[경기 남부발 '입주쇼크']쏟아지는 물량에 전세시장 '소화불량'

[이데일리 김기덕 원다연 기자] 지난 2일 찾은 경기도 화성시 영천동 ‘동탄2신도시 예미지파크뷰’ 아파트 입주 현장. 지난달 13일부터 이사를 시작한 이 아파트 단지 외벽에는 입주를 축하하는 플래카드가 곳곳에 걸려 있었지만 정작 아파트에는 개미 새끼 한마리조차 찾기 힘들 정도로 썰렁한 모습이었다. 동탄2신도시에서도 수서고속철도(SRT)와 가깝고 상가 등 생활 인프라도 잘 갖춰진 곳에 들어섰지만, 아파트 내부에는 입주 시즌에도 단 한대의 이삿짐차를 찾아보기 힘들었다. 주변 부동산 중개업소 역시 전세를 찾는 사람이 확 줄어 한산하기는 마찬가지였다. 이 아파트 전세는 지난 7~8월 전용 84㎡형이 3억원 초반대에 거래됐지만, 지금은 2억7000만~2억8000만원 선으로 뚝 떨어졌다. 그런데도 수요가 없어 20여개의 전세 매물이 한 달째 세입자를 기다리고 있다.

경기도 화성·평택·오산 등 수도권 남부지역에서 아파트 입주대란 우려가 현실화하고 있다. 과거 2~3년 전 분양시장 호황을 타고 주택 공급이 집중됐던 이들 지역에서 올 들어 신규 입주 물량이 쏟아지면서 아파트값과 전세값이 동반 하락하는 현상이 벌어지고 있는 것이다. 여기에 대출 규제 강화 등의 영향으로 집값 추가 하락 압력이 커진 점도 부담이다. 입주 물량이 집중된 지역의 일부 단지를 중심으로 ‘역전세난’(입주 물량 증가로 전세 공급이 수요를 초과하면서 집주인이 세입자를 구하지 못하는 현상)이 나타날 경우 집주인들이 기존 세입자들에게 전세금을 돌려주지 못하는 ‘깡통 전세’가 등장할 수 있어서다.

◇입주 물량 폭탄에 전셋값 ‘뚝’… “가격 낮춰도 세입자 못구해”

부동산114에 따르면 지난달 경기도 남부권에 속한 오산시 전셋값은 0.45% 떨어지며 3개월 연속 하락세를 기록했다. 이어 광주(-0.36%)·과천(-0.12%)·화성(-0.10%)·수원시(-0.07%) 순으로 낙폭이 컸다. 이 중 화성시와 오산시의 경우 아파트 매매가격도 각각 0.03%, 0.02% 내려 8개월 만에 하락세로 전환했다.

오산시는 2015년과 2016년에 신규 입주 물량이 없었지만 올해 세교지구 등에서 5029가구가 이삿짐을 꾸리고, 내년에도 4080여가구가 추가로 입주를 앞두고 있다. 입주 물량이 늘면서 오산동 주공4단지 전용 84㎡형 전셋값은 올 상반기 2억2000만원에서 이달 현재 2억원까지 떨어졌다. 인근 H공인 관계자는 “오산 아파트 절반 정도가 15년 이상 지날 정도로 낡아 그동안 동탄 등 인근 지역으로 옮긴 세입자들이 많은 상황에서 올 들어 아파트 매물이 쏟아지자 전셋값도 떨어지고 있다”고 말했다.

동탄2신도시가 속한 화성시 전세시장 역시 입주 물량 부담에 몸서리를 치고 있다. 이곳에서는 올해 2만3711가구가 집들이하는 데 지난해(1만3297가구)에 비해 입주 물량이 80% 가까이 늘었다. 내년에도 경기도에서 가장 많은 3만1327가구가 입주할 예정이다. 화성시 청계동 K공인 관계자는 “북동탄 등 주변 지역에서 입주 물량이 쏟아지면서 일대 전세시장이 소화 불량이 걸린 상태”라며 “인근 우남퍼스트빌의 경우 올 상반기 최고 3억5000만원까지 전세 거래됐지만 지금은 3억원에도 세입자를 구하기 쉽지 않다”고 전했다.

수원시에서도 호매실지구 등을 중심으로 한 입주 물량 증가로 지난해(3680가구)보다 3배나 많은 1만1093가구가 올해 이삿짐을 꾸린다. 내년에도 8013가구가 추가로 입주할 예정이다. 수원시 장안구 이목동 J공인 관계자는 “주변 시세보다 가격을 확 낮추지 않고서는 3~4개월 내에 전세계약을 쓰기가 어려울 것 같다”고 말했다.

◇전문가 “전셋값 하락 2~3년 더 갈 듯”

내년이 더 문제라는 게 전문가들의 지적이다. 내년부터 신DTI(총부채상환비율)와 DSR(총부채원리금상환비율) 등 강화된 대출 규제와 양도소득세 중과 등이 순차적으로 시행되면 다주택자들은 서울 강남 등 알짜배기 지역을 제외한 수도권 외곽지역에 있는 주택을 처분할 가능성이 크다. 주택 매물이 점차 쌓이면서 경기지역 아파트값이 하락할 경우 전세시장에서는 기존 세입자가 전세보증금을 돌려 받지 못하는 깡통 전세가 속출할 것이라는 우려도 커지고 있다.

경기지역은 전세가율(매맷값 대비 전셋값 비율)이 높아 ‘갭투자’(전세를 끼고 주택을 사 시세 차익을 노리는 것)의 주요 타깃이었다는 점도 세입자들에게는 부담 요인이다. 이달 현재 경기도 평균 전세가율은 77.58%로 서울(65.8%)에 비해 약 12% 포인트나 높다. 특히 경기 남부권에 속한 의왕(85.13%)·군포(84.15%)·용인(81.94%)·수원(79.56%)·오산시(79.5%) 등이 전세가율 상위지역에 포진해 있다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “입주 물량이 동시다발적으로 쏟아지고 있는 상황에서 대출 규제 등으로 집값마저 하락하면 전세가율이 높은 단지를 중심으로 세입자들이 전세보증금을 떼이는 경우가 속출할 수도 있다”며 “앞으로 최소 1~2년 간은 수도권광역급행철도(GTX) 개발 등 교통망 호재를 안고 있거나 녹지 및 생활인프라를 충분히 갖춘 도심과 그렇지 않은 지역과의 양극화가 더욱 심해질 것”이라고 말했다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “입주 물량 추이를 보면 향후 2~3년 간 경기 남부권은 전셋값 하락에 허덕일 가능성이 크다”며 “정부 차원에서 세입자들의 전세보증금 보험 가입 조건을 완화하고, 집주인에게는 대출 규제와는 별도로 전세보증금 반환을 위한 단기 대출이 가능하도록 하는 등 안전장치를 마련할 필요가 있다”고 말했다.