[김학렬의 올댓 부동산] 2016년 1기 신도시 부동산 투자법!

[김학렬 부동산 칼럼리스트] 평촌, 분당, 일산, 산본, 중동 등 1기 신도시 아파트들이 준공된지 20년이 넘었는데 이제 슬럼화되지 않을까요? 요즘 가장 많이 하는 질문이다. 질문의 의도는 1기 신도시 아파트를 지금 사도 되겠냐는 의미일 것이다. 같은 입지 조건이면 새아파트가 헌아파트보다 경쟁력이 높다. 하지만, 입지 프리미엄이 있다면 아무리 헌아파트라 해도 새아파트보다 경쟁력이 높다고 본다. 따라서, 1기신도시는 입지별로 경쟁력이 있는지를 판단하여 매수 여부를 결정해야 한다.

박근혜 정부의 9/1 부동산 정책으로 수도권 내 추가적인 신도시 개발은 없다고 선언했다. 이 정책으로 기존 신도시들이 반사 이익을 받았다. 아직 기반시설이 갖추어지지 않은 2기 신도시보다 1기 신도시들이 한동안은 좀더 경쟁력이 있다. 하지만 1기 신도시의 아파트를 소유하고 있는 층들에게도 고민이 두가지있다. 하나는 2007년 사상 최고점을 찍었던 신도시 내 대형아파트들이 다시 시세를 회복할 것인가? 두 번째 고민은 2013년부터 2015년까지 소형 아파트만 시세가 꾸준히 상승했는데 과연 추가적인 상승 여력이 있는가? 일 것이다.

이 두 고민은 다른 듯 닮아있다. 시기별로 유행하던 투자 상품에 대한 고민이라는 것이다. 2005년부터 2007년까지는 부동산 대폭등의 시대였다. 강남불패니, 부동산 불패니 하는 용어가 유행할 때였다. 버블세븐이라는 말이 나온 것도 이때다. 당시 가장 인기 부동산 상품은 대형 아파트였다. 똘똘한 대형 아파트 한 채가 중소형 5채보다 낳다라는 말이 나올 정도였다. 평당 가격이 대형일수록 높았다. 대형 아파트 선호의 분위기가 영원히 갈 것이라고 당시 전문가들은 전망했다. 하지만, 금융위기 이후 거짓말처럼 시장 상황이 반전되었다. 대형 아파트의 가격은 하락하기 시작했다. 특히 강남3구, 분당, 평촌, 용인, 과천 등 버블세븐 지역의 경우는 폭락 수준이었다. 용인에서는 대형 아파트의 가격이 50% 이상 빠진 단지가 나오기도 했다. 2013년까지 이러한 하락 국면은 지속되었다.

반면 소형 아파트의 경우는 같은 시기에 오히려 가격이 올랐다. 2010년을 기점으로 소형아파트의 시세가 오르기 시작했다. 소형 아파트의 상승은 갭투자와 밀접한 관계가 있다. 갭투자가 본격적으로 시작된 것이 2010년이다. 부산부터 시작되었다. 부산을 기점으로, 대구, 청주, 천안을 걸쳐 수도권으로 소형 강세 시장이 확대되었다. 수도권의 경우 1기 신도시 내 소형아파트의 시세가 2015년까지 지속적으로 오른 것이다.

이제 2016년이 되었다. 서울은 도시정비사업 위주로 부동산 시장이 전개되고 있는 반면, 최근 몇 년 동안 경기도는 1기신도시 기존 소형아파트가 부동산 시장을 주도해 왔다. 1기 신도시 시장의 관심 포인트는 두가지다. 아직 전고점을 회복하지 못한 대형아파트 시세가 이제는 오를 것인지, 3년을 쉬지 않고 올랐던 소형아파트의 시세가 올해도 상승을 할 것인지, 하락할 것인지가 관건이다.

정답은 입지마다 다른 방향성을 보일 것이라는 것이다. 경쟁력이 있는 입지는 대형이든 소형이든 시세가 오를 것이다. 반대로 입지 경쟁력이 떨어지는 곳은 이제 시장에서 도태가 될 가능성이 높다. 입지 경쟁력은 기반시설의 유무와 주변에 대규모 입주 물량 유무로 따져봐야 한다.

이 두가지 요소로 5대신도시를 전망해 보자. 분당은 꾸준히 경쟁력이 유지할 입지로 평가된다. 주변에 신규 공급될 물량도 없고, 이미 신도시 최강의 기반시설을 갖추고 있으며, 계속 보강되고 있기 때문이다. 평촌도 분당과 같은 전망이다. 주변에 경쟁 요소도 없고, 기반시설의 활용도가 타 신도시 대비 높다.

산본은 평촌의 영향력 아래 있는 지역이다. 5대 신도시 중 최근 몇 년간 시세가 가장 많이 올랐다. 하지만 평촌 이상으로는 오를 수 없다. 따라서 추가적인 상승이 어려워 보인다. 중동과 일산은 주변 지역에 경쟁 단지들이 많이 생기고 있다. 경쟁 지구 내 기반시설이 정착되는 시점부터 수요가 분산될 것이다. 따라서 일산과 중동 신도시 내에서 경쟁력이 떨어지는 입지로 평가되는 곳은 주의를 해야 할 것이다.

1기신도시 내에서는 어떤 요소로 입지의 우선순위를 정하면 될까? 가장 좋은 기준은 교육환경이다. 교통과 상권은 시간과 비용만 있으면 어디든 시간 내 형성되는 조건이지만, 교육환경은 다르다. 교육의 질적인 수준을 높이기 위한 다각적인 노력과 실제 성과가 있어야 한다. 시간이 있어도 교육적인 성과가 생기지 않을 수 있다. 따라서, 1기 신도시 내에서도 교육환경이 좋은 입지를 우선적으로 눈여겨 봐야 할것이다.

대형아파트는 소형아파트 평가 요소에 한가지 조건을 더 따져야 한다. 대형아파트가 활성화된 입지는, 서울의 강남처럼, 지역 내 상위 프리미엄이 형성된 지역이어야 한다. 1기 신도시 중에서 분당이 대형아파트가 가장 활성화되었다. 평촌도 분당과 유사하지만, 중동과 산본은 타 신도시 대비 대형아파트의 수요가 상대적으로 적다. 시세가 싸다고 무조건 대형을 선택하면 안되는 이유가 여기에 있다.