[아파트 돋보기] 공동주택 세계화 시대 '한류 아파트' 키우자

[이데일리 김용운 기자] 우리나라 주택 중 75%는 아파트·연립·다세대주택처럼 여러 가구가 모여 사는 공동주택 형태다. 대한주택관리사협회의 도움을 받아 공동주택에서 실제 벌어지고 있거나 일어날 수 있는 다양한 사례들을 통해 꼭 알아둬야 할 상식은 물론 구조적인 문제점과 개선방안, 효율적인 관리방법 등을 매 주말 연재를 통해 살펴본다.

서울 강남의 초고층 아파트 단지(사진=이데일리DB)

지난 회에서는 1970년대부터 최근까지 우리나라의 공동주택관리 개념의 변천을 시기적ㆍ단계적으로 구분해 보고 변화와 방향 등에 대해 알아봤습니다.

이번 회에서는 공동주택관리 제도가 정착되고 실행되는 데 있어 많은 역할을 수행해 온 주택관리사에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

먼저 주택관리사는 공동주택관리법에 근거한 국가 공인 전문자격사로서, 매년 한국산업인력공단이 주관해 치러지는 1ㆍ2차 주택관리사(보) 자격시험을 통해 합격자를 배출하고 있습니다.

주택관리사(보) 시험에 합격하면 관련 교육 이수와 관리사무소장 경력 3년 이상 또는 관리사무소 직원 경력 등이 5년 이상 되어야 비로소 주택관리사가 될 수 있습니다. 500가구 미만의 공동주택에는 주택관리사 또는 주택관리사(보), 500가구 이상의 공동주택에는 주택관리사가 관리사무소장으로 근무할 수 있습니다.

정부는 지난 1997년 1월 1일부터 의무관리대상 공동주택(300가구 이상, 150가구 이상 승강기 설치, 150가구 이상 중앙난방식[지역난방식 포함], 150가구 이상 주상복합[2008년 4월부터 적용])에 주택관리사(보) 자격증 소지자 채용을 의무화시켰으며, 올해 4월부터는 150가구 미만 중ㆍ소규모 공동주택도 입주자 동의(3분의2 이상)를 거쳐 주택관리사를 고용해 의무관리단지로 전환할 수 있게 되었습니다.

관리사무소장은 공동주택(아파트)의 총괄관리자로서, 공용부분(공용시설물)인 기계ㆍ전기ㆍ놀이터ㆍ주차장ㆍ토목ㆍ조경시설 등과 입주자 공동소유인 부대복리시설의 유지 관리, 보수, 안전관리를 책임지고 있으며, 공동주택 경영 관리로 회계관리ㆍ노무관리ㆍ일반행정관리ㆍ인사관리ㆍ입주자관리 등을 실시해야만 합니다.

이밖에 공동주택의 입주자등(소유자, 사용자)이 살기 좋은 쾌적한 주거환경 조성을 비롯, 보다 전문적이고 체계적인 관리를 통해 공동주택의 수명을 연장하고 효율적인 관리비 운영으로 입주자 등의 재산권 등을 보호해야 합니다.

또한 입주자대표회의ㆍ부녀회ㆍ노인회를 중심으로 주민이 함께 참여할 수 있는 행사를 개최하고, 주민협동 공동체 문화 형성의 기틀을 마련하는 구심체 역할도 수행하고 있습니다. 이런 일련의 업무를 수행하는 과정 속에서 주택관리사는 항시 견제와 균형 등 공정성을 유지하는 것이 매우 중요합니다.

이처럼 주택관리사의 업무는 국가 또는 사회의 축소판이라 할 수 있는 공동주택 내에서 일어나는 많은 일과 관계되어 있어 무척이나 다양하며, 전문적인 지식과 경험을 고루 갖추고 있어야만 하므로 주택괸리사를 일컬어 ‘공동주택 오케스트라의 지휘자’로 칭하기도 합니다.

하지만 공동주택에서 관리사무소장으로 근무하는 주택관리사가 해야 할 책임과 역할에 비해 그 처우나 대우, 근무환경 등은 아직 사회적 눈높이나 기준에 비해 부족한 것이 사실입니다.

실제로 관리사무소장을 비롯한 관리사무소 종사자들에게 입주민등과 외부인에 의해 일어나는 각종 폭언, 폭행, 갑질, 업무 부당간섭 행위 등이 사회적인 문제로까지 대두되고 있는 실정입니다. 이에 국회에서는 ‘업무 부당 간섭 등 갑질 방지’를 위해 공동주택관리법 일부 개정법률안과 주택관리사법 제정안이 2019년 5월과 6월에 각각 입법 발의되어 현재 계류 중에 있습니다.

