재건축 기약 없는 노원, 가격도 뚝뚝…신고가 찍은 목동

[이데일리 박경훈 기자] 8억원 → 5억원(상계주공 5단지), 17억 5000만원 → 20억 3000만원(목동신시가지7단지)

서울 노원구 상계주공 5단지. (사진=카카오)

가뜩이나 어려운 정비시장에, 공사비까지 폭등하며 노원 재건축 아파트들의 시름이 깊어지고 있다. 서울시는 용적률을 추가로 완화하겠다는 방안도 내놨지만 공사비 인상으로 인한 분담금을 얼마나 낮출 수 있을지 미지수다. 반면 재건축 기대치가 높은 목동은 조정기에도 건실한 가격 추이를 보여주고 있어 대비된다.


◇서민 주거지역 노원…분담금 감당 가능할까

20일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 재건축을 추진 중인 서울 노원구 상계주공5단지(840가구·용적률 93%)의 전용면적 31㎡(공급 11평)는 최근 5억 1000~5억 2000만원에 거래됐다. 2021년 8월 최고 8억원에 손바뀜했던 것을 비교하면 약 35% 떨어진 것이다.

해당 단지는 노원구에서도 가장 빠르게 재건축이 추진됐다. 입지 역시 4·7호선 역세권이라 우수하다. 하지만 분담금·공사기간 이슈로 한 차례 사업이 차질을 빚었다. 지난해 10월을 기준 전용 59㎡를 받으려면 최소 3억~4억원의 분담금을, 84㎡는 5억원 이상의 분담금을 내야 했었기 때문이다.

가장 큰 이유는 모든 가구가 소형 면적으로 이뤄져 대지지분이 약 40.30㎡(12.2평)에 불과하다는 점이다. 통상 재건축은 평균 대지지분이 50㎡(15평)은 나와야 최소 사업성이 나온다. 조합은 분담금이 과도하다며 시공사인 GS건설과 해지계약을 맺었다. 조합은 새롭게 정비사업위원회를 구성하고, 내년 초 시공사 재선정에 들어갈 계획이다.

이에 맞춰 최근 서울시는 노후아파트에 대해 추가적으로 용적률 최대치의 1.2배를 적용하겠다고 밝혔다. 상계주공5단지 재건축 후 용적률은 기존 299%(300%)에서 359%(360%)로 늘어날 전망이다. 이렇게 되면 산술적으로 가구당 분담금 1억원 안팎이 줄어들 수 있다. 다만 최근까지도 계속 오르고 있는 공사비 상승분을 얼마나 상쇄할 수 있을지 의문이다. 여기에 특히 강남·목동과 다르게 서민들이 주로 사는 지역 특성상 분담금 납부 여력이 얼마나 있을지도 관건이다.

이같은 흐름은 인근 단지에서도 유사한 가격 추이로 나타나고 있다. 상계주공 5단지에서 한 블록 거리인 상계주공 7단지(2634가구) 역시 재건축을 추진 중이다. 이곳은 2021년 7월 최고 7억 2000만원까지 거래됐지만, 최근에는 4억 7500만원~4억 9000만원 사이에 거래되고 있다.

이곳 역시 재건축 추진 단지지만 힘을 못 받는 이유는 소형 위주의 가구 구성 때문이다. 7단지는 일부 중형(전용 79㎡, 공급 32평, 240가구) 면적을 제외하면, 전용 41~45㎡(공급 18평)이 720가구로 가장 많은 세대를 이루고 있다. 여기에 기존 용적률도 196%로 높다. 인근 상계주공 3단지, 4단지, 6단지 등 역시 같은 처지인데 서울시의 각종 인센티브에도 재건축이 가능할지 관심이 쏠린다.

(그래픽=이미나 기자)

◇“노원, 투자 환경 조성해줘야”

반면, 중대형 평수에 중산층이 거주하는 서울 양천구 목동은 ‘토지거래허가제’ 연장에도 불구하고 반대 양상을 보이고 있다. 목동 14개 단지는 모두 재건축이 확정된 상태다.

먼저 목동신시가지5단지(1848가구)의 전용 65㎡(공급 25평)은 지난달 17억 4000만원, 3월엔 17억 5000만원에 거래됐다. 해당 면적은 지난 2021년 10월, 18억 4000만원 최고가를 찍어 큰 하락 없이 보합세를 보이고 있다. 목동5단지는 전용 65㎡가 가장 적은 면적이고, 전용 142~152㎡(공급 53평) 등 대형면적도 많아 사업성이 매우 좋다는 평가다.

인근 단지인 목동신시가지7단지(2550가구)도 마찬가지다. 이곳의 전용 74㎡(공급 27평)은 지난달 말 20억 3000만원, 신고가를 찍기도 했다. 해당 면적은 17억 5000만원(2020년 11월)→18억 5000만원(2020년 12월)→20억원(2023년 7월) 등 부동산 경기 하강에도 상관없이 견고한 가격을 보였다.

송승현 도시와경제 대표는 “노원구처럼 사업성이 떨어지는 곳은 투자자가 들어올 수 있는 환경을 조성해줘야 한다”면서 “추가로 용적률을 풀어준다 해도 부담금이 만만치 않을 것이다. 공사비까지 오르고 있어 재건축 실현 가능성은 낮다고 본다”고 말했다.