[오은석의 부동산재테크]사고 싶어도 살 수 없는 부동산

[오은석 북극성부동산재테크 대표] 얼마 전 ‘팔고 싶어도 팔리지 않는 부동산’이라는 제목으로 칼럼을 올렸다.

30만 이상의 조회 수를 기록했고, 칼럼을 본 많은 분들이 각자의 고충을 담은 장문의 메일을 보내주셨다. 이 중에는 부동산을 사고 싶어도 살 수 없는 자신의 상황에 대해 구구절절 사연을 담은 내용이 꽤 많았는데, 그들에게 방향을 제시해 주기 위해 이번 칼럼을 준비했다.

과거 필자도 평범한 직장인이었다.

돈을 벌 수 있는 수단은 월급뿐이었고, 당연히 그게 제일이라고 생각했다. 재테크라고는 저축 이외에 다른 것은 하지 않았다. ‘일만 열심히 하면 언젠가 나도 성공할 수 있을 것’이라는 막연한 기대감에 정말 열심히 일만 했다. 그러나 지금 생각해보면 이것이 오히려 나를 ‘근로소득의 노예’로 만들었던 것 같다.

회사에 다닐수록 의문이 생겼다. 바로 옆에 계신 팀장이나 선배들은 나보다 일도 오래 했고 월급도 많이 받을 텐데, 왜 나의 모습과 크게 다르지 않은지 궁금했다. 월급을 차곡차곡 잘 모으면 훨씬 부자가 돼 넉넉하게 살 텐데, 오히려 스트레스가 많아 보였다.

선배들은 승진을 하며 연봉이 올랐지만 지위가 높아질수록 따르는 책임감에 엄청난 스트레스를 받고 있었다. 또 명예퇴직의 대상이 본인일 수 있다는 두려움 때문에 안정적인 노후 생활이 가능할지 불안하다고 했다. 아이들의 교육비는 갈수록 늘어났고, 떨어질 줄만 알았던 전셋값은 큰 폭으로 상승해 주거비의 부담으로 이어지고 있다고 불평했다.

결국 팀장이든 선배든 직장인들은 모두 근로소득으로 들어온 수입 대부분이 생활비, 주거비 등 소비성 지출로 나가면서 점점 지쳐간 것이다. 회사의 비전은 있었으나 나의 비전이 없었다. 그들처럼 나의 10년, 20년 후의 모습이 그러할지도 모른다는 막막함이 생겼다.

그러던 어느 날, 회사 선배랑 함께 살고 있던 원룸형 빌라가 경매로 넘어가면서 부동산에 대해 눈을 뜨게 되었다. 전세보증금을 돌려받겠다는 강한 의지로 많은 책을 보고 부동산을 수차례 방문했다.

그 과정에서 나는 망치로 머리를 세게 얻어맞은 듯 깨달았다. 내가 갑이 아닌 을로 살아갈 수밖에 없었던 이유를 말이다.

실제 사례로 그 이유에 대해 설명하고자 한다.

시세가 6000만원 정도인 빌라가 4800만원에 낙찰됐다. 낙찰자는 3000만원의 대출을 받았고 월 8만원씩 대출 이자를 내게 됐다. 그리고 보증금 1500만원에 월세 30만원을 받는 것으로 세입자를 구했다. 이 빌라에 들어간 돈을 놓고 다시 정리를 해보자.

1. 소유자

낙찰받은 금액 4800만원에서 대출 3000만원과 보증금 1500만원을 제외하면 실제 이 빌라를 소유하기 위해 들어간 비용은 300만원이다.

세입자를 들여 매달 월세 30만원을 받고 있고, 대출이자로 월 8만원씩 지출을 하고 있다. 대출이자를 제외하고도 매달 22만원의 수익을 얻고 있는 것이다. 게다가 2년 뒤 이 빌라를 현재 시세인 6000만원대로 팔아도 세전 1200만원의 추가 수익을 얻는다. 빌라가격이 상승하지 않아도 수익이 생기는 묘한 구조다.

2. 은행

은행은 3000만원을 대출해 주고 매달 8만원의 이자 수입을 얻고 있다.

3. 세입자

세입자는 이 빌라에 거주하기 위해 보증금 1500만원을 걸고 매달 30만원을 월세로 내고 있다.

이 빌라에 투입된 자금의 크기를 따져보면, 소유자는 300만원, 은행은 3000만원, 세입자는 1500만원이다. 하지만 아이러니 하게도 소유자는 매달 22만 원의 수입을 얻고 있는 반면, 세입자는 매달 30만 원의 지출을 하고 있는 것이다.

이런 구조를 어디서 많이 보지 않았나? 바로 대기업의 지분 구조와 매우 흡사하다. 대기업의 오너들은 소수의 지분으로 기업을 움직이고 가장 많은 배당을 받는다.

이 사실을 아는 순간 화가 났다. 매달 죽어라 일해서 번 돈으로 주거비를 지출하고 있는데, 누구는 보증금의 5분의 1정도만 가지고 있으면서 매달 꼬박꼬박 22만 원을 받아가고 있다는 상황이 너무 화가 났다.

그러나 시간이 지나면서 화를 내는 대상이 내 자신으로 향했다. 나는 열심히 일만 하면 부자가 될 수 있다고 생각했다. 그러나 열심히 일하는 것도 중요하지만 내가 피땀 흘려 번 돈을 굴리지 못하면 열심히 일만 하다 죽겠다는 확신이 들었다.

‘근로소득만으로는 절대 부자가 될 수 없다.’

‘근로소득만으로는 내 집 마련을 할 수 없다.’

이 사실을 깨닫고 부동산을 알게 되면서 세상을 바라보는 시선이 바뀌었다. 근로소득 이외에 자산소득을 얻을 수 있는 시스템을 갖추는 것이 중요하다는 것을 마음에 새긴 것이다.

나는 죽어라 일해서 돈을 버는데 내가 번 돈은 은행에서 너무 편하게 지내는 것 같았다. 나만 일할 것이 아니라 은행에 잠자고 있는 내 돈이 돈을 버는 시스템을 만들어 놓으면 내 자산은 급성장할 것으로 판단했다. 근로소득과 더불어 자산소득을 만들어 놓기로 했다. 그리고 자산소득이 나오는 시스템에 집중했다.

이러한 노력으로 나의 경제 상황은 180도 변했다.

요즘 부동산 규제에도 불구하고 서울의 집값이 다시 꿈틀거리기 시작한다.

사고 싶어도 돈이 없어서, 대출이자가 부담되어서, 사고 난 후에 떨어질까 불안한 마음에 그저 부동산을 바라만 보고 있다. 바라만 보고 있는 동안, 여러 이유를 대고 있는 동안 부동산은 점점 살 수 없는 부동산으로 바뀌고 있다.

열심히 일해도 점점 생활이 좋아지기는커녕 힘든 나날을 보내고 있다면 본인의 ‘수입 구조’에 대해 깊이 고민해 볼 필요가 있다.

너무 근로소득에만 집중하고 있는 것은 아닌가?

자산 소득을 키우기 위한 시스템을 만들기 위해 나는 얼마나 노력하고 있는가?

결국 아무것도 하지 않으면 아무 일도 일어나지 않는다.

▶오은석, ‘북극성주’라는 닉네임으로 활동하며 부동산 투자 고수들도 인정하는 21년 차 부동산 실전투자 마스터다. 네이버 카페 ‘북극성부동산재테크’ 등 SNS를 통해 15만 명이 넘는 회원들에게 내 집 마련 및 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다.