“안 그래도 규제가 많은데, 펀드에 부동산시장을 모두 개방하면 리츠(REITs·부동산투자회사)는 생존에 위협을 받을 수밖에 없다.” (국토교통부·리츠업계)
부동산 투자시장이 저성장 국면에 빠져들면서 간접투자 상품이 주목받고 있다. 부동산 간접투자 상품은 투자자들에게서 자금을 모아 전문 운영기관이 부동산 임대와 개발사업, 부동산 관련 대출에 투자해 얻은 수익을 투자자에게 배당하는 상품이다.
하지만 여전히 기관투자자 중심의 사모형 방식(비공개로 투자자를 모집하는 것)에 집중돼 일반 투자자의 시장 진입이 제한을 받고 있다. 특히 부동산 간접투자 상품의 대표격인 부동산펀드와 리츠는 관련 부처나 제도가 이원화돼 시장 참여자들 사이에 혼란이 가중되고 있다.
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대표적인 상품이 부동산펀드와 리츠다. 두 상품 모두 부동산을 주요 투자처로 한다는 공통점이 있지만, 적용하는 법안과 해당 주무부처가 달라 시장 참여자들 사이에 혼란이 커지고 있다. 펀드는 자본시장법에 근거를 두고 있고, 리츠는 부동산투자회사법을 따르고 있다. 자본시장법은 금융위원회 소관이지만, 부동산투자회사법은 국토교통부 소관 사항이어서 시장 진입을 둘러싼 상대편의 견제가 만만찮다.
리츠협회와 금융투자협회에 따르면 지난 1월 말 현재 리츠는 125개로, 1년 전 98개에서 27개 증가했다. 자산 규모는 지난해 11월 기준 순자산이 8조, 총 자산이 18조 3000억원에 달한다. 1년 새 30%(3조원)가 증가했다. 수익률은 지난해 2분기 말 기준(추정치) 7.5%로 전년도 동기 대비 0.4%포인트 상승했다. 은행 예금금리나 수익형 부동산보다 수익률이 높다.
부동산펀드는 리츠에 비해 시장 규모가 훨씬 크다. 지난해 말 기준 부동산펀드의 순자산은 36조원로 1년 새 20% 늘었다. 다만 일반 투자자들을 대상으로 하는 공모형은 전체 부동산펀드의 2.6%에 불과하다. 나머지 93.4%가 기관투자자들을 대상으로 한 사모형 펀드다. 리츠의 경우 공모형은 전체의 10% 수준이다.
강민석 KB금융지주 경영연구소 부동산연구팀장은 “수익형 부동산의 수익률은 갈수록 떨어지고 있는 반면 부동산 간접투자 상품은 비교적 안정적인 수익 확보가 가능하다”며 “다만 우리나라는 해외와 달리 투자 대상의 70%가 오피스에 머물고 있고, 공모형이 많지 않아 일반 투자자의 참여가 제한적”이라고 말했다.
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현재 펀드업계와 리츠 업계는 시장 진입 장벽을 완화해 달라며 각각 서로 다른 규제 완화를 요구하고 있지만, 상대편의 반대와 주무부처간 눈치 보기로 제대로 이뤄지지 않고 있다. 부동산펀드 주무부처인 금융위원회는 70%로 제한돼 있는 부동산 투자 상한 비율을 100%로 확대하기 위해 자본시장법 개정안을 추진 중이다. 이미 2014년 12월 개정안이 국회 정무위원회에 발의된 상태이지만 1년 넘게 계류 중이다.
금융위 관계자는 “부동산펀드는 주식회사형만 부동산 투자를 70%로 제안하고 있고, 다른 형태의 법인은 이미 100%까지 투자가 가능하다”면서 “반대로 리츠는 주식회사 형태에 대해 100% 투자를 허용하고 있는 만큼, 형평성 차원에서라도 규제 완화는 필요하다”고 말했다. 반면 리츠협회 관계자는 “리츠는 설립 자산 규모나 인원, 정부 규제, 세금 등 모든 조건에서 펀드보다 불리하다”며 “부동산펀드 주식회사형에까지 100%로 부동산을 개방할 경우 리츠는 고사하게 될 것”이라고 주장했다.
리츠업계는 대신 겸영을 허용하자고 주장하고 있다. 국토부에서 인가를 받은 자산관리회사(AMC)가 부동산투자회사법에 근거한 유동화 전문회사와 자본시장법에 근거한 집합투자업자를 겸영할 수 있도록 해달라는 것이다. 결국 펀드를 리츠의 자회사로 설립할 수 있게 해 달라는 요구다. 부동산투자회사법 시행령에서 이를 허용하지 않고 있기 때문이다.
하지만 주무부처인 국토부는 여기에 뚜렷한 입장을 보이지 않고 있다. 익명을 요구한 리츠업계 관계자는 “리츠와 펀드의 겸영이 허용될 경우 관련 법이 하나로 통합되고 업역 구분도 불필요해질 수 있다”며 “이 경우 국토부가 금융위에 리츠를 모두 넘겨야 하는 상황이 발생할 수 있어 겸영 허용에 대한 입장을 분명히 하지 못하는 것 같다”고 말했다.
이현석 건국대학교 부동산학과 교수는 “부동산 간접투자상품의 신뢰성을 높이고 일반투자자의 참여를 높이기 위해서는 공모를 확대해야 한다”며 “이를 위해 조세감면 혜택을 늘리고 기관투자 선투자 후 일반투자 확대 방안도 검토할 필요가 있다”고 말했다.
