김씨가 지난해 납부한 소득세는 총 1941만원. 월세 소득(4320만원)에 대해서도 세금을 부과했다면 김씨가 내야 할 소득세는 3600만원으로 대폭 늘어난다. 그런데도 김씨는 월세 소득신고를 하지 않아 결과적으로 1659만원의 세금을 덜 냈다.
하지만 앞으로 김씨는 임대소득세를 매년 꼬박꼬박 내야 한다. 정부가 김씨처럼 월세 소득을 신고하지 않아 세금을 내지 않는 집주인들을 파악해 세금을 물리기로 했기 때문이다. 이에 따라 임대사업자들의 세금 부담이 커질 것으로 예상되면서 민간 임대차시장에 적지 않은 파장이 예상된다.
◇ 정부, 확정일자 뒤져 그동안 안 낸 세금 걷는다
23일 국토교통부 및 국세청에 따르면 국세청은 내달 국토교통부에서 최근 3년간의 전·월세 계약내용이 담긴 400여만 건의 확정일자 자료를 건네받아 과세 대상자를 가려내기로 했다. 이는 지난 18일 두 기관 간 확정일자 자료를 공유할 수 있도록 하는 내용의 ‘과세자료제출법 시행령 개정안’이 국무회의를 통과한 데 따른 것이다.
국세청 관계자는 “집주인이 언제부터 임대사업을 했고, 임대소득이 얼마인지 등을 종합적으로 조사해 과세기준에 해당하는지를 철저히 파악할 예정”이라며 “특히 고액의 주택임대업자 위주로 수입금액 누락 여부를 검증하는 데 활용할 계획”이라고 말했다.
통계청에 따르면 국내 다주택자는 총 136만5000명(2주택자 115만여명)에 달한다. 그러나 홍종학 민주당 의원이 지난해 국정감사에서 발표한 자료를 보면 2012년 국세청에 종합소득세 신고 때 주택 임대소득이 있다고 자진 신고한 인원은 8만3000여명에 불과했다.
현 시스템상 집주인의 자진 신고 외에는 국세청이 임대업자들의 임대소득을 확인할 방법이 없다. 그러나 국세청이 국토부에서 확정일자 자료를 받게 되면 집주인들의 임대소득을 정확하게 파악할 수 있다. 국토부 관계자는 “세입자로서는 본인의 보증금이 걸려 있기 때문에 정확한 임대료가 적힌 계약서에 확정일자를 받는다”며 “현재로서는 확정일자만큼 집주인의 임대소득을 파악하기에 정확한 자료는 없다”고 설명했다.
◇ 고가주택·다주택자 세금 얼마나 내나
김씨처럼 그동안 상당한 월세 소득을 벌었는데도 소득신고를 하지 않아 세금을 내지 않았다면 이번에 적발돼 세금을 추징당할 수 있다. 특히 정부가 최근 3년 간의 전·월세 소득을 소급적용해 세금을 부과할 경우 임대사업자들이 내야 할 세금 부담이 만만찮을 것으로 예상된다.
구체적으로 2주택 이상 보유자가 한 채 이상 월세를 놓아 임대수익을 올리거나, 9억원 초과의 고가주택 보유자는 1주택자라 하더라도 월세를 놓고 있다면 과세 대상이다. 비소형주택(전용면적 85㎡ 초과 또는 기준시가 3억원 초과 주택) 3채 이상 보유자의 전세 보증금에 대해서도 세금을 매긴다. 전세금을 합쳐 3억원 초과분을 수익으로 보고 세금을 부과하는 것이다.
개인사업을 하거나 직장에 다니고 있어 정기소득이 있는 자가 추가로 임대소득을 올리고 있다면 세 부담이 커진다. 조중식 세무법인 코리아베스트 세무사의 도움을 받아 실제 사례를 살펴보자. 연소득 4500만원인 직장인 김민철(45)씨는 본인 거주 주택 외 서울 마포구에 전용 75㎡ 소형아파트(4억5000만원)를 보증금 2000만원에 월세 185만원을 받고 임대해주고 있다. 연간 총 월세 소득은 2220만원에 이른다. 김씨는 그동안 직장 수입만 소득으로 신고해 소득세로 227만원을 냈다. 그러나 앞으로 월세 소득이 드러나면 김씨는 추가로 73만원을 내야 한다. 총 수입이 월세 소득을 합쳐 6720만원으로 오른 데 따른 것이다.
연소득 5000만원인 1가구 3주택자(비소형주택)인 박민섭(50)씨가 서울 강남에서 보증금 5억원짜리 전셋집 2채를 세주고 있다면 어떨까. 보증금 3억원을 초과하는 7억원에 대해 과세한다. 7억원을 은행에 넣었을 경우 발생하는 이자만큼을 소득으로 보고 세금을 매기는 것이다. 박씨는 소득세로 61만원을 더 내야 한다. 다만 임대소득 외 다른 소득이 없다면 세 부담이 크지 않을 것으로 보인다. 실제 2주택자가 집 한 채에서 월 120만원을 받는 경우 월세 소득 외 수익이 없다면 내야 할 소득세가 2만원가량으로 미미하다.
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이번 조치는 민간 임대차시장에 상당한 충격파를 안길 것으로 보인다. 업계에서는 집주인이 세금을 부과받으면 이를 세입자에게 전가할 가능성도 클 것으로 내다보고 있다.
박원갑 국민은행 부동산 전문위원은 “주택 임대업자 대부분이 신고를 하지 않아 세금을 내지 않았기 때문에 정부가 갑자기 과세에 들어가면 임대업자로선 상당한 압박을 받을 것”이라며 “시장에 미치는 충격이 엄청날 것”이라고 말했다.
허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “집주인(임대인)이 우위인 전·월세시장에서 이런 식으로 시장을 자극하면 전·월세 가격 불안을 더 부추길 수 있다”며 “향후 확대될 ‘반전세’(보증부 월세) 및 월세시장을 파악하기 위한 수단으로 접근해야 한다”고 지적했다.
이남수 신한은행 서초PWM센터 PB팀장은 “임대소득이 드러나는 걸 꺼리는 집주인들의 ‘입김’ 때문에 세입자들이 확정일자 신청을 못하는 경우도 있을 것”이라고 말했다.
국토부 관계자는 “이번 정부의 조치가 확정일자 분석을 통해 원래 세금을 내야 할 과세대상자들을 가려내는 것이지 추가로 세금을 더 걷겠다는 것이 아니다”며 “오히려 임대업자가 세제 혜택을 노리고 임대사업자로 등록하는 계기가 될 수 있다”고 말했다.
<용어풀이>
☞확정일자 : 확정일자란 법원·동사무소 등 공공기관이 세입자의 임대차계약 일자를 증명하기 위해 계약서 여백에 도장을 찍어주는데 도장이 찍힌 날짜를 의미한다. 확정일자를 받으면 법적 대항력이 생겨 집이 경매에 넘어가도 세입자는 보증금을 지킬 수 있다.
