주택 공시가격 현실화 못하는데···세금 인상 '공염불' 우려

[이데일리 이동훈 기자]

[이데일리 정병묵 기자] 서울 종로구 가회동에 들어선 한 단독주택. 이 주택의 올해 공시가격(땅값+건물값)은 51억원이다. 하지만 이 주택이 위치한 땅의 가치만을 평가한 공시지가(땅값)는 63억원이다. 강남구 청담동의 한 단독주택 공시가격은 52억원인데 땅값은 63억원이다. 땅값이 건물값과 땅값을 합친 것보다 10억원 이상씩이나 높은 이상한 일이 벌어진 것이다.

경제정의실천시민연합(경실련)이 올해 최고가 단독주택 상위 50채의 공시가격과 공시지가를 비교 분석한 결과, 상위 50채 중 18채가 공시가격(땅값+건물값)보다 공시지가(땅값)가 더 높게 나온 것으로 조사됐다. 공시가격은 땅값과 집값을 포함한 가격으로 일반적으로 공시지가보다 높은 게 정상이다. 그런데 건물값이 ‘마이너스’라니 심각한 안전상의 문제라도 있었던 것일까.

◇“공시가격 시세 반영률 현실화가 가장 중요”

[이데일리 이동훈 기자]

이처럼 ‘땅값’이 ‘땅값+건물값’보다 더 비싼 상황이 발생한 이유는 공시가격 시세반영률이 현저히 낮기 때문이다. 즉 정부가 공시가격과 공시지가를 따로 매기고 있는 가운데, 공시가격이 현 시세를 제대로 반영하지 못하면서 수치상 모순이 생긴 것이다.

경실련 관계자는 “1989년 공시가격 제도가 도입된 이후 30년 동안 엉터리 부동산 가격 공시가 반복됐던 것”이라며 “국토교통부가 주도하고 있는 현재의 공시가격 등 공시제도가 과연 투명하고 정확한 지 의문”이라고 지적했다. 그는 이어 “일부 고가 주택들은 특히 시세반영률이 낮아 100억원이 넘는 세금 특혜를 받고 있는 것으로 보인다”고 덧붙였다.

몇몇 고가주택에서만 이러한 일이 발생하는 것은 아니다. 전국적으로 주택의 실거래가는 오르는데 시세반영률은 감소하는 현상이 벌어지고 있다. 참여연대가 지난 2013년부터 2017년까지 거래된 전국 단독·다가구주택 55만5353건을 조사한 결과, 평균 실거래가는 2013년 2억6717만원에서 2017년 4억487만원으로 지난 5년간 약 51.5% 상승했다. 반면 공시가격의 평균 시세반영률은 2013년 55.4%에서 2017년 48.7%로 지난 5년간 오히려 약 6.7%포인트 하락했다. 특히 실거래가가 높을 수록 공시가격의 시세반영률은 낮은 것으로 조사됐다.

민관 합동으로 구성된 국토교통부 국토교통분야 관행혁신위원회는 지난 7월 “공시가격 시세반영률을 현재 서울 기준 60% 수준에서 90% 수준까지는 올려야 한다”고 밝힌 바 있다. 그러나 국토교통부는 이후 3개월이 지났는데도 뚜렷한 대안을 내놓지 않고 있다. 오히려 서울시가 지난달 18일 “내년에는 공시가격을 현실에 맞게 산정해 달라”고 국토부에 건의할 정도다.

홍정훈 참여연대 조세재정개혁센터 간사는 “9·13 대책으로 다주택자와 고가주택자에 대한 부동산 보유세를 높이는 조치를 하기는 했지만 가장 중요한 것은 공시가격 현실화”라며 “이것이 조세 정의를 실현하고 집값을 잡을 수 있는, 부동산 정책의 핵심이라는 것을 알면서도 명확한 반응이 없는 이유를 모르겠다”고 말했다.

채미옥 한국감정원 부동산연구원장은 “공시가격은 1년에 한번 특정 기준 시점의 가격을 조사해 행정에 활용하는 것이기 때문에 공시 이후 바뀌는 실제가격은 다음 해 공시가격에 반영, 수치상 불균형이 나타날 수밖에 없는 측면이 있다”면서도 “실거래가 기반으로 객관적인 시세를 산정해 공시가격을 현실화하는 방안이 필요하다”고 설명했다.

◇“공시가격 검증기구 둬야…‘피해’ 없도록 속도 조절도 필요”

이러한 문제를 풀기 위해서는 공시가격을 검증하는 별도의 기구가 필요하다는 목소리도 커지고 있다. 공시가격 조사, 평가, 산정 등에 대한 전반적인 검증 절차가 없는 게 현실이기 때문이다. 특히 전국 집값의 등락을 좌우하는 서울시가 적극적으로 나서 공시가격 관련 검증센터를 신설해 검증을 강화해야 한다는 주장도 있다.

정수연 제주대 경제학과 교수는 “서울시가 주택 공시가격과 실거래가격을 검증하고 이를 민간에 공개, 정책의 투명성을 높여야 한다”면서 “시가 중앙 정부에 건의만 하지 말고 지방 정부의 행정 권한을 100% 활용해서 정책의 변화를 이끌어 나가야 할 문제”라고 전했다.

그러나 공시가격 현실화 필요성에 동의하면서도 적절하게 속도를 조절해야 한다는 지적도 있다. 당장 국토교통분야 관행혁신위원회가 시세반영률을 90%까지 올려야 한다고 권고했다고 해서 ‘올해는 몇%’식으로 무리하게 올렸다가는 의도치 않게 세금 측면에서 피해를 보는 이들이 생길 수 있기 때문이라는 것이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “공시가격이 단순히 재산세나 종합부동산세(종부세) 등 보유세의 세액 산정에만 영향을 끼치는 것이 아니라 재건축 부담금 같은 준조세에도 영향을 미치기 때문에 과세 형평성 차원에서만 접근하면 안된다”며 “과세표준 구간별 세율 적정성을 따지고 (공시가격 현실화에 따른) 전체 세수 밸런스, 즉 누구에게 얼마만큼 세 부담을 주는지에 대한 세심한 분석이 먼저 이뤄져야 한다”고 말했다.

※용어설명

표준주택 공시가격 : 정부가 매해 1월 1일 기준 주택의 적정가격을 조사, 산정해 공시하는 제도다. 단독주택은 국토부 산하 한국감정원이 전국 단독주택 22만채를 표준주택으로 선정해 가격을 매기고, 지자체가 표준주택 공시가격을 기준으로 나머지 개별주택에 대한 공시가격을 산정한다. 아파트·빌라 등 공동주택은 한국감정원이 직접 전국 1300만여채의 가격을 책정한다.