에서 사서 머리에서 팔 수 있다고 제안하는 사람이 있다면 무조건 배척해야 한다. 거래만 성사시키고 수수료만 챙기려는 업자일 가능성이 100%다.
매수, 매도 시점에 대한 의사결정은 무조건 본인이어야 한다. 모든 투자의 기본은 무릎에서 사서 어깨에서 파는 것이다. 그것이 안전하고 확률 높은 매수, 매도 시점의 선정 기준이다.
