[대박땅꾼의 땅스토리]토지 확인을 위한 지적도 이해

지적도를 확인하는 가장 큰 목적은 토지의 경계와 도로 때문이다. 지적도 상 도로가 접해 있어야 개발행위 허가가 가능하기 때문이다.

물론 현황도로로 인정 받는 포장도로가 있다면 허가가 가능하겠지만, 그 외의 경우에는 반드시 지적도로에 접해 있어야 한다. 하천이나 구거 옆에 있는 땅은 지적도상 경계와 현황이 다를 수 있으므로 반드시 현장을 방문해 지적도와 비교해 보고 땅의 경계를 정확하게 짚어봐야 한다. 포털사이트 지도에 표시된 현황도로를 실제 지적도상 도로로 착각해 도로에 접해있다고 생각하고 투자해서는 안된다.

지적도는 ‘지적도’와 ‘임야도’로 나뉜다. 지번 앞에 ‘산’이 있으면 임야도를 발급 받으면 된다. 지목은 임야라도 지번 앞에 ‘산’이 없는 일반 지번의 경우 ‘토임’이라 해서 등록전환된 땅이기 때문에 지적도를 발급받아야 한다. 이는 토지대장과 임야대장의 경우에도 마찬가지다.

지적도는 축척이 1/1200 이며, 임야도는 1/6000으로 발급 된다. 일부 시·군의 경우 임야도를 발급 받으면 산지이용구분도가 첨부돼 있어 보전산지와 준보전산지가 혼재된 경우를 확인할 수 있기도 하다.

일반 지번과 산 지번이 섞인 토지를 매입할 경우에는 각각 별도로 확인해야 하는데 지적도는 1/1200, 임야도는 1/6000으로 축척이 달라 확인하기 까다로울 수 있다. 이런 경우에는 관공서나 근처 토목측량 설계사무소 및 부동산 중개업소에서 지번도를 확인하면 한눈에 파악할 수 있다.

지적도도 토지이용계획확인원과 같은 방법으로 발급 받는다. 2007년 이후부터 정부에서 제공하는 ‘온나라부동산종합포털’과 ‘토지이용규제정보시스템’을 이용해 지적도를 열람할 수 있다. 법적 효력은 없으나, 토지이용계획확인원과 지적도를 공문서 발급 이전에 확인할 수 있는 장점이 있다.

지적도는 토지의 형상 등을 나타내지만, 물론 그것만으로는 정보가 턱없이 부족하다. 지적도는 평면적 공간으로 3차원적인 토지의 형상을 드러내지는 못할 뿐 아니라 혐오시설의 인접 여부를 판단하는 자료로는 활용 가치가 없다. 따라서 토지투자를 위해서는 반드시 ‘현장답사’가 필요하다.

토지의 입체적 형상을 쉽게 확인하는 방법으로 포털사이트 지도 검색 등을 통해 인공위성 사진을 활용하면 좋은 참고자료가 될 수 있다. 모두 지번을 통해 토지를 찾을 수 있어 현장에 방문하기 앞서 기본 자료로 활용하기 좋은 장점이 있다.

특히 현장답사가 어려운 임야의 경우 묘지 등을 확인하는데도 도움이 될 수 있다. 그러나 포털사이트의 지도 시스템은 현재 모습과 일부 시차가 있을 수 있고, 업데이트에 시간이 걸린다는 점을 인지하고 있어야 한다.