"이러다 무너질라"…재건축 막는다고 집값 잡히나

1971년 준공한 서울 여의도 시범 아파트 전경 (사진=이데일리DB)

[이데일리 정수영·김미영 기자] “아파트 무너질까 못살겠다고 떠난 사람이 한 둘이 아닙니다. 지금 빈집이 150가구가 넘어요.”

지은지 만 48년 된 서울 여의도 시범아파트 주민들은 오늘도 밤잠을 설친다. 2017년 안전진단에서 ‘D등급, 즉시 재건축’ 판정을 받은 상황이지만, 여의도 집값 급등을 우려한 서울시가 재건축 정비사업계획 인허가 심의를 계속 보류하고 있어 언제 재건축이 가능할지 기약할 수 없기 때문이다.

정부가 주택담보대출 및 청약 1순위 자격 제한, 세금 확대 등 주택 수요 억제정책을 편 데 이어 공급까지 틀어 막으면서 집값이 오히려 오르는 기현상이 벌어지고 있다. 앞으로 서울에선 새 아파트 공급이 줄어 희소가치가 높아질 것이란 기대감이 집값을 끌어올린 것으로 분석된다.

대표적인 엇박자 정책이 재건축·재개발 정비사업 규제다. 집 지을 땅이 부족한 서울에선 낡은 주택을 재건축·재개발하는 게 가장 효과적인 공급 방법이지만 정부와 서울시가 각종 규제, 정비사업 인·허가 지연 등을 통해 이를 틀어막고 있다. 부동산114에 따르면 올해 상반기 서울에서 분양한 전체 아파트 가구 수는 1만784가구로 5년간 상반기 평균치보다 약 2000가구 적다. 이 중 재건축·재개발을 통해 시장에 공급한 일반분양 물량은 3564가구로 같은 기간 최저치다.

재건축초과이익환수제, 재건축 조합원 지위양도 금지, 재개발 임대주택 비율 확대 등 각종 규제도 그렇지만 절차상 하자가 없는데도 심의를 지연시켜 인허가를 안 해주는 게 더 큰 문제다. 강남 대치동 은마아파트, 송파 잠실주공5단지, 영등포 여의도 시범아파트는 이 같은 문제를 제기하며 항의방문, 시위를 벌이고 있지만 서울시는 꿈쩍도 하지 않고 있다. 이제형 시범아파트 정비사업위원장은 “주민들은 건물이 붕괴하지 않을까 하루도 마음 편한 날이 없는데, 정치행정을 하는 서울시는 주민들의 위험한 현실을 외면하고 있다”고 불만을 터트렸다.

재건축 사업을 막는 사이 가격은 오히려 더 뛰고 있다. 시범아파트 전용면적 79.24㎡짜리 5층 아파트는 작년 9월 11억원에 계약됐지만, 올해 4월에는 같은 층 같은 크기가 11억6800만원에 실거래됐다.

서울 집값을 불안하게 하는 엇박자 정책은 이뿐이 아니다. 김현미 국토교통부 장관이 지난 8일 국회 국토교통위원회 전체회의에 참석해 “민간아파트까지 분양가상한제를 도입할 때”라고 밝히면서 파장이 커지고 있다. 분양가를 일률적으로 규제하면 사업성 및 품질 저하가 불 보듯 뻔해 건설사들이 주택공급을 꺼릴 수밖에 없다. 분양가가 주변 시세보다 낮을 수밖에 없어 아파트 청약시장을 로또 광풍이 불 수도 있다.

두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 “주택 수요와 공급을 막아버리면 시장은 잠잠해져 당장 집값은 누를 수 있겠지만, 이는 일시적인 땜방식 처방에 불과하다”며 “공급 부족을 해결할 수 있는 가장 효과적인 방법은 정비사업을 터주고, 이에 따른 이익을 적절히 배분하는 것”이라고 말했다.