지난 16일 국세청이 ‘주택임대차 정보시스템(RHMS)’을 활용해 탈루 혐의가 있는 고가·다주택 임대업자 1500명의 세무 검증을 실시하겠다고 발표하자 부동산 업계에서는 이같은 반응이 나왔다. 실제로 그동안 다양한 방법으로 탈루를 일삼았던 주택 임대사업자들이 대거 철퇴를 맞았다. 전국에 아파트 60채를 갖고 있으면서 친인척 등 타인 명의로 분산해 임대 수입 신고를 누락한 A씨, 고급 빌라를 여러 채 사들여 외국인에게 주로 세놓으면서 월세 세액공제를 하지 않는다는 점을 활용해 임대소득세를 내지 않은 B씨, 고급 아파트와 점포겸용주택(상가주택)을 임대하면서 상가 임대 수입만 신고하고 주택 임대 부분은 뺀 C씨 등이 모두 RHMS에 걸려든 것이다. 국토부와 국세청은 세입자의 전·월세 확정일자와 전출입 자료, 등기부등본, 포털 사이트의 로드뷰(길거리 사진)까지 동원해 빠져나갈 구멍을 봉쇄했다.
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◇흩어져있던 10여 개 정보 통합…빠져나갈 구멍이 없다
RHMS 구축은 국토부가 임대차 시장 관리를 좀 더 효율적으로 수립하고 임대소득 과세를 강화하기 위해 작년 10월부터 추진한 프로젝트다. 부처마다 흩어져 있는 주택 임대차 정보를 통합해 다주택자들이 어디에 어떤 주택을 보유하고 있고, 어떤 형태로 임대를 주며, 소득은 어느 정도인지 훤히 들여다볼 수 있는 시스템이다.
국토부가 보유하고 있는 건축물대장·임대등록자료·확정일자 신고자료·공시가격·실거래가격·전·월세정보·건축물에너지정보, 행정안전부가 관리하는 재산세대장·주민등록자료, 국세청의 월세세액공제자료·주택임대사업자 등록자료 등 10여 개 자료가 총동원됐다.
우선 우리나라 총 주택 중 건축물대장과 재산세대장으로 개인이 소유하고 있는 주택을 추출한다. 주민등록정보상 거주지가 동일한 경우 일단 자가 거주로 분류한다. 나머지 집 중에서 전·월세 확정일자나 월세세액공제 정보가 있는 주택은 임대주택으로 보증금이나 월세 규모를 파악할 수 있다. 자가 거주도 아닌데 임대 정보도 없다면 빈집이거나 임대소득이 노출되지 않는 집이다. 빈집 여부는 건축물에너지정보를 통해 전기계량기가 돌아가는지 여부로 쉽게 판단할 수 있다. 임대 정보가 없을 경우 한국감정원이 주택 유형과 지역, 인근 전세금 자료 등을 활용해 전·월세금을 추정한다.
실제 RHMS를 시범 가동한 결과 전국 주택 소유자의 보유주택 중 거주 중인 곳과 빈집을 제외하고 임대 중인 주택은 692만채로 나타났지만, 이 중 전월세 확정일자 신고와 월세 세액공제 신고 등으로 임대료 파악이 가능한 주택은 187만채로 27%에 불과했다. 나머지 73%는 ‘깜깜이’였던 셈이다. 그나마 서울에서는 임대료 정보가 없는 임대주택 비중이 55.8%였지만 지방에서는 81.6%에 달했다.
◇소득 있는 곳에 과세…공평성·투명성 높인다
RHMS 가동으로 임대소득을 올리는 다주택자의 지갑도 투명한 유리지갑이 될 것으로 보인다. 전문가들은 예외없는 임대소득 파악을 통해 공평 과세 기반을 마련했다는 점에 가장 큰 의미를 부여하고 있다. 그간 임대사업자들 사이에서 “탈세 안하면 바보”라는 인식이 팽배했다면, RHMS 구축으로 “소득 있는 곳에 세금 있다”는 인식의 전환을 가져올 수 있다.
실제 국세청이 타깃으로 삼고 있는 고가·다주택 보유자들은 바짝 긴장하고 있다. 이남수 신한은행 신한PWM도곡센터 PB팀장은 “RHMS 구축으로 임대소득이 고스란히 노출되고 안 내던 세금을 내야 한다는 소식에 그동안 버티던 다주택자들도 이제는 임대사업자로 등록을 할지 자녀에 증여할지를 놓고 손익을 따져보느라 분주하다”고 전했다.
임대차 시장이 투명해지면서 다주택자는 자산 포트폴리오 조정에 나설 가능성도 크다. 임대사업자 등록은 물론이고 보유주택을 팔고 상가나 꼬마빌딩 등 수익형 부동산으로 눈을 돌릴 수 있다는 것이다. 어차피 임대소득에 대한 세금을 내야 한다면 문재인 정부 들어 규제가 강화된 주택보다는 수익형 부동산으로 갈아탈 것이라는 전망이다.
특히 올해까지 비과세였던 연간 임대소득 2000만원 이하도 내년부터는 소득세를 내야 한다. 월세 수입뿐 아니라 전세를 줬을 경우에도 3주택 이상을 보유하고 있다면 전세보증금을 은행 정기예금에 넣어뒀을 때 얻을 수 있는 이자를 간주임대료로 보고 월세와 합산해 소득세를 낸다. 간주임대료는 전세보증금 3억원 초과분의 60%에 대해 정기예금 이자율만큼을 곱해 산출한다. 현재는 적용 이자율이 1.8%이지만 향후 금리가 오르면 간주임대료 역시 늘어날 수밖에 없다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “정부는 아직 임대사업자로 등록 안한 다주택자를 계속 발굴해 세금을 부과하고 사업자로 전환하도록 압박할 것”이라며 “정기적인 세무조사를 통해 음성 탈루 세금까지 찾아내기 시작한다면 다주택자는 운영 수익에 대한 세금을 부대비용으로 인식할 수밖에 없다”고 말했다.
정부는 다주택자의 주택 보유와 임대차 현황, 임대료 수준 등을 한눈에 파악할 수 있는 만큼 주택시장 안정 정책을 좀 더 정교하게 다듬을 수 있을 것으로 기대하고 있다. 국토부 관계자는 “임대차 관련 정책을 수립하려면 현황 파악이 우선”이라며 “RHMS이 가동하면 좀 더 효율적인 임차인 보호 대책 등을 내놓을 수 있을 것”이라고 말했다.
다만 집주인이 늘어나는 세금 부담을 전·월세 세입자에게 전가할 수 있다는 우려가 나온다. 그동안 내지 않았던 세금 내는 만큼 월세를 올려받거나 전세를 반전세로 전환하는 경우가 생길 수 있다는 것이다.
권대중 명지대 교수는 “임대소득에 대한 철저한 세금 부과가 과세 형평이나 양극화 해소에는 도움이 되겠지만 지나치면 전·월셋값 상승 등의 부작용이 나타날 수 있다”며 “한꺼번에 과도하게 과세하면 반발이 크니 단계적으로 속도를 조절할 필요가 있다”고 말했다.
