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최근 집값 상승세는 저금리가 지속되면서 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자금이 특정 지역과 상품에 몰리면서 나타난 이상 과열이라는 점에서 규제가 필요하다는 게 많은 전문가들의 주장이다. 하지만 섣부른 정부 규제로 시장이 얼어붙으면 오히려 실수요자만 피해를 입는 부작용을 양산할 것이라는 반대 의견도 만만찮다.
◇정부, LTV·DTI 규제 카드 만지작
KB국민은행 주간 주택시장 동향에 따르면 지난달 29일 기준 서울 아파트값은 일주일 새 0.13% 올라 17주 연속 상승세를 이어갔다. 상승폭도 지난해 10월 말 이후 7개월여 만에 가장 컸다. 강남4구(강남·서초·송파·강동구)는 주간 상승폭이 0.18~0.23%로 서울시내 다른 지역보다 훨씬 높다. 이에 따라 정부는 부동산 대책을 조만간 내놓을 태세다. 규제책으로는 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV)을 다시 강화하고 총부채원리금상환비율(DSR) 등 주택담보대출 요건 강화 방안 등이 유력하게 꼽힌다.
정부의 부동산 규제에 대한 시장 반응과 전망은 크게 엇갈리고 있다. 전문가들은 최근 집값 급등이 서울 강남권과 부산 해운대 등 일부 지역에 국한된 국지적 과열 현상으로 보고 있다. 지방의 경우 실거래가 기준으로 주택 매매가격이 하락한 곳이 많다는 점에서 부동산시장 과열은 전국적인 상황이 아닌데도 정부가 민감하게 받아들이고 있다는 것이다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “최근 집값 상승을 새 정부 출범 효과로 몰아가는 측면이 있다”면서 “현 상황은 서울 강남 등 일부 지역 중심의 국지적인 이상 현상으로 전형적인 대세 상승으로 보기 어렵다”고 말했다.
반면 서울 강남권에서 재건축 사업이 속도를 내고 향후 새 아파트 공급이 부족하다는 분석도 나오고 있다는 점에서 최근 집값 상승을 이상 과열로만 치부할 수 없다는 시각도 있다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “새 아파트에 대한 선호가 재고 주택시장에도 영향을 미치면서 높은 분양가에도 새 아파트가 완판되고 프리미엄(웃돈)까지 붙는 현상이 나타나고 있다”며 “대통령 탄핵 사태로 주춤했던 주택 거래가 새 정부 들어 경기 회복과 정치 불확실성 해소 기대감으로 활발해지는 것도 집값 상승의 이유”라고 분석했다.
◇ 대책 효과 놓고 전문가 의견 엇갈려
부동산 대책 효과에 대한 입장도 전문가들 사이에서 크게 갈리고 있다. 조명래 단국대 교수는 “지금까지 단기적인 부동산 정책에만 집중하다 보니 시장이 롤러코스터를 탈 수밖에 없었다”면서 “단기적으로는 금융 규제와 재건축 초과이익 환수제 및 인허가 정책을 검토하고, 중장기적으로는 선분양을 후분양으로 바꾸는 정책을 추진해야 한다”고 주문했다.
하지만 강도 높은 규제로 부동산시장이 경착륙하면 경제 성장 및 일자리 창출 등 경기 부양 효과에도 악영향을 미칠 수 있다는 우려도 나온다. 김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 “투기과열지구 지정 등과 같이 일부 지역에 대한 맞춤형 규제는 기존 제도를 활용한다는 측면에서 조치가 쉽고 시장에 빠른 효과 줄 수 있지만 풍선효과가 나타날 가능성도 고려해야 한다”고 말했다. 실제로 지난해 11·3 부동산 대책에서 청약 규제가 강화된 이후 조정지역에는 포함됐지만 분양권 전매 제한 대상에서 제외된 부산은 청약 과열현상이 나타나고 있다.
유선종 건국대 부동산학과 교수는 “정부 정책에 일관성이 없다 보니 실수요자가 판단할 수 있는 지표가 없는 것이 현실”이라며 “정부가 시장에 지나치게 개입하면 실수요자들이 더욱 혼란스러워질 수 있다”고 지적했다.
전문가들은 정부가 어떤 규제 카드를 내놓을 지 모르는 안갯 속인 만큼 내집 마련 전략도 실수요용인지 투자용인지 구분해 접근할 필요가 있다고 조언했다. 이창무 한양대 교수는 “올해 하반기 이후 입주 물량이 꽤 많이 쏟아진다”며 “실수요자들은 주택 구입을 서두르기보다는 신중하게 접근하는 게 좋다”고 말했다. 김규정 전문위원은 “시장 상황에 따라 정부가 보유세(재산세·종합부동산세) 인상 등 보다 강도 높은 규제책을 내놓을 수도 있는 만큼 주거용 부동산에 대한 공격적인 투자는 리스크가 높다”고 지적했다.
박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “집값 수급(수요와 공급) 상황에 따라 움직인다”며 “실수요자라면 일시적인 집값 변동에 민감하게 반응하기보다는 본인의 재무적 상황 등 경제 여건을 고려해 내 집 마련에 나서는 게 바람직하다”고 조언했다.