여타 국가전문자격인 변호사, 법무사, 공인노무사, 감정평가사, 공인중개사 등이 사업장 개설을 독립적으로 할 수 있는데 반해, 주택관리사는 전국 1만7000여 의무관리대상 공동주택이란 곳에 일단 취업ㆍ고용되어야만 자격 취득에 따른 능력을 제대로 발휘할 수 있습니다.

의무관리대상 공동주택 단지 수는 한정되어 있고 매년 증가 되는 단지 수는 전국적으로 400여개에 불과합니다. 하지만 주택관리사가 관리사무소장으로 취업할 수 있는 단지 수에 비해 자격 시험 합격자 수가 과잉배출되고 있는 것이 현실입니다.

대한주택관리사협회에 따르면 최소 1~2년의 자격 취득 수험기간에 더해 주택관리사(보) 자격 취득 이후, 공동주택 관리사무소장으로 배치되기까지 평균 18개월 이상 소요되고 있으며, 취업한 이후에도 근무기간이 평균 15개월에 불과할 정도로 고용불안이 만연해 있다고 합니다. 일부 공동주택에서는 관리사무소장이 1년에 수차례나 바뀌는 경우도 있을 정도입니다.

이에 정부와 국회는 지난 2016년 관련 법률을 개정했습니다. 직전 3년 간 사업계획승인 공동주택 단지 수, 주택관리사(보) 자격시험 응시인원, 주택관리사사등의 취업현황 및 시험위원회 심의의견 등을 고려해 주택관리사(보) 자격시험 ‘선발예정 인원제’를 적용, 올해 2020년부터 자격시험이 상대평가로 전환해 치러지게 될 예정으로 주택관리사 제도의 건전한 육성과 사회적인 가치도 높아질 것으로 예상합니다.

현재 국내에서 의사, 한의사, 변호사, 회계사 등 공익성을 갖춘 대부분의 자격자 단체는 관련 법률로 협회 가입을 의무화시켜 전문성과 공공성을 담보하고 있습니다. 이에 대한주택관리사협회도 향후 국회, 정부와 긴밀한 협력으로 관련 법률 제ㆍ개정을 통해 주택관리사의 협회 등록(가입)을 의무화시켜, 보다 강력한 직업윤리의식 제고와 관련 교육 강화 등으로 공동주택 관리전문가인 주택관리사의 자질 향상ㆍ함양과 전문성 담보 등을 추구한다는 방침입니다.

특히 4차 산업혁명 시대를 맞아 초고층화, 첨단 시설물 증가 등 공동주택관리의 새로운 패러다임이 요구되는 시대에 주택관리사의 전문화, 선진화를 통한 효율적·체계적인 관리가 꼭 필요합니다.

더불어 다양한 입주민의 민원과 주거복지서비스(1인 가구 증가, 차상위 계층 등 주거서비스 강화) 요구 등 새로이 제기되는 공동주택 관리문화 개선에 부응하기 위해서라도 앞에서 열거한 문제점들이 개선되고 해결되어야, 주택관리사가 공동주택 관리사무소장으로서 선관주의의무(善管注意義務, 선량한 관리자의 주의의무)에 최선을 다 할 수 있는 환경이 갖춰질 수 있을 것으로 사료됩니다.

대한민국 공동주택관리 시스템은 전 세계에서 최고로 손꼽히고 있으며, 그 시스템 통합관리의 중심점에 서 있는 주택관리사 제도를 세계 여러 나라에서 벤치마킹하고 있습니다. 대한주택관리사협회는 정부 관계부처, 관계기관 등과 협의해 세계화·국제화를 적극 추진함으로써 주택관리사 자격 제도와 공동주택 관리 시스템이 여러 나라로 수출되어 ‘공동주택관리 한류’가 형성될 수 있도록 한다는 계획입니다.

1990년 4월 28일, 주택관리사 합격자가 세상에 처음 나온 것을 기념하기 위해 만든 ‘주택관리사의 날’이 2020년 올해로 30주년을 맞았습니다. 이를 계기로 협회는 지난 과거와 현재를 성찰하고, 다가올 미래 계획과 함께 중·장기 발전비전을 제시한다는 방침입니다. 또한 30주년을 도약의 시발점으로 삼아 지속가능 한 성장 기반을 구축하는 변곡점으로 만들고 나아가 주택관리사 제도의 백년대계를 열어가기 위한 준비도 하고 있습니다.

앞으로 대한주택관리사협회는 공동주택 관리 전문가 단체로서 ‘공동주택의 행복 달성’과 ‘공동체 문화 활성화’라는 주어진 소임과 역할을 다해, 입주민의 쾌적한 주거 환경 보장과 삶의 질 향상 등 다양한 사회적 기여와 공익 추구 활동을 더욱 강화하겠다는 입장입니다.