최근 몇 년 사이 전셋값이 급락하면서 깡통전세·역전세난이 심화하고 있다. 2년 전 전세계약을 체결했던 물량이 올해부터 만기도래하고 있지만 당시보다 시세가 내려가 돈을 추가로 마련해야 하는 집주인이 늘고 있다. 수도권 일부 지역에서는 임차인이 임대인에게 전세금을 마련할 때까지 이자를 지급하거나 계약을 연장하면서 ‘역월세’를 지급하는 사례도 나오고 있다.
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경기도 과천 한 공인중개사무소 관계자는 5일 “최근 신축이 많이 들어서면서 2년 전 높은 시세로 계약했던 임차인에게 문의가 종종 온다”며 “8억원에 전세계약을 했는데 5억원까지 빠지니 걱정이 크다. 보증금을 돌려받고 나가고 싶은데 임차인 구하기 어려우니 차익에 대한 이자를 지원해주겠다면서 계약을 연장하자는 집주인도 있다고 들었다”고 말했다.
부동산R114가 서울 가구당 평균 전세가를 분석한 결과 지난 6월 기준 평균 전세가는 6억513만원으로, 2년 전 동월 6억5777만원 대비 5264만원(-8%) 하락했다. 전세가가 최고점을 찍은 지난해 2월 6억9139만원 대비 8262만원(-12.84%)이 내렸다. 개별 단지에서는 하락폭이 더 가파를 것으로 보인다.
실제로 서울 강남구 개포동 ‘개포래미안포레스트’ 전용 84.86㎡는 지난달 11억원에 전세 계약을 체결했다. 이 단지의 같은 평형은 지난 2021년 9월 16억원에 전세계약을 했다. 집주인이 임차인에게 보증금을 내주려면 5억원 가량 차익을 마련해야 하는 셈이다.
서울 송파구 가락동 ‘헬리오시티’ 전용 84.99㎡도 지난달 전세의 신규계약은 8억5000만원에 전세계약이 체결됐다. 지난 2021년 12억~13억원대 체결되던 것을 고려하면 3억5000만원~4억5000만원 낮은 수준으로 전세금을 돌려주려면 상당한 차익을 마련해야 할 것으로 보인다.
과천에서는 하락한 전셋값 차익을 내준 사례도 나왔다. 과천시 원문동 ‘과천위버필드’ 전용 84.98㎡은 지난달 9억원에 전세 계약을 갱신했다. 이전 계약은 11억원이었는데 집주인이 2억원 가량 차익을 돌려준 셈이다.
깡통전세, 역전세난이 이어지면서 월세 시장까지 여파가 미치고 있다. 집값이 반등하는 상황에서 전세시장이 흔들리자 월세로 수요가 몰리면서 세입자들은 월세까지 오르는 삼중고를 겪고 있다. 실제로 부동산원에 따르면 전국 5월 월세가격지수는 104.5로 두 달 연속 상승세를 보이고 있다. 최근 몇 년 새 상승세를 이어가고 있는 지수는 집값 급등했던 2021년 6월 100일 넘어선 뒤 오름세를 이어가고 있다. 금리 인상이 마무리된 지난 2월과 3월 잠시 내리기는 했지만 이후 다시 상승 추세를 이어가는 중이다.
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특히 서울의 월세 비중이 전세 비중을 넘어서면서 월세가 가파르게 오르고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 1~5월 서울 주택 전·월세 거래량은 22만9788건으로 집계됐다. 이중 전세 거래량은 11만2612건, 월세 거래량이 11만7176건으로 월세 비중이 51.0%를 넘었다. 서울 주택 임대차 시장에서 월세가 차지하는 비중이 50%를 넘어선 것은 부동산정보광장이 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년 이후 처음이다.
시장에서는 하반기 전셋값 하락폭이 더 커지면서 깡통전세·역전세난이 내년 초까지 이어질 수 있다는 관측이 나온다. 아파트값이 반등하고 있지만 추가 금리 인상 가능성이 열려 있고, 부동산 시장 침체가 지속하고 있어서다. 올 들어 서울 아파트 거래량이 늘고 있지만 아직 예년수준에는 미치지 못하기 때문에 시장에 수요가 충분치 않다는 해석이다.
김효선 NH농협은행 부동산 수석연구위원은 “강남권은 돌려줘야 하는 차익이 수억원 단위이기 때문에 임대인이 차입한 것처럼 매월 이자를 지급하기도 한다”며 “다만 임대인들이 급매로 내놓는 것을 고민하지는 않는 것 같다. 시장에 수요가 충분치 않으니 급급매로 내놔야 팔릴 텐데 집값이 반등하는 상황이어서 싸게 내놓기는 꺼려하고 있다”고 말했다.
서진형 경인여대 교수는 “전세사기 여파가 아직 이어지고 있고 (역전세난으로)보증부 월세로 옮겨가고 있어 전세시장은 침체나 보합 국면으로 갈 것이다”며 “핵심지역과 비핵심 지역 간 전세 시장 양극화가 갈수록 심화할 것이다. 수요가 많은 핵심 지역은 70~80%까지 전세가율이 돼도 상관없지만 전세 수요가 부족한 지방은 아파트도 역전세난이 심화할 것이다”고 말했다.
